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中国房价很可能暴跌

当价格上升到畸高位置时必然抑制需求,使得需求下降、价格走低,最终使得价格和需求相互作用达成新的均衡。这是一个颠扑不破的规律,房地产市场绝不会成为例外。

还记得2008年那场房价下降是怎么演变的?2008年70大中城市房价出现近10年来首次下跌,房价下降城市的数量逐步增多。二三线城市的老百姓当时听说北京的房价下降了,立即全部不买房了。

持续“高烧”的房价正在显现降温迹象。随着新一轮楼市调控从一线城市向二三线城市蔓延,多个城市楼市成交出现下滑,部分房企开始打折促销,其中不乏一些实力房企。据统计,北京、广州等地房价已明显松动,万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行TOP10行列,部分房企折扣最高可达6.5折。此外,二手房挂牌价也出现下降。不过,业内人士认为,依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早。

据《北京晨报》报道,北京楼市出现有价无市,中介称超400万二手房难出手。青岛也出现了二手房难以脱手,挂盘几个月无人问津的现象。

从专业研究机构数据看,据链家地产市场研究中心统计,12月第一周,北京新建商品住宅成交均价环比下降6.2%;北京二手住宅成交均价环比下降4.25%。广州经纬行研究中心的监测数据也显示,11月份,广州十区两市新建商品住宅签约均价环比下跌9.4%,同比下跌6.17%。

从成交量看,中国指数研究院9日发布的数据显示,上周监测的43个城市中,逾五成城市成交面积同比下降。中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示,12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。国土资源部三季度中地指数显示,房地产业投资总额下降31.6%,商品房销售面积下降27.5%。

在销售放缓的同时,房企库存也呈现走高的态势。上海易居房地产研究院发布的《11月份新建商品住宅库存报告》指出,监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7987万平方米,环比增长2.9%,同比增长4.3%。从绝对量看,11月库存量达到了2012年以来的最高水平。

《新京报》称,这些数据均表明全国主要城市包括一线城市房价出现松动、滞涨甚至有价无市迹象。而这次与以往大为不同。过去也曾出现过短暂性的房地产成交量下滑、房价滞涨现象,但那是在行政手段调控强力措施出台背景下,是在民众对调控给予厚望预期情况下。而这次多城市商品房有价无市、出现滞涨迹象几乎完全是由市场内生机制发挥作用的原因。

从微观经济分析,需求曲线是向下倾斜的,即:需求与价格呈现是反向关系。当价格上升到畸高位置时必然抑制需求,使得需求下降、价格走低,最终使得价格和需求相互作用达成新的均衡。这是一个颠扑不破的规律,房地产市场绝不会成为例外。

从宏观经济学分析,中国内地房地产的畸形发展,房价畸高已对整个经济造成巨大侵害。房地产价值极度膨胀,房价泡沫式暴涨,其虚幻财富效应显现,使得房地产具有巨大的吸金效应,将社会总投资、总需求、资本等主要生产要素都吸引到房地产行业里,造成百业凋敝,特别是实体经济不景气。进而使得社会总需求包括总消费水平受到严重打压。

总需求曲线是向下倾斜的,表明实际支出会随着价格水平的上升而下降。这就是中国内需始终启动不起来的原因之一。而同时,房地产膨胀、房价暴涨抑制了总需求,反过来最终也殃及房地产本身,使得商品房需求也受到打压。

一开始出现有价无市,成交量下滑等迹象,不排除最终房地产泡沫破灭,房价崩盘,引发经济和金融危机的可能。北京等城市出现住房有价无市现象或已是先期征兆。这至少表明中国房地产市场并没有脱离市场规律,或许放手让市场机制在房地产市场发挥作用“天塌不下来”,甚至比行政手段调控效果要好。

虽然判断拐点为时过早,但是,房价确实有见顶征兆。总之,中国的国民产出已经支撑不了如此庞大的房地产泡沫价值,中国国民收入很难支撑如此畸高的房价。房地产泡沫破灭是迟早的事情,高房价掉头向下也只是时间问题。

“最新调控措施表明新领导班子仍着眼于遏制投机活动,不会放松现行措施,对增加一线城市和省会城市住宅供应量的重视可能会有助于稳定房价。”龙洲经讯首席分析师咬丽蔷说。

在房价冲动的2013年,虽然一二线城市房价都出现了上涨,在三四线城市的房价却是步履维艰的,有的城市房地产市场过剩问题和泡沫破裂的风险很大。

中指院分析认为,当前购房者预期也出现一定变化,市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多,一线城市与部分上涨势头过快的二线城市,均采取了从严从紧的升级版调控政策为主要基调,一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。三四线城市、西部楼市泡沫明显已形成风险集中圈对于三四线城市而言,虽然其房价可能会继续高位运行,但无疑风险在不断增大。

大多三四线城市外出务工人员占比较高,城市常住人口普遍低于户籍人口,新增住房需求相对冷淡。而经济总量的相对有限,以及中心区域土地供应的较为充裕,更使得三四线城市供应过量的市场现象雪上加霜,因此大多三四线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中,今年部分城市供应达到峰值,其供求失衡甚至处于临界点,整体供求风险较高,主要表现在,“一是交易量将出现大幅萎缩,二是房价有较大的下滑风险。”

伴随着城镇的“洗牌”,喧嚣的房地产业亦将“九死一生”,胜出者必然要“举重若轻”:重资产并高度依赖于资产证券化。所以证券市场的大牛市将不仅是改革成功的标志,而且是城市化接近尾声的奏鸣曲。未来3-5年间,楼市普涨翻番的概率很小!

中国三四线城市、西部楼市泡沫明显,已形成风险集中圈。【多维财经】 

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