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中国房价为什么升得这么快

2014-02-02 21:51:34评论 人口 逻辑 供应量 底层 关于

新世纪以来,中国最大的通货膨胀,其实发生在消费者物价指数统计范围以外的房地产市场。这些年来,在缺乏成熟投资消化渠道的情况下,海量超发货币持续涌入房地产业。尽管极大地改善了人民的居住条件,但在货币供给下,掀起了一波又一波的投机热潮,不断推高房价,竞逐巨额利润,过度征地开发,以无与伦比的狂热驱动国民经济畸形增长,房价一路狂飙又进一步带动了货币增发,如此形成了一场“追尾”式循环发展的金融泡沫游戏。

房价上涨速度最快的几个时段,基本上就是外汇储备伴随M2激增的200220032006200720092010以及2012-2013年。

根据201211月中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的样本调查数据,全国100个城市新建住宅平均价格为8791(元/平方米)。从高到低前十五名为:1.深圳:259062.北京:23 5003.上海:23 2344.杭州:20 1945.三亚:18 3006.温州 :15 7777.广州15 6288宁波:13 3059.福州:13 12510.厦门:12 48011.南京:12 18712.大连:11 57913名:天津11 57114.苏州:11 00315.绍兴:10 952。当下深圳、北京和上海等地每平方米房价均值超过居民平均月工资的5倍。

现在中国房价究竟高到了什么程度,可用房价收入比(HousingPrice-to-IncomeRatio)作一考察。

    房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入

世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.85.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在36之间。比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间,房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间,房价收入比一直在3.54.0 之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策,房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机,房地产泡沫破裂。

对比中国的情况,截至20083月,平均房价收入比约为7.3,大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4),已经远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出,在上述城市一个普通家庭需要30多年的储蓄才能购买一套住宅。

2012322日,清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调研结果推算,中国城镇房价收入比已进一步提高到了12.07;一线城市房价收入比高达25.25,意味着一个普通家庭平均需要七八十年的储蓄才能购买一套住宅。作为对照,伦敦房价收入比6.9,首尔为7.7,纽约为7.9,悉尼为8.5。可见相比其他国际大城市,中国房价高到离谱。

有人根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”,计算了各地的“合理房价”。得出北京4387/平方米、上海 4831/平方米、广州 4573/平方米、南京 4293/平方米等对照上述大城市当前的房价,哪怕下降一大半,仍远高于“合理房价”,一般工薪阶层还是买不起。因此,今天中国追逐自有房产的普通人群,自嘲、互嘲为痛苦煎熬着的“房奴”。

那么,是什么人能够承担越来越高昂的房价呢?通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析,可以看出,贫富差距过大,富人集中了过多财富,可以不在乎房价,并且拉高房价从中得利。

中国第一波房贷高潮,大体上发生在20世纪开始到2003年前后,当时房价和租售比都相对合理,正常出租所得应能补偿月供,而且收入的持续上涨使得在购房者压力不致过大。那时的住房贷款期限以1015年居多,如今10年即将过去,“首代房奴”即将“翻身得解放”,他们中的绝大多数已经提前还完贷款,进入无债一身轻的状态,也享受到了资产爆炸式增长带来的财富,无疑是中国最幸运的“房奴”。

   2003年开始房价加速上涨,此时先富起来的“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为46.8;他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力,成为这此后快速推高商品房交易边际价格的主要人群。目前这部分人群的居住需求已经得到了基本满足,转化成了投机囤积房地产的主力。

 

    此后中国各阶层收入差别不断扩大。北京国际城市发展研究院于2012914日联合中国社科文献出版社发布了首部《社会管理蓝皮书——中国社会管理创新报告》称,中国行业之间职工工资最高与最低相差15倍左右;上市国企高管与一线职工收入差距在18倍左右,国有企业高管与社会平均工资相差128倍。收入最高的10%人群与收入最低的10%人群的收入差距,已从1988年的7.3倍上升为2007年的23

    同时,由于贫富差距过大和低工资,占人口绝大多数的普通民众购买力偏低,加之社会保障不足,更不敢放手消费,造成内需不足、产能过剩和产业利润低下(除房地产外),致使富人或一切具有一定集资能力的投资人,在货币政策宽松,银行利息很低,股票、期货风险太大的情况下,不想投资实业,而城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值,于是就集群地投资或者说投机房地产。

    胡润研究院和群邑智库联合发布的2011财富报告显示,中国千万富豪已达 96万人,相比上年增长9.7%,其中包括6万多个亿万富豪,比上年增长9.1%。在富豪个人投资方向上,房地产占据主导地位

    近年来,城市化发展和经济发展推高房价预期,提供了抬高房价的环境条件。中国中小城市尤其是小城镇发展不足,基础设施特别是人文设施匮乏,经济要素集聚能力不强,而大城市集中了大量产业、就业岗位和个人发展机会,导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心地带集中对房地产投机者来说,他们敢炒房子,特别是在大城市炒房子,因为他们相信有人会接手他们的房子。

    那么,现在中国房地产市场的供需结构究竟处于什么状况呢?

    新中国成立后,城镇居民住宅全部由国家包下来,实行无偿分配和低租金制。1949年人口约4.5亿,30年后增长为8亿,但此期间,房屋供给几乎没有任何增长;到1978年,中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长,反而比刚刚建国时少了0.9平方米,全国的城镇人口中,近一半是缺房户

    又过了20年,1998年,中国人口增为12亿,房屋供给虽有增加,但比例上远低于人口之增长。“拥挤”是城镇居民最普遍的最真实的居住体验,意味着中国房屋需求已蓄积了50年的巨大潜能。

   199111,国务院决定在全国推进房改;鼓励职工买下公有住房,在房价上采取补贴、优惠等措施,从此,城镇居民开始普遍拥有住房。1998年开启了以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革中国房地产行业进入了商品化时代。基于让多数人都买得起住房的考虑,1999年,中国人民银行首次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念,提前消费、贷款买房、按揭等陆续登临中国大地。大批居民还在旧房拆迁中,获得了自有新房或改善了居住条件。于是,广大城镇长期租屋的居民,转进了居者有其屋的时代。

    如今中国城市居民住房拥有率(持有住房的当地户籍人口数/全部当地户籍人口数)表面上已经接近90%的高位。

   2012629日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在北京金融街发布全国首份《中国家庭金融调查报告》。该报告基于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总分析形成。报告按照2011年采集的数据称,目前中国自有住房拥有率高达89.68%(其中城市自有住房拥有率为85.39%,农村为94.60%),远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%),处于世界前列

   报告还指出,城市家庭拥有两套以上住房的占19.07%,其第一套房平均收益率在300%以上

    该报告还称称:2010年中国全国家庭净总资产值69.1万亿美元,美国全国家庭净总资产值57.1万亿美元;中国城市户口家庭的平均资产达到247万元。

    如此高的自有住房拥有率一旦被误读,被当作住房保障的指标来解读,将是件很可怕的事

   2011年的第六次全国人口普查显示,中国平均每个家庭户的人口为3.10人,亦即由父母及未婚子女两代人组成的“核心家庭”占绝大多数。就是说,大批现在最热切于购房的年轻待婚人群是算在有房户口里的,这正是自有住房拥有率奇高的原因所在。而同样是2011年的数据,全美“核心家庭”所占比率仅为19%因此,审视中国的自有住房拥有率,必须考虑家庭结构这一“核心”要素,否则,就失去了意义

    统观世界各国自有住房拥有率的水平,可见越发达的地方越低,越穷困的地方越高。究其原因,发达国家的住房供应充足,买房和租房都比较容易;社会迁徙自由,人才流动机制畅通;人们为了顺应不同的发展倾向,实现人生价值和享受生活,不愿意为一套固定的房子所累;不像国人多以拥有自有住房作为成婚必要条件,或宁可放弃生活质量为之奋斗终生。

    政府在公租房建设和供应方面的缺陷也加剧了国人对自有住房的渴求。到目前为止,还没有一个城市在公租房建设和供应上能够做到有效满足、足量供应。甚至连生活在城市的常住人口,也很难得到一套可以替代自有住房的公租房。

    该报告关于家庭总资产的数据说明了什么?目前中国房产占家庭总资产的比例达到71%,而美国则只为32%。也就是说国人总资产中七成以上是房产,财富价值很大程度上来自当前不胜高企的房产估值,以至一个人均GDP不到美国人均GDP1/10的国家,其家庭净总资产值超过了美国21%

    这种算法忽略了一个基本事实:对于拥屋栖身的业主而言,房子不卖,增值的利益根本无从体现;大多数普通早期购房者的赚头只是无法兑现的纸上富贵。

    对于广大中等收入、中低收入、低收入这三类群体来说,房价持续快速上涨,使他们越来越被边缘化,生活幸福指标越来越低。

    据估计,现在投机客和开发商手中掌握的存量房和空置房,已超过国内生产总值的100%。有些人手上竟然有十几套、几十套,甚至成百上千套房子。空置率估计已逾30%,产能超过了实际需要的两倍。

    一般来说,商品房空置率在5%10%之间为合理区,空置率在10%20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区

   2011年新屋供应量达到33亿平方米左右。估计2012年的在建面积已经达到100多亿平方米。

    如果继续保持年供应量33亿平方米,按每套100平方米计,年供3300万套,5年供应1.65亿套。如果每套住房住3人,可以容纳 4.95亿人,超过了目前城市户籍人口总数,也大于农民工流动人口的总和2.5亿,既远过于80后、90后、00后和10后的总和,也远过于未来20年的城市人口增量。但是,对于新生一代,以及需要换房的人群,还有为建造城市华厦劳苦功高、常居底层的农民工,有多少人能负担得起时下的房价呢

    中国社科院发布“2011年房地产蓝皮书”称,从全国来看,近几年中国城市化速度已经开始下降,新增家庭数量的峰值已于近年完成,每年带来的住房需求正在减少,所谓刚性需求对房价长期上涨的动力已不复存在。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。从2008年开始,城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数,加上存量房,整体户均住房已经达到或者超过了一套。与此同时,房地产投机未得到有效抑制;房地产税费制度不合理,单方面提高了土地与商品房的成本,助长了囤房囤地,造成了房地产资源的闲置和浪费。

    在这种供需结构现状下,房价之所以能够居高不下,原先公众一直认为,私人房地产商和投机客是哄抬房价的罪魁祸首,如今矛头指向了政府和国企究其根源,则是一系列制度因素和市场条件共同作用下的必然结果。

    一个重要的原因是土地被垄断了

    中国土地为国家所有制,地方政府拥有土地实际垄断权力。在追求GDP政绩,以及快速创收的驱动作用下,地方政府通过高价拍卖土地,致使土地资本化率越来越高。2009年全国土地出让收入达到1.4万亿元,2010年则达到2.9万亿元,而2011更达到了惊人的3.3万亿,占地方政府财政收入的70%以上。土地升值是地方融资平台运作的前提,房价拉动地价,地价又推高房价。

    关于土地对房价的影响,一方面是土地价格直接推高了房价,不同的省份房地产企业项目开发中土地成本占的比例有30%多的也有超过50%的(最高的为上海,达52.80%拆迁补偿费用也是水涨船高、漫天要价,通通转嫁到了无限攀高的房价上去。另一方面,土地垄断限制了土地供应规模,往往成为奇货可居的稀缺资源,形成了烘托高房价的特定背景条件。

    华远地产上市公司董事长,地产任志强直指:“是政府高昂的土地出让金极大加大了住房建设的成本,老百姓不敢骂政府,只好拿开发商来出气!”

    很多人开始反省,如果没有政府的纵容,开发商敢这样肆意妄为吗房地产最大的炒家其实是地方政府,与追求暴利的开发商形成了利益共同体?

    在开发商当中,国有地产企无疑拥有强势地位;更有甚者,许多本来主营业务与地产风马牛不相及的大型国企,如中化集团(SinachemGroup)、中冶集团(Metallurgical Corporation ofChina)和中国电子(China ElectronicsCorp)等,从经济振兴计划和银行新增贷款获得了巨量资金,不顾风险地纷纷大举进军楼市与中央政府避免房地产市场成为债务驱动的投机泡沫的努力背道而驰,充当了地产界的新兴势力,活跃在中国主要城市的各个土地拍卖会上。它们在全国范围内制造了一系列“地王”神话。

    财大气粗的国企,以地王雄姿拍下珍缺的土地资源后,甚至囤积居奇,长期不予开发利用。例如2010919日,中冶集团以200.34亿元的天价拿下南京市下关区总体量67万平方米NO.2010G32以及G33号地块。按照预期规划,中冶应于2011年上半年开工。然而该地王项目仅在20127月份举行了一场开工仪式后就再无进展,原因可能与该集团净利润急速下滑有关。

    国有地产企业巨头任志强,也痛感这样的国有企业与市场经济不相容。他说:“国有企业肯定走向垄断,垄断就是与民争利。”喊出了“消灭国有企业”的口号。

    中国的房地产业已经与各种利益集团牢牢捆绑在一起。其所以能够假市场经济之名,行垄断经济之实,并且愈演愈烈,权力腐化、以权牟利、权钱交易是必要条件;与房地产业相关的官员腐败潜规则横行。最近在反腐斗争中揭露的案例显示,贪官几乎无不拥有大量房地产,动辄两位数,甚至上百套。

    各地房价高企的今天,折射出来的贫富分化,更导致仇官仇富情绪。

   2010年以来中国政府为抑制房地产过度投资和投机、实施限购令,加强保障房建设,改善低收入阶层住房条件,推动房价合理回归的措施,是必要的和合理的。如果不能坚决抑制非理性涨势,主动有序地释放楼市天量泡沫,不仅不可能建立起健康的公正的社会消费结构,那曾经发生在日本以及美国房地产市场的危机就势必在中国重演。

    尽管当前过高的住房价格使得80%以上的民众没有支付能力进入住房市场,2012年第四季一些城市的楼市价格上涨,京沪广等地再次出现恐慌性购房潮。在这种情况下,国内地产股表现抢眼,不少企业纷纷进入土地市场。这种现象说明,多年来房地产宏观调控效果十分有限,说明高昂的房价不仅没有下跌,反之又开始上涨,以投机炒作为主导的房地产市场性质根本就没有改变。

   2013220日,国务院常务会议出台五项调控政策措施,要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施

    31日公布的实施细则中,规定二手房交易按差额所得20%征收个人所得税。

    尽管中国国务院希望打击房地产投机行为,但也给予地方政府更多治理本地市场的回旋余地面对地方政府如何执行相关措施存在的不确定性,遏制房地产投机的计划恐怕同已往那样,往往雷声大雨点小。

    当下控制力主要来自限购,而不是革除积弊以及充分发挥市场作用。实践表明,没有一系列制度上的革新,不经脱胎换骨的手术,不足以彻底拨乱反正,却会产生不良的副作用。

    为控制房价,对非户籍人口等进行限购、提高首付比例等措施,会把很多原来买得起房的人逼入租房市场,结果反而推高租金价格,更加不利于低收入人士解决住房问题。政府在加大保障性住房、公租房建设的同时,也应制定更加倾向租房人的政策和法律法规,让更多的人愿意去租房,而不是买房。

    其实,对于高价豪华大型房产,何不在不予银行贷款的情况下,让有钱人自由采购,予以消化,又何必实行限购?

    如果要有效抑制房屋投机,就要强力增加课征交易税、房产税、增值税;对多套房产和空置屋征收高额税;并提高购置多套房产的贷款门槛,直至不予放贷。

    如果要制止开发商追逐暴利,不必扼住融资渠道以限制其发展,宜是通过税务政策,例如利润超过一定百分数的部分高额或全额征税,促使开发商降价销售,并通过政策引导,强化诱因,吸引开发商积极加入保障房的建设计划。

    如果要从制度上以保障土地平价充分供应,就要限制地方政府垄断土地资源的特权,但同时要为地方政府建立健全的税制,获得稳定的税收,从根本上消除依赖土地财政的强大诱因。

    如果要终结国有企业一窝蜂投机房地产业的乱象,就应取缔国企的特权地位,限定国有企业的投资边界,造成一个平等的合理的竞争环境。

    如果要让贪官显形,把存量房逼出市场,就须在《公职人员财产申报法》立法基础上,推行阳光法案。

    早在1987年,国内首次提官员财产申报与公开制度;1994年《财产申报法》被列入全国人大立法规划,但未进立法程序至今尚未实现。据报道,25年来,曾有27个市县先后试点官员财产公开。很多试点热闹一阵后就改弦更张,退步到原来的只申报不公开了

    事实上,如果只申报不公开、不核查,申报就容易变成毫无意义的“盲人眼睛、聋子耳朵”

    去年底,广东省决定在珠海市横琴新区、韶关市始兴县,对领导干部家庭财产公开制度进行试点,这一反腐新举措,引发社会强烈关注例如,被称为“房叔”的广州市城市管理综合执法局番禺分局原政委蔡彬,个人房产在网上曝光之后,纪检部门只用了半天时间,就核实到“蔡彬拥有21套房产,却只申报两套”。

    最近中央反腐力度日渐增强,一些拥有大量房产的房叔房姐案件不断暴露,官员抛售房产传闻不断,成为舆论的一大热点。某位官员若被引起关注,财产的盖子被揭开,由此可能引来纪检机构乃至司法部门的调查,进而被双规,成为阶下囚。但如此个案式的曝光,无法从根本上抑制权力的腐败

    因此,官员财产申报和公开制度应尽快从试点阶段向更广的面上铺开,而且申报必须与公开并举,方有足够震慑力和真实效果。对此,实际上早已成为社会共识

    如果要满足普通民众的社会性购房需求,政府必须大量增加保障房(经济适用房),尤其是廉租房,让房地产投机或投资价值大幅缩水2010年推出的53600万套的保障房政策即可视为是中国房改政策的重大修正,可视之为意义深远的第二次房改

    如果要问房地产市场长期健康蓬勃发展的最大潜在支持力量是什么?答案无疑是“推进城市化”。而“推进城市化”的最大障碍在于户籍制度。现行以出生地确定户籍的制度,大分为农村户籍和城市户籍。农村出身者即使被容许进入城市“暂住”,也仍然是农村户籍,在就业和医疗、教育和养老金等等公共服务和社会福利方面,以至购房许可和信贷待遇等方面遭受不公平待遇。当然,改革户籍制度,对于社会发展进步的正面意义,远不至于房地产行业一隅。

    以上讨论,回归货币政策原点,可见过度依赖货币注水和投资驱动的严重危害性,已经体现在通货膨胀和非理性的房价狂飙,在造成多种行业产能过剩的同时,积聚了巨量不可持续的投机性资产泡沫。堪称是20年前的日本之后,全世界规模最大的房地产市场泡沫,成为攸关经济命运大局的宏观症结。

   在房地产逐利的这10年里,高价扭曲下的楼市,过度占有了社会积累的大部分财富,各种各样的资源都涌入了住房市场,各种不同的企业都涌入了房地产市场,中国经济可以说变成了一个房地产化的经济。这种以房地产化为主导的经济,抑制了内需消费的增长,也不利于实体经济的健康发展,不仅严重阻碍了国家经济产业结构的调整和经济发展战略的转型,也引发了一系列严重的社会问题。 (摘自《货币的逻辑》,作者庞忠甲、陈思进)
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