加载中…
个人资料
永岳
永岳 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:894,207
  • 关注人气:24,247
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
正文 字体大小:

新常态还原商业地产本质

(2015-04-23 15:57:21)
标签:

365

房产

新常态还原商业地产本质

新常态到来,大多事情出现不可预见变化,或者说事先预见有变化,却料想不到变化这么严重,有的变化天翻地覆,有的变化还体现着革命性。

商业地产遇上新常态,其主要反应是在建项目销售部突然冷清,门可罗雀,很少有人购买门店了,很少有人投资商业用房了;销售稍为好点的项目,其成交也和原计划相差甚远。曾经出现排队、抽签、摇号,抢铺抢房的火爆场面没有了,商业地产风光不再,到底是什么原因造成商业地产今天这个冷清的局面?答案是:新常态!

当今仍然有不少人无法弄清什么是新常态?何物为新常态?我们可以通过回顾之前商业地产怎样做?做成怎么样?进行前后对比,今昔对照,认识什么是新常态。

打开我们忠诚的大脑记忆,不管是以前还是现在,充斥在我们面前的广告主要有3种,第1种:房地产;第2种:酒;第3种:汽车。在第1种房地产广告里面,随着2012年住宅类房地产市场步入下行通道,大量住宅类开发商进军商业地产之后,在房地产广告的汪洋大海里,商业地产广告比重是大大地提高了。

销售商铺、写字楼投放广告,一般的计划是项目销售总额的1-1.5%,当一个商业盘的销售总额为10个亿时,广告投放预算要做到一千万至一千五百万元,于是房地产广告可以任意在户外、报刊、电视、广插、网络等大量媒体出现,可以海陆空全面布局,也可以在同一时间段进行狂轰滥炸!轰炸广告所耗费的成本,一般也占据商铺套间数销售成本的1-1.5%,当一套间商铺总价为100万元时,该套间商铺所分担的广告成本可达10000元至15000元。羊毛出在羊身上指的就是这个。

以单一投放广告叫卖商铺、写字楼的,在商业地产新兴的约2005年以前,那还是比较行得通。大概于2005年起,既要投广告,还要加兴奋剂。带租约销售的问世,就是开发商开始启用的兴奋剂,基本做法是,开发商对外宣称道:你买我的商铺马上赚钱,因为都有人承租了都,买商铺就马上有租金收入啦!侍到项目建成之后,购买者发觉原来说有人租用的商铺,结果却无人租。

如此这般糊弄之后,又有另外的开发商吆喝道:你买我的商铺,我先给你投资回报,我先给你3年的投资回报,给你的投资回报直接从总房款中扣除,但这三年的商铺经营权归我,租不租出去,你别管,难道三年都无人租吗?怎么样?哈!这是商业地产销售的渐变推进。

三年时间其实很快到来,大概于2010年前后,全国各地商业地产项目普通出现新市场建成开业开门率低,市场冷淡,甚至有空壳市场出现等诸多问题。可是由于住宅类房价持续上涨,拉高了地价。虽然新市场做不好,但是购买的商铺还是升值了的,受累受苦的却只是租户,市场冷静肯定生意不好做呀。这也难怪有些租户开头兴冲冲地进驻新市场,结果呢?进去不久又无奈地搬走。

商业地产开发商们感觉原来的吆喝已经行不通,于是在增加投资客购买信心上又新的说法,即:我引进的租户是大客户。那个在靠近市区做商业地产项目的开发说,我引进了“阿尔马”、“买当劳”,这个在城郊做商业地产项目的开发说,我引进了“丝然之家”、“害马家居”,同时,大家都不忘记事先所提到的先付给投资回报,先从总房款中直接扣除投资回报的做法。

引进品牌店进驻经营,通过品牌店影响力助推新市场做旺,这只是商业地产开发商为吸引眼球而采用的销售策略及手段,因为只有个别开发商能够把这个事做实,很多开发商却只是做戏,做虚。由此也让更多投资者越来越对购买商铺投资失去兴趣。

随着住宅类楼市低迷,大量住宅类开发商进军商业地产之后,现在的商业地产开发商都往投资回报这方面拼了,只有一家敢说给20%的投资回报,就有另一家敢说给30%的投资回报。不管怎么拼,归根结底也只是羊毛出在羊身上,这也已经是公众心知肚明的事情。

在地价已经涨幅到现在这个阶段,建筑和人工成本水涨船高,政府税费管理已经毫无办法偷漏减免,整体房价已经攀高到一定峰值,商业地产过去的那一段岁月都不是新常态,现在起及未来就是新常态。

新常态下,商业地产要还原其本质。即商业地产的最终目的是做什么?商业地产的本质就是要做营业,做市场!做营业及做市场要靠谁来做?当然是经营户,经商者,决断不是投资者,不是业主收租者。如果还是把商铺、写字楼的产权销售目标放在投资客身上,那一定是在走老路,将与新常态格格不入。在新常态下做商业地产不能靠拍脑袋行事,不能靠自己想做多大项目就做大,一切依据当地客观条件行事,一切依据当地客观数据作支持。

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有