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中国楼市拐点来临的随想

  并不是房价下跌引发金融危机,而恰恰是持续的高房价引发金融危机、甚至经济危机。因为高房价带来的暴利,吸引了大量资本进入房地产行业,这阻碍了其它产业的发展和创造就业岗位,严重制约实体经济的发展。

中国楼市拐点来临的随想
文/陈思进

  今年以来,中国楼市低迷已毋庸置疑。从各地媒体报道看,商品房成交低迷,降价甩卖的市况已从温州、长沙、杭州等二三线城市,向北上广深蔓延。北京二手房价格也已连续5个月下跌,北京部分新楼盘也不得不以打折的方式“以价换量”;而在上海、广州,楼盘降价现象也开始蔓延。

  中国商业经济研究机构“中国指数研究院”最新的一份研究报告中得出结论,中国100个城市新建住宅平均价格环比连续上涨近两年后首次出现下跌。中国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌0.32%,是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌!
 
  
没有想到叫了多年的“狼来了”——楼市拐点,就这样突然不期而至;抑或更准确的说,终于必然地来临了!

  自从今年2月杭州某楼盘出现“马年第一降”,价格一夜下跌,令人深思。因为这是在没有新增调控政策之下大跌的,而且是开发商和老百姓还普遍看涨房价的情况下突然下跌,下跌的幅度还很大,远低于周边房价,尤其是开发商明知房价下跌会导致老业主闹事,却仍然一意孤行降价销售,甚至导致了地产股大跌的连锁效应。

  这说明新楼盘开始面临价格压力,人们初尝了房价下跌的滋味,对购房的心理预期要变了。长久以来,投资是拉动中国经济最重要的引擎,约占GDP的50%,其中半数在房地产领域!比例不但超过欧美,也超过其它新兴市场,两倍于印度,四倍于拉美,渐渐地难以为继!

  有道是“欲使其灭亡,必先使其疯狂”。这句话在资本市场上屡试不爽,很多投资产品都是在一路高飙之后,突然大幅下跌,即使背后有政府支撑,也无法改变其下跌的命运。比如当年的日本、南美和香港,近几年的美国、南欧、迪拜等国家,没有一个政府希望房价下跌,也几乎没有一个政府能阻止房价最终下跌。

  就拿日本来说。上世纪80年代,当美国逼迫日元升值,国际对冲基金趁日元升值,卖空美元买进日元,疯狂涌入日本股市和房地产市场,这些用于投机的资金几乎全都来自银行。日本银行的储户坚信他们的钱是安全的,因为有日本政府在银行后面提供支撑。但日本政府与企业之间、企业与银行之间、银行与客户之间那种独有的关系,导致了宽松的金融制度。

  不过是泡沫,就总归是要破的。日本银行一调高利率,国际基金纷纷抛售股票和房产,带着巨资出逃。这直接戳破了日本的股市泡沫,房价在当年就开始急剧下跌,跌势蔓延至全国,最后整个日本平均跌去超过70%,东京甚至跌掉了90%。二十多年过去了,日本的房价和最高价位相比,依然腰斩!

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  目前,中国楼市在经历了过去多年的疯涨之后,房价终于从一些三四线城市开始大幅下挫,甚至连一线城市上海,也出现了以7.2折“甩卖”的楼盘;广州亚运城楼盘突然降价近40%。面对楼市下跌,有不少经济学家担忧,若房地产市场进一步暴跌,建筑公司、家电企业、钢铁、水泥等大宗商品厂商都将受牵连,可能要引发金融危机。

  这里必须要纠正一个误区:并不是房价下跌引发金融危机,而恰恰是持续的高房价引发金融危机、甚至经济危机。因为高房价带来的暴利,吸引了大量资本进入房地产行业,这阻碍了其它产业的发展和创造就业岗位,严重制约实体经济的发展。

  例如4月23日,全球连锁超市巨无霸沃尔玛,宣布将关闭杭州朝晖店。对此沃尔玛亚洲区总裁贝思哲表示,今年将在中国关闭25家业绩不良的门店,包括上海殷高西路店、江苏盐城店、湖南常德店、重庆南滨店,以及马鞍山两家门店。当然沃尔玛的部分店门关闭有诸多的原因,而由于高房价带动租金上涨,无疑是迫使沃尔玛关闭门店的最主要的原因之一。

  更合况高房价将增加国家市政、住宅建设,以及企业扩大再生产的成本,既损害了实业,也阻碍社会经济的可持续发展。之前提到,中国经济必须从投资型转向消费型,以消费来拉动经济增长。但是如果房价不回归至合理的价位,就不可能释放出有效需求,也就难以带动消费。

  目前,呼吁政府救市的声音甚嚣尘上,这次政府会出手救市吗?依照中国目前的状况,有三种可能:

  首先,像2009年那样的大规模救市,就等于加大毒瘾,楼市会在一段日子里出现回光返照,但药性过了之后,将会更大幅度的下挫;显然,这种可能的概率极其微小!

  其次,完全不救市使房价理性回归,经济会经历短暂阵痛,但戒毒之后,经济就能恢复可持续地健康发展;

  此外,小幅微刺激,使房价慢慢地理性回归,那经济就会很长时间才能恢复健康发展!这种可能性最大,也是最切实可行的。

  最后,论及中国楼市是否会崩盘。答案是否定的!因为崩盘是指系统性崩溃,比如美国这次此贷危机引发的金融海啸,造成了美国金融系统几乎崩溃!而中国央行系统比美联储更强有力,有足够的手段避免金融系统性崩溃,即使全国房价合理回归50%,也绝对不会造成中国金融系统性的崩溃!

  总而言之,只有当楼价回归到合理的价位,才可使经济恢复可持续的健康发展!
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