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谢逸枫:恒大无理由退房是个“高明”炒作

谢逸枫:恒大无理由退房是个“高明”炒作
 
  导读:2015年4月15日,恒大集团在广州召开“无理由退房”新闻发布会,恒大执行董、副总裁何妙玲宣布自4月16日起,全国范围内向恒大购买商品房的业主,在签署商品房合同的同时还可以选择签订无理由退房承诺书。业主只要在办理入住手续前任何时间,均可无理由退房。恒大董事局副主席,总裁兼执行董事夏海钧再次表示,恒大希望老百姓能买到便宜的房子,而恒大的利润主要来自材料供应商和建筑商。对今年及以后的房地产健康发展有信心,恒大每年的目标都超额完成,今年也有信心提前完成1500亿的年度销售目标。截至2014年12月底,恒大公司全年累计实现销售金额1315.1亿元,同比增31%,完成年度目标的119.6%。同时,全年实现销售面积1819.8万平方米,同比增22.2%。公告还显示,恒大地产将2015年销售目标调整为1500亿,较2014年的目标提高400亿,增幅大约在36.4%,是公司上市以来年度业绩提升幅度最多的一年。
 
  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,恒大2015年率先打出全国项目“无理由退房”计划第一枪,意味正式打响房企主动去库存的促销战。对于恒大以高资金周转率为项目运作模式与以规模取胜的房企来讲,库存过高与销售速度缓慢已经严重影响到资金周转率,进而导致业绩下降。特别是楼市处于深度调整期,房企要打破“僵持”局面,唯有变相主动突破营销手法。一方面是当前的房地产已经由卖方转向买方市场,常规的降价促销已经无法触及购房者的神经,房企必须使出浑身解数吸引购房者。另一方面是购房者对价格敏感性在减弱,对降价没有之前那么敏感,购房者普遍存在买涨不买跌,无理由退房主要是打消购房者房价不断下降的顾虑。因此,2015年恒大销售目标调整为1500亿,较2014年的目标提高400亿,增幅大约在36.4%的背景之下,打出“无理由退房”计划第一枪,目的在于制造市场“上涨”预期,引导购房者对后市乐观的态度。
 
  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言,恒大“无理由退房”计划是彻头彻尾的“噱头”,是一个非常“高明”的炒作手段,不违反任何法律法规。因为“业主只要在办理入住手续前任何时间,均可无理由退房”的规定,实质上就是在“合同备案前”这2个月-3月时间,避免了真正的“退房”风险。最主要是房企可以加快回收资金与促进销售、去库存,最关键是打破市场观望的情绪与害怕房价下跌的心理预期。事实上,“无理由退房”对于恒大来说并不是新鲜事。早在2008年,恒大在广西南宁推出200套房源,首推“无理由退房”的购房承诺,引起市场的轰动。
 
  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,“无理由退房”此举是房企评估了风险与利益之后的促销活动,明显是“有备而来”,而不是哗众起宠。按照过去“无理由退房”案例与过去六七年的经验看,仅仅是个别房企的促销活动,不会引发大规模的跟风。对房企的影响看,有五个方面。一是一定程度上能打消购房者怕跌的心理,结束观望情绪。二是刺激潜在准买家入出手买房。三是有利达成短期内客户快速成交,回笼资金的目的。四是有利楼市预期的稳定引导,给购房者信心和保障,并且让购房者无后顾之忧的买房。五是制造市场“火热”的气氛,有利新楼盘的销售。
 
  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出,“无理由退房”有利刺激新楼盘的销售,对购房者而言,可能意味着购房风险在淡市下大大降低。但这绝对不是诚信,是促销,更是噱头。表面上看“无理由退房”是一场房企营销炒作,实质上是楼市低迷期的房企自我拯救表现。“无理由退房”口号作为老调重弹的促销花头,已经不是“新提法”。“无理由退房”在2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2014年都出现过,2015年重现楼市,可谓是悲观中的乐观。一方面是目前房企面临越打越大的资金压力,非常规的销售方式可以刺激销售,尽量缓解资金压力。另一方面是后市预期仍然不乐观,为二季度销售做资金储备。“无理由退房”重现楼市之后,零首付或降价补差等非传统促销手段即将卷土重来。
 
  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,房企推出“无理由退房”,表明对自己楼盘的品质有充足的信心,对后市的房价有信心,展示了自己的实力。“无理由退房”如在合同备案前,基本上是一个噱头。由于从签订购房合同到备案,需要一个月的时间。而从交付定金到付清全部房款与首付,需要在一周以内。在“购房合同备案前可无理由退房”,实际上给购房者的期限是2个月以内,并且需要在购房合同备案之前,否则就不属于“无理由退房”的范围,业主需要自己承担责任。因此,“无理由退房”的操作程序并不复杂,在合同备案前,这种做法是具有可行性的。退房对开发商来说不仅没有实质的损失,还可以增加人气,这是一种高明的炒作手段。
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