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建议学习广东省经验,  加快我省“城市更新”步伐

(2017-11-08 10:46:58)
标签:

哈尔滨市

城市更新

宋魁

分类: 应用研究

建议学习广东省经验,

加快我省“城市更新”步伐

 

省科顾委外贸专家组组长、省社科院研究员  

 

随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展,国内房地产正从新建、开发、交易为主的市场,逐步转向以存量房交易为主的时代。

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。“城市更新”的概念起源于1949年美国住宅法(The Housing Act of 1949)“城市再发展”(Urban Redevelopment),其目标为市中心区拆除重建。英国的《城市更新手册试图解决城市问题的综合性的和整体性的目标和行为,旨在为特定的地区带来经济、物质、社会和环境的长期提升。《更新:更简单的方法为威尔士(Regeneration: A simpler Approach for Wales)》提出了类似的概念,指出更新是一个地区的提升,采用一个平衡的方法通过社会、物质和经济手段达到提高社区福祉的目的。 
    1858年8月,在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上,对城市更新作了有关的说明:生活在城市中的人,对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满;对于自己所居住的房屋的修理改造,对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行,以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

  总的来说,城市更新的目的是为了长期提升一个地区(包括经济的、物质的、社会的、环境的等多方面),所采用的方式是综合的、整体的方法。这就说明了城市更新并不只是采取物质的手段和方法,需要达到的目的也不仅仅是形象的改观。因此城市更新是一个重要的城市政策范畴。

一、在我省实施城市更新的意义

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容:一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续,包括邻里的社会网络结构、心理定势等软件的延续与更新。在欧美各国,城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造,随后扩展至对城市其他功能地区的改造,并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题,这些城市问题的产生既有环境方面的原因,又有经济和社会方面的原因。

2012年开始广东省和深圳市出台了一大批城市更新政策,对于我省、我市具有重要的借鉴意义。实施城市更新意义重大,主要表现在:

1.加快城市重点区域功能提升和转变。

2.促进老区活力重振与新区的结构优化。

3.促进产业空间布局优化和结构调整。

4.形成完善的城市更新政策和规划体系。

5.有利于推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进经济和社会可持续发展。

二、对我省城市更新的几点建议

1.建议我省、我市尽快启动城市更新工程。

2.城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则。

    政府统一组织,制定专门政策,充分地调动各方积极性,吸引各方广泛参与。市场运作的同时,政府正确引导,加强监督,确保改造规范推进。统筹经济社会发展和资源环境保护,依据规划,科学制定改造规划,并强调规划的的统筹管控作用。

3.建议出台黑龙江省和哈尔滨市城市更新政策。首先制定《哈尔滨市城市更新办法》,规范城市更新活动。然后等待机会出台我省其他城市的更新办法。过去对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、土地使用权的出让方式等问题上多缺乏政策规范。

4.建议改造主体多元化。

在新制定的城市更新办法中应分别由市、区政府、土地使用权人和其他符合规定的主体实施。

鼓励国内外有实力的企业通过竞标开发或参与开发改造项目。

5.建议城市更新改造对象要实行全覆盖。

6.建议综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行。城市更新的方式可分为再开发(redevelopment)、整治改善(rehabilitation)及保护(conservation)三种。再开发的对象是指建筑物,公共服务设施市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区。这些要素已无法通过其他方式,使其重新适应当前城市生活的要求。这种不适应,不仅降低了居民的生活品质,甚至会阻碍正常的经济活动和城市的进一步发展。因而,必须拆除原有的建筑物,并对整个地区重新考虑合理的使用方案。建筑物的途和规模、公共活动空间的保留或设置、街道的拓宽或新建、停车场地的设置以及城市空间景观等,都应在旧区改建规划中统一考虑。应对现状作充分的基础调查,包括该地区自身的情况以及相邻地区的情况。重建是一种最为完全的更新方式,但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险,因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。

整治改善的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用,但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区。对整治改善地区也必须做详细的调查和分析,大致可细分为以下三种情况:

(1)若建筑物经维修、改善和更新设备后,尚可在相当长的时期内继续使用的,则应对建筑物进行不同程度的改建。

(2)若建筑物经维修、改善和更新设备后仍无法使用,或建筑物密度过大,土地或建筑物的使用不当,或因土地或建筑物的使用不当而造成交通混乱、停车场不足、通行受到影响等情况时,则应对造成上述各种问题的原因通过各种方式予以解决,如拆除部分建筑物,改变建筑和土地的用途等。

(3)若该地区的主要问题是公共服务设施的缺乏或布局不当时,则应增加或重新调整公共服务设施的配置与布局。

整治改善的方式比重建需要的时间短,也可减轻安置居民的压力,投入的资金也较少,这种方式适用于需要更新但仍可恢复并无须重建的地区或建筑物。整治改善的目的不只限于防止其继续衰败,更是为了全面改善旧城地区的生活居住环境。

7.加强市场配置土地,促进土地高效利用。

8.对于自行改造的项目,土地使用权可以通过补偿土地出让合同补充协议或者补签土地出让合同的方式出让。也就是说,城市更新项目土地使用权可以通过协议方式出让。

9.正确处理改造过程中的经济法律关系。改造的房屋和土地需经过确权、登记才能过改造,以切实保障土地权利人的合法权益,维护社会稳定

10.保护历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。.

保护是社会结构变化最小、环境能耗最低的"更新"方式,也是一种预防性的措施,适用于历史城市和历史城区。历史地区保护更多关心的是外部环境,强调保护延续地区居民的生活。所以要保护好历史城区的传统风貌和整体环境,保护真实历史遗存。要鼓励居民积极参与,建设和改善地段内的基础设施,改善居民住房条件,以适应现代化生活的需要。保护除对物质形态环境进行改善之外,还应就限制建筑密度、建筑物用途及其合理分配和布局等提出具体的规定。以上虽然可以将更新的方式分为三类,但在实际操作中应视当地的具体情况,将某几种方式结合在一起使用。城市更新和城市历史文化遗产保护面对的都是已建成的城市地区,因此两者之间存在着必然的联系。无论是在需要保护的地区还是在需要更新的地区,都同时面临保护与更新两方面的问题。差别只是,在保护地区中,需要受到保护的东西所占的比重较大,而在更新地区,需要更新的东西占了绝大多数。但是,它们的目标都是为了通过塑造一个富有特色的城市形象,通过改善城市的生活品质,去实现适应并促进城市持续发展的共同目标。

11.建议省、市、区政府保障开展组织实施城市更新的工作经费,对城市更新项目提供适当的资金扶持。(宋魁:省科顾委外贸专家组组长、当代中俄区域经济研究院院长、省社科院研究员13946134340

 

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