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拆迁!拆迁!(二)

(2009-03-25 08:35:44)
标签:

拆迁

谈判

和谐

赏格

父尸僵局

协议

盖茨

杂谈

分类: 闲侃

前文说道要把拆迁谈判从没有选择的谈判变成有选择的谈判,从限期谈判变成无限期谈判。怎么个变法,且听本博主慢慢道来。

首先要给拆迁工作重新定位,现在的拆迁是与开发联系在一起的,旧房未拆新房就已规划好了,拆迁不成新规划就得落空,新规划可是花了钱才做出来的啊,规划落空钱就打水漂的干活啦。结果是谈判未开,拆迁人先把自己逼上了一条不归路,只能一条道走到黑。拆迁人只有一条路可走,被拆迁人也看得清清楚楚,你既然非要从我门前过不可,还要摘了我家的门板铺路,不多收你点买路钱怎么对得起列祖列宗。这可不是什么“钉子户”心理,是一般百姓的正常心理。结果是被拆迁人在拆迁人眼中成了拦路抢劫的强盗,拆迁人在被拆迁人眼中则是入室抢劫的强盗,强盗与强盗杠上了,冲突就这样不可避免地发生了。避免冲突的办法可以有,就是给拆迁人留条后路,达不到目的地至少还能退回原地,虽然买路钱还是得交,但交多交少就有得商量了。所以,要把拆迁与开发之间的联系斩断,把拆迁工作定位成为单纯的回购土地使用权的行为,不要先做什么新规划,拆完了再做规划也完全来得及,让拆迁人两手空空而不是背着个大包袱去与被拆迁人谈判,谈得拢,皆大欢喜,谈不拢,一拍两散,咱们后会有期。这样,拆迁谈判变成了一场有选择的谈判,双方都会为了自己的利益尽可能地避免谈判的破裂,妥协和让步成为可能,谈判成功的几率大大地增加。

其实规划啥的还不是问题的关键,最关键的问题是拆迁往往以官方的名义出现,有司为了配合拆迁人的工作,运用一切可以运用的宣传手段,反复宣讲拆迁的伟大意义,似乎只要一拆,小康和谐社会就能建成,不拆就有国将不国之危,久而久之,在民众(不仅是拆迁人与被拆迁人)心中打下了一个“拆迁就是非拆不可”的烙印。

这个“非拆不可”才是真正的祸根。我们看看作为拆迁标的物的拟拆迁房屋,被拆迁人认为是拆迁人在别处买不到的奇货,我凭什么不多要点钱,拆迁人则认为是别人不会买的破烂,我凭什么多给你钱。假如没有“非拆不可”这条规矩在双方的身后逼着,这本是一场虽不平常但仍属正常的交易。这种交易并不罕见,交易双方都明白,自己的唯一性优势与对方的唯一性优势是抵消的,大家还得按正常的交易原则谈生意。是“非拆不可”这条规矩,把拆迁谈判彻底带进了“父尸僵局”。在陷入“父尸僵局”的拆迁谈判中,双方都认为谈判是不可能破裂的(历史的经验的确是这样,“哭天嚎地、血肉横飞”的场面不过是以一种非常规方式达成协议),自然不会为了保证谈判不破裂而做任何的妥协和让步,而双方的底线都在对方身后一丈处,如此谈判若不演变成一场血淋淋的火并才是没天理呐。所以若想走出“父尸僵局”,实现和谐拆迁,这“非拆不可”的规矩是必须要废掉的。

拆迁工作可以这样做,有司将每个拟拆迁区域制成任务牌,订下赏格悬之高堂,任何企业或团体(包括房开企业)只要是遵纪守法、照章纳税又觉得自己有两把刷子的,都可到有司申领拆迁任务。拆迁的赏格是有司制订的,拆迁条件则由拆迁人与被拆迁人商议而订,赏格在那里摆着,拆迁条件若太过优厚,你让拆迁人喝西北风去啊。这种情况下,哪个被拆迁人再漫天要价,就得先摸摸自己的良心还在不在,再看看天上有没有要打雷的意思。若拆迁人开出的条件太过苛刻,当然也得先摸摸良心再看看天。若拆迁人在谈判过程中觉得依有司制订的条件实在完不成任务,可以回有司交牌子销号,再去另想别的发财的道。有司收回任务牌,先闷个一年半载再重新挂出来,另寻贤能之士来完成任务,或许这一年半载之间,被拆迁人就已经改主意了。拆迁人当然还可以与有司谈判要求提高赏格,这下拆迁人与被拆迁人可坐在一条板凳上了,倘真能谈出点什么来,被拆迁人还不得箪食壶浆,以迎那啥呀。这时若有个不长眼的“钉子户”出来难为拆迁人,不用拆迁人说话,其他的被拆迁人就能先把他海扁一顿。

拆迁人该执行何等的谈判策略,与本文的关系并不太大,不过愚下不才,为拆迁人想到了一个自以为不错的办法,既然想到了,就把板砖先扔出来,看能引来多少翡翠玛瑙、钻石手表。此方唤做“捆绑术”(盖茨先生对该词亦有贡献,盖茨先生因为该词是吃过官司的),就是把所有的被拆迁人绑为一体的意思,具体做法是把拆迁人与每个被拆迁人的谈判结果做捆绑处理。经个别谈判,某被拆迁人签署拆迁协议后,该协议公开但不生效,待所有被拆迁人全部签署拆迁协议后,所有的协议再一齐生效。这样,被拆迁人大会变成了联合国安理会常任理事会,每个人都拥有否决权,谈判成功是大家的功劳,谈判失败是一个人的责任。否决权是不得了的权力,谁动用之前也得三思,你见过哪个常理国拿否决权当白菜吃的。为了打消被拆迁人先签协议会吃亏的顾虑(也为了防止出“钉子户”),仿国际贸易中的“最惠国待遇”例,事先做出约定,不论谈判过程中产生多少个协议版本,也不论被拆迁人签署的是哪个版本,所有被拆迁人均执行最为优惠的最后版本。当然,拆迁人拟定的第一个协议版本就必须是个对被拆迁人有利的版本,不然被拆迁人商议之后来个集体拒签,拆迁人可就被动了,拟协议之前不是还得先摸摸良心再看看天吗。

试想,当拆迁人与所有其他的被拆迁人全部签署了拆迁协议,终于与最后一个被拆迁人坐下来谈判的时候,这最后一个被拆迁人该有怎样的心理活动。最后一个被拆迁人面对摆在面前明显有利可图的协议文本,面对所有他人已经签署的协议(假设是99份吧),他可以有三个选择,一是全盘接受,二是拒不接受,三是再加点条件。选一没什么可说的,选二我们待以后再说,先说他会不会选三。若他选三,假设是提出再加一万元吧,会有两个可能的后果,拆迁人同意了,他会得到一万元的额外收入,但拆迁人将损失一百万元,一百万元啊,要全买成方便面得吃多少日子啊,拆迁人不同意,则谈判破裂,99份已经签署的协议变成废纸。我们不提拆迁人会怎样选择,只说这最后一个被拆迁人该怎么想,他提出条件且拆迁人同意了,他多得一万元,其他人也多得一万元,但其他人未必会多承他的情(一万元,小钱的啦),他提出的条件拆迁人不同意,他不仅自己什么好处也得不到,还把其他99人已经到手的好处变成了飞翔的烤鸭,下锅鸭子至少半年以后才能出笼,那99人将来会如何看待他可以想象吗?大家设身处地地替他想一下,他敢选三吗(就算他敢,一人独退百万兵,英雄了得,在十目所视,十手所指的境况下过半年日子,再次面对拆迁人的时候,还能保持住当年的勇气吗)?若他不敢选三,自然更不敢选二,于是只能选一,只能全盘接受,于是谈判成功,拆迁人与被拆迁人各自回去开香槟,当然一起开也可以。拆迁拆成这个样子,是不是当得起“和谐”二字了。

拆迁人完成任务回有司交差领赏,有司则得到一张干干净净的白纸,想画什么最新最美的图画不成啊。关于有司该如何画图,愚下也有些想法,以后有空再说。

(全文完)

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