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房地产业的大门己经关上了!

(2014-10-25 10:51:54)
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房产

新一届领导人对房地产业发展的思路趋向明朗,当下各界自由言论活跃者均理解为本届政府不会再出手救楼市,将房地产交给市场,让房地产与地方政府脱钩,至于国家为什么要地方政府与房地产脱钩?有人解读是国家要减轻地方政府的负债压力。

虽然目前很难判定这种解读是否成立,但是要让房地产与地方政府脱钩,剥离地方政府和房地产的关系以减轻地方政府的负债压力,这个问题是可以客观研究及剖析的。

从近二十年的房地产发展历程来看,地方政府供应土地给开发商己经由被动变为主动。二十世纪末,地方政府供应土地给开发商是先划拨土地给开发商,使开发商得以卖了房子再分批次支付土地款,让大量的开发商“空手套白狼”成功聚财,当时地方政府承受最大风险是派生的烂尾楼盘,既让地方政府收不到土地款,还要为处理相关烂尾楼问题搞的焦头烂额,刚刚起步的房地产业让地方政府痛并快乐着!

进入二十一世纪,中国房地产业己经在全国全面铺开,地方政府供应土地给开发商执行招、拍、挂。而开发商支付土地款方法仍然比较灵活。虽然开发商使用“空手套白狼”行不通了,但也不是都全部资金到位才可以开发项目。于是在这个仍然属于“摸着石头过河”的房地产业发展过程,开发商运营项目碰到难题,把风险摊到地方政府身上也是有的。地方政府在这里遇到的风险仍然是不能按时收清土地款,开发商卖不掉房子,地方政府也收不到房屋产权交易税、契税等,说来说去都是钱。

近两三年来,地方政府供应土地给开发商收取土地款,已经不似以前那么随便可以协商了。土地出让通过竞拍环节之后规定在某个时间段交清全部土地款,如延期交款,不但要支付数额巨大的滞纳金,而且还面临地方政府收回土地的风险。土地出让竞拍落入开发商手里之后,地方政府还可能先征收土地交易税。当今的土地出让,地方政府的土地财政收入风险大大减少,反而是开发商玩的是资本运营,玩的惊心动魄,没有雄厚实力的,还想进入房地产业的,这个大门己经关上了。

至于国家因房地产业问题担心地方政府背上负债,这种事是可以不用担心。要让地方政府与房地产脱钩,应该还是让权力寻租脱钩,杜绝腐败,消掉房地产领域官商勾结,造就房地产业一片干净时空。

房地产业对于没有相当经济实力的人们关上了大门,但这个行业对地方政府的财政收力的贡献仍然巨大,未来十年还没有另外一个行业可以取替它。房地产业给地方政府带来的直接收入不仅是土地出让金,更有各种丰富的税源。房地产业给地方政府带来的好处太多,坏处太少,更不会让地方政府背上负债。

至于当下房价太高是否影响楼盘开发之后却遇上需求饱和的问题,这个10年之内应该不用担心。所谓说的地方政府,不能只把北上广当作地方政府,中国广大的县城、县级市、地级市才应该是地方政府,这些地方的房价大多也是均价四、五千元,三千多圴价的也还有,在幅员辽阔的大地上,到处都有想购房的人,只是太多的人还没有经济能力买房,只要想办法让地方民众增加收入就好,只要经济长足发展了,人人的工资都提高了,就感觉房价也不高了。

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