加载中…

谢逸枫:佳兆业是房地产新常态“缩影”

2015-02-02 17:24:59评论 房产 佳兆业 融创 项目 华侨城
谢逸枫:佳兆业是房地产新常态“缩影”
 
  文/谢逸枫  财经专栏
  佳兆业事件爆发于2014年10月份,至今已有3个多月,2015年2月1日终于迎来了最新进展一是2015年2月1日晚,融创中国控股有限公司发布向佳兆业集团收购目标公司的股权及债权的公告。据公告,融创中国旗下天津腾耀作为买方,以23.74亿元的价格收购佳兆业集团旗下上海荣湾、上海荣湾100%股权;上海诚湾兆业与上海赢湾兆业各51%的股权及上述4家项目公司的股东贷款、股权及债权,以此获得佳兆业在上海的四个项目。二是2015年2月2日清晨,佳兆业再次发出公告称,金志刚先生因有意投放更多时间发展个人事业,已辞任公司行政总裁职务,但会留任公司执行董事,由2015年2月1日起生效。此次人事变动也是佳兆业陷入危局后的第二次人事高管变动。此前,佳兆业董事会主席的郭英成因健康理由辞任公司执行董事、董事会主席等职务;首席财务官张鸿光以及集团执行董事兼董事会副主席谭礼宁也以个人事业为由相继辞去佳兆业公司职务。三是20151年1月30日,消息称佳兆业中高层在惠州博罗开了最后一次高管会议,会上有高层宣布,融创中国将全面收购佳兆业,郭氏家族持有佳兆业的约49%股权,全部转让给融创中国。收购完成后,佳兆业可能会易名。
 
  四是消息又指出,深圳华侨城则可能将拿下佳兆业旧改部分2015年1月22日,华侨城的突然停牌引爆“关于华侨城收购佳兆业”的猜测,受佳兆业寻找房企洽售旗下资产消息影响,该公司5只离岸债券价格1月22日上午报价在35-40左右,但价格随即涨至45-53。离岸债券的买方主要是一些高风险债券基金,市场憧憬有国资委背景的公司接盘有可能彻底扭转目前的僵局。2015年1月23日下午,华侨城新闻发言人曾辉就亲口否认,称华侨城“糊里糊涂做了新郎,其实是个别媒体的善意”。关于此次传闻中华侨城将接手佳兆业旧改项目一事,华侨城方面还没有作出明确答复。事实上,佳兆业就是由旧改项目发家的房地产企业,从1999年成立以来,佳兆业十几年一直在做旧改,在城市更新方面有更丰富的项目团队和项目运作经验。”四是佳兆业的另一位大股东——生命人寿也对未来的合作伙伴有所期许老谢提供组佳兆业家底数字:一是总资产:1056亿元。二是总负债:799亿元。三是净资产:257亿元。四是资产负债率:约75%。五是总借款:297.73亿元。六是总现金:110.9亿元。七是总土地储备:2360万平方米。八是总旧改土地储备:1400万平方米。截止时间:2014年6月底。
 
  首先看佳兆业的股权结构公开信息显示,截至2015年1月16日,佳兆业的股东情况是郭氏家族持股49.25%,生命人寿持股29.94%,公众持股20.81%。截至2015年月30日,佳兆业收报1.59港元,总市值为81.65亿港元。再次是看土地储备截至2013年底,佳兆业土地储备面约为23.3百万平方米,储备主要分布在一线核心城市,一线、二线、三四线城市储备比例分别为56%、34%、10%。截至2014年初的统计数据显示,根据目前佳兆业旗下接近40个城市更新项目、总占地面积约1400万平方米的构架而言,佳兆业集团可以说是国内规模最大的旧改集团。佳兆业在珠三角区域拥有30多个旧城改造项目,土地储备超过1000万平方米。根据佳兆业财务报告,截至2014年中,佳兆业尚有41个在建项目,建面约8.6万平方米,其中,在建、待建的深圳项目有6个。
 
  再其次是看财务状态。截至2014年6月30日的最新财务数据显示,公司现金(包括受限制部分)及银行存款账面值约为111亿元,较2013年末增加27.4%;资产负债率75.62%,扣除预收款后真实负债率为56.59%,较同行业比较看,其整体负债水平并未过于激进,处于适合水平。最后是看销售与资产及债务情况。2014年佳兆业销售金额300亿,已经完成270亿,资产总额超过1000亿,远超其借款总额300亿。佳兆业的资产很大部分位于深圳,如果允许盘活,可以说全部都是优质资产;在其2015年计划中,可售项目货值达600-700亿。根据佳兆业2014年中报,佳兆业总借款金额为297.73亿元,在与其有业务往来的金融机构中,有6家银行。截至2014年6月底,佳兆业需要在一年内偿还的短期债务超过60亿元,需在2年以后5年以内偿还的则为47亿元,而同期账面现金、银行存款为110.9亿元。佳兆业的账面债务,加上游离于“表外”的信托融资、私募股权融资,其实际债务风险超出所想。
 
  在2014年中期业绩报告中,佳兆业披露的主要往来银行只有6家,借款总金额约为72亿元。截至2014年6月30日佳兆业总资产为1056亿元,总负债为799亿元,净资产为257亿元,资产负债率约为75%,属行业居中水平。在其负债中,总借款金额为297.73亿元,需要在一年内偿还的债务为60.07亿元。而在同期,佳兆业账面现金、银行存款为110.9亿元。目前有33家金融机构已经或正在申请诉前财产保全、查封佳兆业资产,保全资产总额高达数百亿元,远远超过其2014年中期业绩报告披露的297亿元借款总额。据佳兆业2014年中期报告显示,有多笔债务在2015年偿还,其中一年期的债务达到60亿元,而不受限制的现金为93.8亿元。2014年4月和10月,平安信托通过两款信托计划,共计向佳兆业融资近29亿元。截至2014年6月30日的最新财务数据显示,公司现金(包括受限制部分)及银行存款账面值约为111亿元,较2013年末增加27.4%;资产负债率75.62%,扣除预收款后真实负债率为56.59%,较同行业比较看,其整体负债水平并未过于激进,处于适合水平。考虑清算价值,即佳兆业公司本身重组成本来看,将部分成本法科目调整为公允计量模式,扣除公司背负债务,可以计算出,佳兆业权益口径重臵价值为259亿元。
 
  佳兆业经历了一系列危机后,“重生”转机,简单的办法就是降价出售子公司与项目,目的就是还债。如而佳兆业方面则表示,经计及该等出售事项的总代价、股东贷款金额、项目公司的投资成本及相关交易成本后,估计该等出售事项的所得款项净额将约为237493.7万元(23.74亿),而集团将因该等出售事项录得亏损约4390.4万元。对于出售上海项目的原因,佳兆业在公告中称,鉴于公司出现的债务危机及财政困难,公司将动用该等出售事项的所得款项净额作一般营运资金用途,增加公司现金流及一般营运资金,以保障公司日常性运营。对于公司近期的状况及该等出售事项所涉及的项目的情况,买方及买方担保人已全面知悉,且愿意进行该等交易事项。董事(包括独立非执行董事)认为该等协议的条款及条件属公平合理,而订立该等协议乃符合公司及股东的整体利益。此外,2014年12月底,佳兆业曾宣布将上海青湾100%股权及股东贷款出售给万科,总价为12亿元,但随后又取消了交易。而从交易价格上看,本次出售给融创,上海青湾100%股权及股东贷款总作价11.67亿元,这也意味着短短1个月事件,该项目公司价格便缩水3300万元。
 
  根据公告显示,1月30日融创中国与佳兆业集团订立协议,融创中国旗下全资附属公司将收购佳兆业全资附属公司上海新湾持有的4个项目公司的全部股权及债权。上海新湾此前分别持有上海荣湾及上海青湾100%股权,持有上海赢湾和上海诚湾51%的股权。融创中国则将为本次交易支付近23.75亿元,从而获取佳兆业集团位于上海的3个住宅项目和1个商办项目,约计权益可销售建筑面积超过31万平方米。上海荣湾主要负责开发位于上海奉贤区的佳兆业八号二期项目,上海青湾主要负责位于上海青浦区的青浦君汇上品项目的开发,上海赢湾主要负责位于上海浦东新区的浦东金融中心项目的开发,上海诚湾则主要负责位于上海嘉定区的佳兆业城市广场三期项目的开发。对于本次收购,融创中国表示,公司一直坚持区域深耕战略,已经在所布局的京、津、沪、渝、杭等区域取得优势地位,公司相信收购协议及项下拟进行的交易将进一步扩大公司在上海区域的市场份额,并巩固公司在上海区域房地产市场的领先地位。因此,董事(包括独立非执行董事)认为,根据收购协议进行收购事项及其项下拟进行的交易乃按正常商业条款进行,有关条款属公平合理,并符合股东的整体利益。
 
  老谢认为,融创中国全面接盘佳兆业是不可能的,一是市场风险的衡量。二是政府方面的考虑。三是资金实力不足。最终,融创并没有对佳兆业进行上市公司层面的股权收购,而是选择了项目收购的方式。从最新的公告来看,融创收购消息为真,但并非收购佳兆业,而是较为谨慎地选择了收购后者的上海项目。一是市场风险的衡量。佳兆业虽然在2年前便开始布局上的战略转型,但除了在一、二线城市的优质资产外,其在三、四线仍有一些项目。因此,除非是优质资产项目,否则融创中国不会冒险进入的。因此,选择收购一线核心城市的项目,对于融创来说更乐意接受。此外,佳兆业上千套房源仍未解锁,拿下佳兆业控股权,势必先要解决上述问题,否则这部分股权相信无人敢接。二是深圳市政府也会考虑到本土房企利益,如华侨城。三是资金实力不足。融创中国仅仅以155亿港元就想全面吃下融绿平台的融创来说,肯定会造成资金上的紧张。
 
  以项目方式收购对于融创来说并不陌生,此前在收购融绿相关资产时,融创便是选择收购双方境内外两个合资公司旗下的10多个项目公司,而不是融绿平台本身。目前看来,“白武士”孙宏斌深知佳兆业“水深”,最终确定了以收购干净项目为主。在自己能看得清的范围内,选择一块清爽的“好肉”,不失为聪明之举。融创从没进入过华南市场,尤其是深圳这个房企大佬集聚的地方,融创不熟悉深圳市场规则。更重要的是,佳兆业在深圳和广州的大多是旧改项目,需要与政府密切沟通,经验很重要。这一切对于“外来和尚”融创来说,都是难啃的骨头。根据融创1月发布的业绩公告,2014年融创实现销售额715.5亿元,同比增长31%,合约销售面积约339.2万平方米,均价21090元/平方米。按照年初融创销售目标650亿元计算,融创2014年超额完成10%。
 
  收购上海项目对于融创中国而言,最大优势无疑是以效率最高的方式获得优质项目,以此深耕上海优势区域、并规避风险。从绿城收购开始,融创就一直在寻求并购扩张的契机。目前融创占有五成股份的上海融绿正是通过收购绿城项目,从而成立合营平台,让融创倚靠着绿城打开了进入上海市场的大门,之后融绿在上海的发展上一直较为顺利。随着房地产行业并购机会的增加,融创一定会从中取寻求更多的发展机会,为其扩张铺路。对于此次收购,融创中国也明确,公司一直坚持区域深耕战略,已经在所布局的京、津、沪、渝、杭等区域取得优势地位,相信收购协议及项下拟进行的交易将进一步扩大该公司在上海区域的市场份额,并巩固公司在上海区域房地产市场的领先地位。

  开始大刀阔斧卖项目的佳兆业,未来还会不会存在房地产的滔滔大军里,仍然存疑。佳兆业资产应分类处理,即分为锁定楼盘、旧改、招拍挂项目三部分进行处理,每个资产的处理都需要非常慎重,不应一刀切。任何房地产公司只是总承包商,收购公司没有价值,只能收购公司待定的资产,且收购资产必须是干干净净没有抵押和复杂债权关系。因为现在对佳兆业名下各项资产,谁都不清楚项目背后的抵押、债权关系。实际上,进入1月下旬,面对来自佳兆业业主等各方面的压力,深圳市政府已经开始筹划佳兆业重组,政府的初步方案是将佳兆业旗下资产按板块拆分,如中高端住宅、低端住宅、商业、酒店等,并邀请了几家总部在深圳且涉及相关业务的房企进行初步洽谈。显然,从目前的情况看,佳兆业事件很可能会按照政府制定的最初方案来解决,华侨城、万科等公司很可能都会参与到佳兆业的项目收购中来。对佳兆业而言,显然“活下去”最重要。

  就2015年2月2日,南方都市报消息,佳兆业有关负责人向南都记者表示,公司上下自遭深圳市国土委“锁定房源”以来,一度齐心协力力求渡过难关,公司至今的项目运转仍照常进行。只是财务方面由于陆续遭到催款、投诉和诉讼,公司财产已遭冻结。现在,公司上下已经接受可能的结局,寻求接盘方可能对佳兆业而言是一条上好的路。目前,佳兆业的前途已到了关键时刻。无论是谁,接盘佳兆业都将面临着不小的困境。不过,换个角度看,这样的机会如果把握好了,将得到华南地区大量优质的土地资源,包括佳兆业在广州以地王价获取的靓地,以及深圳一地难求的旧改地块。对不少房企来说,是不是值得冒险,还很难说。对佳兆业而言,如果不能顺利寻找接盘或合作方,退场或将在所难免。事实上,如果真要收购,大概率会收郭氏兄弟全部股份。这意味着佳兆业实际控制人彻底变换。佳兆业此前与多家房企有过面谈,包括万科、华润等,就具体项目的收购进行洽谈,但最后由于资产查封而作罢。

  老谢认为,佳兆业是房地产新常态“缩影”,一是市场发展规律,过快未必是好事情。二是拿地就赚钱的模式结束,如何做到好产品,与找好的合作伙伴才是关键。三是融资渠道与成本决定了房企发展速度。四是与政府合作做生意,安全是第一,赚钱是第二。四是房企战略,盲目投资与扩张容易陷入死局。显然,对于佳兆业的当前的结果,主要原因在于涉及政治敏感性、金融风险、官商博弈、房企自身、三旧改造。截至1月中旬,公开资料显示郭氏家族仍是佳兆业实际控制人,拥有49.25%的股权。第二大股东为生命人寿,持股近30%,公众持股量仅为20 .81%。因此,如果有房企提出要收购佳兆业,就意味着要向实际控制人郭氏家族收购股份。有消息称,深圳官方也参与并关注这场收购,而且深圳官方可能有提出意见,郭氏要全面退出佳兆业。

以下整理来源于南方都市报

2014
11.28
佳兆业约2000套房源被锁定
12.03
佳兆业停牌
12.04
佳兆业公告“尚不清楚有关当局作出有关锁定之原因”,同日复牌
12.10
佳兆业董事长郭英成因身体健康原因辞任董事会主席等职
12.16
佳兆业再度停牌
12.21
佳兆业复牌。1 0页公告首次披露深圳项目被锁情况
12.28
佳兆业公告称,谭礼宁辞任佳兆业执行董事及董事会副主席,张鸿光辞任公司首席财务官
12.29
佳兆业再度停牌
12.31
佳兆业将其上海子公司转让给上海万科,总代价12亿元

2015
1.1
佳兆业未能偿还汇丰提供的4亿港元融资贷款,成2 0 15年中国资本市场首例违约
1.6
网络传言佳兆业董事会已达成破产重组意见
1.12
佳兆业公告称,接获汇丰银行豁免通知,同时,与上海万科订立终止协议
1.18
已有24家金融机构申请查封佳兆业资产
1.22
华侨城停牌,网络传言“华侨城将接受佳兆业”
1.23
华侨城否认接受佳兆业
1.26
新华网称,融创团队10余人已进驻佳兆业总部。佳兆业:“并不知情”
1.29
佳兆业停牌,并发布公告称,决定聘华利安为其财务顾问。同日,深圳华侨城停牌。
1.30
消息称,华侨城或将拿下佳兆业的旧改部分。

免责声明:博主所发内容不构成买卖股票依据。股市有风险,入市需谨慎。新浪财经网站提供此互动平台不代表认可其观点。新浪财经所有博主不提供代客理财等非法业务。有私下进行收费咨询或推销其他产品服务,属于非法个人行为,与新浪财经无关,请各位网友务必不要上当受骗!

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

    作者文章

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有