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为什么北京房价限购下不降反升?

2013-11-05 05:40:57评论 预言 人民币 东京 伦敦 风向标

 文/杨霄

 陈思进先生在他即将出版的《钱经:货币、黄金与房子》中写到中国的房地产已经进入泡沫期,一线城市的房地产也在泡沫的高位上了。陈思进先生用一组数据做了对比:

纽约

公寓价格  9.4-19.64万元/平方米

写字楼租金120.65美元/平方英尺

收入指数  110

伦敦

公寓价格  3.5-7万元/平方米

写字楼租金  132.94美元/平方英尺

收入指数  79.5

东京  

公寓价格  4.1-6万元/平方米

写字楼租金161.16美元/平方英尺

收入指数  92.4

北京

公寓价格   4.5-10万元人民币/平方米

写字楼租金  187.06美元/平方英尺

收入指数  17

注:1、收入指数以纽约薪酬收入100为基础。

   来源:UBS2012年〈价格与收入〉报告

   2、写字楼租金据世邦魏理仕(CBRE)截止今年一季度统计

    

 整个东京圈人口大约3670万,东京面积约为2188平方公里,整个北京圈有消息说最大的人口统计突破5000万,包括流动和非流动的,但整个北京圈的面积为16411平方公里,东京人口密度为每平方公里1.6万人,北京人口密度为每平方公里3000人。

 北京的人口密度显然比不上东京,收入指数也与东京相差5.44倍,而房价和租金的价格却远高于东京。这说明维持房价上涨的作用力一定不是需求。

 有人说是百姓的预期,中国人的心理认为房子才有安全感,所以预期房子不会贬值。这个是本末倒置,不是百姓的预期推高房价,恰恰是房价的高涨给百姓造成了这样的预期。

 有人说是交通的建设,只要交通建设不断扩张,北京就会吸引越来越多的人,没错,北京已经吸引了5000万了,但是交通的扩张确实会引起某些地段房价的上涨。但这不是根本原因。

 有人说是银行把大量的钱都放在了房子上,银行已经停贷很久了。各种房贷的限制也陆续出台。但是停贷后为什么房子还上涨呢?

 现在,随着温洲房价腰斩,各大崩盘城市名单都在媒体传播的时候,北京等一线城市的房价还在逆市上扬。

 北京有严格的限购政策,为什么房价还在上涨?牛刀说自己研究了好几年才终于明白北京限购的真实意图,限购不是为了拉住房价,而是为了冰冻房价,不是为了压制房价的上涨,而是为了避免房价的崩溃。这里提示出的信号是政府意识到北京的房价已经是泡沫了。但是冰冻的东西早晚都要回暖,在限购政策实行两年之后,房价又开始蠢蠢欲动,银行钱荒,停贷这些现实环境挺多算是雪中加的一点霜,对于要回暖的房价而言,算不得什么?如果没有限购的冰冻政策,北京的房价绝对不是现在小幅度上扬,而是直线上升。那样,距离崩溃的危险就越来越近。

 日本房地产的崩溃一直给中国政府警示,1985年,日本房地产开始飑升,短短6年时间翻了三倍,其过程是,先是东京都中心、而后扩展到东京都圈、进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。比如继1985年东京商业用地地价迅速上涨以后,1986年至1987年东京的住宅地价格也开始迅速上升,同时波及到东京都圈的商业地、住宅地。东京以外的地区,1987年大阪、名古屋的地价、1999年其它中小城市的地价都接踵而上。与此同时,美元贬值,日元升值,因此出现了日本人在全世界的资本输出热潮。对于日本人的收购狂潮,多数美国人都在惊呼日本人在“购买美国”,日本也为自己的迅速暴富而沾沾自喜,叫嚣要“买下美国”。然而,靠本国房价烘托起来了大量的日本富豪所拥有的不过是国内的泡沫。

 1991年,日本国内的房价开始下跌,“地少人多”会导致日本房子永远不降的"铁律"被无情的事实彻底粉碎,日本周边城市的房价拦路腰斩,降价的信息开始向其他城市蔓延,但是日本人却认为下降的只是周边城市,日本的首都东京的房价,则是永远不会下降的。后来,东京房价开始下降之后,至少东京金融中心的房价是永远不会下降的,这是日本最黄金的地段,不可能有下降的一天。1993年,日本房价大崩溃,日本房价一下从颠峰跌落到低谷,包东京金融中心的房价照样难逃厄运,随后,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。此时,日本再也没有人迷信房子永远上涨不会下跌的神话。因为日本事前对泡沫估计不足,日本经济因此遭受前所未有的重创,长达10年难以恢复元气,这10年的经济低迷,被学界称之为日本失落的10年。

 中国目前和80年代中后期到90年代初期的日本是何其相似,当一些地方城市房价开始崩盘的时候,人们照样迷信一线城市不会降,所持的论调和日本当时的看涨人群基本是一致的。所幸,因为日本的前车之鉴,中国政府知道房价放任的后果多么可怕,所以在一线城市实行限购政策,就像牛刀所说的,限购的目的是为了冰冻住房价,这并非长远之计。在李克强总理上台之后,并没有针对房价出台什么新的宏观调控措施,以前是每一段时间就要出一些政策来压制房价,但是越压越涨。因为李总理知道任何调控政策对房子都是治标不治本。要从根本上使房价软着路,应从经济体制入手。所以李总理上台后,先改革的是经济体制,并不是房价问题。但是有的民众因此认为政府要放松对房价的管制,这就是一种错觉了,政府是在寻找一种能使房价软着路的机制,这必须去其他领域寻觅。

 一线城市房价是全国城市房价风向标,在政府看来,因为限购政策,一时半会儿没有危险。但是冰冻任何东西,时间久了,都会有稍微松动的迹象,北京房价的小浮上扬,就是明证,但这只是房价的一种“百足之虫,死而不僵”的挣扎,如果以为这是房价复苏的信号,并以此作为投资指导,就大错特错了。李超人卖掉中国所有的地产,说明大投资家看到中国的房地产泡沫已现,已经不适合长线持有,进行价值投资了,出货才是明智之举。

 著名金融专家陈思进先生认为,房价的趋势一定是下降的,目前不是最佳投资品了。但是真正负责的经济学家都会告诉你趋势,只有经济学巫师才会语不惊人死不休,告诉你准确的破裂时间,很多百姓以为经济学家预测时间没兑现,就认为经济学家唱衰“房价”是不可信的,认为房价永远不降。其实,任何金融产品被炒作到一定高度后,都是有反复的,曲线式的下降,很少有直线下降的,这是经济学规律。任何产品都不会有明确的降价时间。所以不要认为,房价小幅上扬,某些专家的预言没兑现就认为房子不会降价,真正的投资家永远是只看趋势的。

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