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小议扯淡的地产救市

(2009-01-08 10:09:50)
标签:

房地产

房价

宏观

财经

分类: 其它

注:本文作于08年10月。从08年4月开始,本人在某投资论坛大力唱空房价

今年扯淡的事儿好像特别多。
前几天看了眼医改方案,很纳闷,是不是专家组都退休了闲的慌?挺明白的事儿非得整的跟悼词似的,通篇废话
基本上目前可以宣告本次医改成功的概率小于30%,不信走着瞧
 
这个刚完,又出来了政府救房市的伟大壮举。
我不得不怀疑政府身边有群狗头军师在日夜忙碌着,靠这个来救房市,没睡醒吧?

对房价,我有个5基本的假设:
第一,资本市场和实业经济2方面已经套住了不少有心投资房产的投资人或者买房的硬需求。且随着未来1年经济低迷,收入预期下降,这个负面影响还将持续,短期无解。
第二,前期已经获利,并且现在还有能力投资房产的人,绝大多数不会以现在的价格再次入地产。这个是由地产的投资总价高、变现困难,以及短期预期悲观,还有富裕人群投资渠道丰富完全不必死定房产而决定的。
第三,确实有住房需求的,不是炒房的人,对现在的房价,绝大多数是无能为力的。北京的房价已经远远脱离了工薪阶层这一硬需求主体的购买力,这不需要论文,只需要看看身边的情况就很清楚。且加上整体房市预期转弱,除非秀逗的+逼急了的,不会主动入套。
第四,供需2者相互制约,需求上面3点就差不多冰点了。供应呢?很不幸,房子的存量足够未来1年卖的,北京甚至是30多个月。。。土地的储备也足够很多地产商开发几年的,看不到供应偏紧的带来的需求井喷可能性。这还不去算,逐渐加大力度的保障性住房的入市对商品房的冲击。
第五,政府可以出的牌有限。98年启动地产是可以成功的,一穷二白,皆大欢喜。现在地产10年的超高速增长后,还启动这个救经济?救市,救个P啊,房价跌了么?全国还微涨呢。愿望是良好的,但现实是残酷的。就像3年前房价不会因为愿望而不涨一样,现在也不会因为愿望而不跌。出来混,迟早要还的。
 
另外,无论是放宽贷款还是降息,都是拖延时间而已,且不说银行现在对地产还敢放多少贷,就说放开闸门,开放商拿到钱的是干嘛的?答案是:盖房子啊!那盖了房子干嘛?答案是,卖啊!那卖的出去么?请参考看上面的3条。
 
更别提啥对消费者的补贴的,税费下去也就3%-5%都不到,房价一跌就是10%起,而且一旦入套,对不起,不是说跑就跑的,房子变现可不像股票那么容易,20年几十万的贷款扛着吧,那会儿再去砸地产商估计连个新闻效应都没了。。。
 
所以,如果这5个假设没错,我看不到房价不明显下跌的理由在哪儿。
 
以上5点只是看自身的逻辑。再看实证:
房价大跌是任何一个政府都不愿意见到的情况,所以任何政府其实都有救市的冲动在
而民主国家这个冲动只会比我们更强,愿意很简单,房价大跌导致的社会问题会让内阁下台,这压力比我们温室里的领
袖们来得真切的多
而问题就在这里,纵观日本,美国,香港等实例,都难以走出房价泡沫到泡沫破裂的规律
这里除非能证明2个结论:
1,这些政府对房价大跌坐视不管
2,这些政府的能力太过白痴
很可惜,2个都不成立。
所以,我总说,简单的逻辑往往可以最有效的回答复杂的问题。
 
因此,无论从逻辑,还是实证来看,类似的政策救市行为都是不靠谱的。而当一个国家的经济,要求一个繁荣了10年的行业还必须继续涨下去、否则就马上面临危险的时候,这个国家的经济已经坏菜了。。。现在的内外部环境可不是98年的状况了。。。
 
当然,以上纯属学术探讨就事论事而已
作为既得利益者的一小份子,有白痴非要救,也乐的笑纳
而作为一个市场的滑头,早已做好2手准备,无论地产是崩塌还是坚挺,怕是都要分一杯羹了,呵呵

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