陈航的博客

  最近写的东西，谈了很多中美房产区别，和中国房产界的时务。今天谈一个具体的正在运行中的房产投资项目。

  这个是个地产投资基金的项目，模型简单，不必亲自操作，而且风险分散到40个独栋楼中，适合中小投资人。投资人投入资金，占70%，管理人投入劳动和知识，占30%。 每月的现金流保证年回报5%，现在实际是7%。现金回国投资人占85%，管理人占15%。整个基金计划18个月变现出场。估计40%左右入场，出场时升值盈利50%到100%。

  所有地产都在加州的Victorville市附近，洛杉矶的华人叫这个地方做“胜利谷”。Victorville市地处洛杉矶和赌城拉斯维加斯的之间的州际15号高速公路上，离洛杉矶1.5小时，离赌城2.5小时。城市以运输集散中心为主要工业。地处干燥，世界最大之一的飞机存储场在这里。去年胜利谷在美国人口发展最快的城市中排第二。我们设立的基金有签约可以从当地银行手中计划买下40个独栋屋房产，已经买下了26个。银行以低于市价很多卖给我们，并不是心甘情愿，是政府看到这家银行的法拍房产太多，强令他们出售。

  这是一些已经买到的房产照片和面积，价钱：

 

下面列表中是2008年6月到9月买到的21处房产。


  为了适合中国的投资人，我们计算了单位价格。请注意面积是使用面积，不是建筑面积。一般建筑面积比使用面积多15%。平均每平方英尺56-114美金，折合居住面积每平方米3427到8002人民币，折合建筑面积每平方米2980到6958人民币。21个房子的总买入价是279万，上次的卖价总成交价664万美金。平均买入价是上次成交价的42%。

  投资人的资金进入，我们就会去银行再买下房子，然后看需要做简单的收拾。目前最大的修缮是一个房子的空调要全换，花了5000美金。一般就是简单粉刷一小，一两周就出租了。我们当地有专人管理。

  从现有情况看来，房子出租情况很好，26个房子中25个都租出去了。投资人拥有的是所以房产的所有股份，不分先后。对于后来的投资人，一入股就能得到先前出租房产的分红。所以风险就小多了。

  投资人的月收益是每月分红。保证年5%，以现在的运行，实际收益是7%。整个基金买下40处房产后就关闭。计划在18个月兑现。然后按照股份分红。

  投资人每10万美金一个单位进入。当然可以多投。投资人拿到的是公司的股份证书，公司的投资人部分是房产地契抵押的第一债权人。意思是说，如果项目失败，房产被拍卖，投资人的钱先还。

  我们建议投资人在投资之前亲自实地考察，看看地区，和已经买到的房产。

  这个项目我们有详细的资料，欢迎索阅。