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“营改增”对二手房交易的深远影响

(2016-04-15 16:33:18)
标签:

房产

财经

时评

分类: 最新房产及家居资讯资讯
“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。二手房交易“营改增”,将产生什么样的影响?对此,有人表示,该举动或将影响二手房买卖利润,抑制“炒房族”炒房。
“营改增”对二手房交易的深远影响

  “营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管

  据媒体报道,国家税务总局局长王军近日在人民大会堂“部长通道”回答媒体提问时表示,这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。
今年5月1日起全面实施营改增仍面临一些挑战,如数量多,涉及近1000万户纳税人;时间紧,只有不到两个月的实际准备时间;首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易;四是新增纳税人过去基本没接触过增值税。

  缴税基数由售价变差价

  据悉,根据国家规定,目前二手房交易中卖方需要缴纳营业税,具体规定为:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,营业税税率为5%;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  而在增值税税率方面,目前国内各行业适用增值税税率分为 17%、13%、11%、6%等。营改增后,缴税基数将由售价变为差价。

  对于二手房交易“营改增”,是否导致买卖二手房税负增加?将产生什么影响?对此,昨日,中山大学岭南学院财政税务系主任、教授林江表示,“如果对二手房交易进行营改增,需参考上游行业即建筑业的税率。目前建筑业增值税税率为11%。”

  专家:或将影响二手房买卖利润
现在算一笔账,如果按照增值税11%的税率来计算,对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异,主要可以分为两大类情况:

  首先是出售购买2年内的房屋。出售价200万元一套普通住宅,要缴纳5%的税,10万元。如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是200万元,但最初买入价是100万元,抵扣掉进项税后需要缴纳10.5万元。但如果获利更多,收的税就会超过营业税。

  另一种是出售购买已满2年的房屋,依照现行政策,超过两年就不需缴纳营业税,而税务总局已经明确,将原则上延续过去的优惠政策,这意味着,营改增之后这部分税也会免征。

  这是否表明,对于二手房业主将增加相应税负?对此,林江表示,因政策尚未出台,对于具体税率及优惠政策并未明确,无法具体算出对二手房买卖的税负增加情况。但二手房开征增值税后,或将影响二手房买卖利润。此外,由于对于二手房开征增值税属于实际意义上的对资产增值征税,一旦普遍设置资产增值税后,将对资产市场如股票交易市场等产生影响。

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