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[转载]收集:世茂集团“城市综合体”

(2011-05-11 22:54:32)
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世茂系搭建“综合体”运作平台(2009-12-29 11:19:51)
房产  分类:公司报道

世茂系搭建“综合体”运作平台


    今年7月重组完成后,世茂系曾表态将以“城市综合体”为未来发展主要模式。而此次成立综合体投资管理公司,或将是向这个方向推进的第一步。


■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

 

    分别将“商业地产”和“住宅酒店”划分为“势力范围”的世茂股份(600823.SH)和其间接控股股东世茂房地产(0813.HK),将携手搭建一个针对城市综合体的运作平台。
    12月22日,世茂股份宣布,董事会已同意与关联方世茂房地产共同出资,成立合营综合体投资管理公司,以开发、管理大型综合体项目。今后凡涉及商住不可拆分的综合类项目,均由上述公司成立子公司运作。
    “公司本身的性质是投资管理型公司而非实体公司。”世茂股份董秘王东亮表示。尽管公司成立主要是出于世茂股份与世茂房地产“不竞争协议”的要求,不过王东亮透露了世茂集团对其更高的期许:“未来可能会成立一个联合采购平台,降低综合体采购成本。”

建立投资管理平台


    “公司的成立是最近开始筹备的,因为涉及到关联交易,还需要通过股东大会的审议。”王东亮称,成立综合体投资管理公司,一方面是因为世茂房地产履行了重组时“不竞争协议”的条款,另一方面也是因为实际操作的要求。
    综合体投资管理公司的注册资本将达20亿元,世茂股份和世茂房地产分别出资10.2亿元和9.8亿元,首期出资4亿元。世茂股份将占有51%股权,世茂房地产通过控股子公司世茂建设占有49%股权。
    这与世茂房地产在2008年9月作出的承诺相吻合:“与世茂股份共同成立由后者绝对控股并实际持有其中51%以上权益项目公司,共同发展不可分割多用途项目。”
    在这个平台运转之前,可分拆的综合体业务已经在按照以下逻辑运作:如按获得土地性质进行划分,世茂房地产和世茂股份根据其住宅(酒店)或商业的性质,分别获得土地并交付土地出让金,协调安排设计施工。
    “可分拆的综合体项目仍会按这个方式运作。”王东亮强调,“但很多项目不适合这样做。一类是地块是混合性质不可分拆,谁去拿地都不合适,就是当时承诺条款针对的情况;另一类则是地块规模大,并划分为不同性质的小地块,但政府并不希望由两家公司分别运作。”
    “合营公司”因此成为解决问题的办法。自今年10月起,世茂股份开始与世茂建设频繁成立单个综合体项目的合营公司。三个月内成立的4家公司分别位于厦门、无锡、武汉、大连。其中武汉与大连公司成立都是为了筹备土地竞拍,或许正是为了符合当地政府的要求。
    中银国际一位不愿具名的分析师认为,这些公司的成立都是按照世茂房地产的承诺运作的,不过现在成立一个总的平台,今后上市公司的架构会更加明晰。
    总的运作平台成立后,之前成立的四家单个项目公司是否会被纳入?王东亮表示,公司目前还没有这个打算。
    “纳入与否对于上市公司的实际股权和利益分配并没有影响。”上述分析师表示。

加码城市综合体


    今年7月重组完成后,世茂系曾表态将以“城市综合体”为未来发展主要模式。
    “城市综合体的发展模式促进城市经济并带动就业,因此受到政府欢迎,取得土地的成本较为低廉。”上述分析师解释。
    世茂股份资料显示,公司现拥有700万平方米的商业土地储备。其楼面土地成本每平方米仅千元左右,而项目落成后的预计平均售价则达到1.5万元/平方米。这些土地储备包括长三角和环渤海湾区域的17个项目,其中大多数通过城市综合体的发展模式取得。而未来一两年内,世茂股份计划将土地储备扩张到千万平方米。
    正因如此,世茂股份计划打造的这一“综合体”平台今后的地位开始引发人们的猜想。有分析人士认为,随着世茂股份的城市综合体项目不断“加码”,将成立的综合体投资管理公司也将更为重要。
    “这个取决于后续纳入项目的规模,目前还不好说。”王东亮说。
    另一方面,虽然将公司定位为“投资管理型公司”而非“实体公司”,但“成立联合采购平台”的计划表明,世茂股份已经开始计划让这个“总平台”发挥更大作用。
    而上述中银国际分析师则认为:未来世茂股份的融资虽然主要还是依靠上市公司本身,但综合体管理投资公司可以作为与银行谈判的主体来取得综合授信。
    “20亿元的注册资本规模是多方考虑的结果,我们认为比较合适,对于今后的融资等也比较有好处。”王东亮说。

 

 

 

受困同业竞争 世茂系“合营”发展综合体

自今年6月资产重组完成以来,世茂股份便开始频频发出成立合营公司的公告。

12月22日,世茂股份再次发布公告表示,将与关联方世茂房地产成立合营公司,以开发、管理大型综合体项目。

合营“总公司”

12月22日,世茂股份宣布将与世茂房地产分别斥资10.2亿及9.8亿,合资成立一家综合体投资管理公司,以“加强对不可拆分综合类房地产项目的管理,提高工作效率”。

据了解,该综合体投资管理公司的职能将涵括实业投资、房地产综合开发以及物业出租、出售等营业、推广、管理相关业务。

世茂股份董事会秘书王东亮就此接受了观点地产新媒体的采访,其表示:“根据稍早前与世茂房地产间的不竞争协议,世茂股份将主营商业地产,而世茂房地产则偏重于住宅项目。但是,由于个别项目规划中,既有商业部分,亦有住宅部分,并且不能对其进行分割。为此,世茂股份与世茂房地产成立合营公司专门负责该类项目的有关运营事宜。”

世茂股份的公告显示,今后凡涉及商住不可拆分的综合类项目,均由本次成立的综合体投资管理公司成立子公司进行运作。

除商住不可拆分的综合类项目外,若一项目由世茂股份、世茂房地产分别持股51%和49%,则该项目亦应由综合体投资管理公司进行运作。

不竞争协议

事在该综合体投资管理公司成立之前,世茂系有关涉及商住不可分割的项目或者世茂股份、世茂房地产分别持股51%、49%的项目,世茂股份与世茂房地产均成立了合营公司进行项目全部或部分运作。

10月8日,世茂股份与世茂房地产联合竞得厦门一幅酒店、办公、商业用地。根据出资数,世茂股份占51%股权,世茂房地产则为49%。为了负责该项目的运营,世茂股份、世茂房地产成立了“福建世茂新里程房地产开发有限公司”以操办相关事宜。

其后,为配合厦门、南京项目,世茂股份和世茂房地产又在10月29日成立两家建材采购公司。在大连商住项目上,两家上市公司又再合资成立项目公司,负责项目用地整理等前期工作。而在武汉嘉年华大型综合体项目中,世茂股份与世茂房地产同样通过合营公司的形式对该项目进行开发建设。

但这些合营公司,均针对单一的项目。有分析认为,最后这些针对单一项目的合营公司很可能划归本次成立的综合体投资管理公司进行统一管理。

根据世茂股份7月公布的发展计划,近期包括青岛世奥大厦、常熟世茂世纪中心等大型项目将会陆续开工。

实际上,世茂股份目前拥有的项目分布在全国14个大中城市,合计超过700万平方米,其中的大部分又是通过公开招投标方式取得的城市综合体发展项目。

“城市综合体项目一般商住用途都具备。”世茂股份董秘王东亮表示。这样看来,新成立的综合体投资管理公司,会在世茂股份的发展中扮演着越来越重要的角色。 (观点地产网孔艺华)

齐鲁证券:维持世茂股份推荐评级

齐鲁证券认为,世茂股份布局二三线锁定高红利,维持公司“推荐”评级。

齐鲁证券1月4日研究报告中认为,世茂股份非公开发行在即,项目回报前景乐观。本次增发募资除了3亿元补充流动资金外,其余17亿分别投向青岛、常熟、苏州、北京项目,项目回报前景较好。目前增发事项进展顺利,正等待国土资源部审批。全面公允价值计量将提高当期收益水平。目前公司是国内唯一一家实行全面公允价值计量的商业地产上市公司,根据公司未来2至3年的经营规划目标,10年以后将有大量优质物业完工,在房价增长趋势下,全面公允价值计量将提高当期的盈利水平。

公司09年竣工面积有限,预售收入将远高于结算收入,2010年公司业绩将呈现爆发式增长。齐鲁证券预计公司09年、10年和11年每股收益分别为0.18元、1.01元和1.37元,截止上一交易日16.66元的收盘价,对应的P/E分别为93倍、16倍和12倍,10年以后具有长期估值优势,对应RNAV估值23.48元/股,考虑到公司业绩的高增长以及股价对RNAV的折价优势,维持公司“推荐”评级。 (世华财讯)

世茂股份:布局二三线锁定高红利

强势转战商业地产,盈利模式根本转变。增发注资后公司主营业务由经营房地产业务变更为主要致力于商业地产的开发与经营,商业模式由之前的开发和销售规模20万平米以下的住宅和10万平米以下的商业地产变更为开发、持有和经营商业地产,并采取售、租和自营相结合的模式。此次重大重组带来了公司战略定位和基本面的根本转变,从而为公司打开了利润增长和规模扩张的无限空间。

2010年商业地产机会呈现。判断基于以下理由:一是宏观经济企稳将带动市场走出低谷;二是商住倒挂,商业地产价值相对低估;三是政策调控对商业地产相对安全,反而会受益于内外需刺激政策;四是REITs即将出台和保险资金入市将加速商业地产发展。

抢先布局二三线城市,锁定高红利。公司项目分布在长三角、环渤海湾、海西和中部地区的二三线城市,共拥有超过830万平方米的土地储备,可供今后5年开发,是目前国内商业地产土地储备最多房地产企业。其中二线城市占比26%,而三线城市占比高达66%。但这些小城市人均收入普遍较高,有培育商业地产的肥沃土壤,且土地成本相对低廉,而随着城镇化进程的深入、产业的升级及诸多区域经济政策的利好,这里的商业地产将有更广阔的发展空间。

城市综合体收益高预期。公司项目以地标性城市综合体为主,因而在各城市具有绝对的拿地优势;同时综合体项目是兼顾长短期效益的合理的投资模型;其次公司将于近期成立合营公司统一运作城市综合体项目,整合资源提高运营效率;另外公司还将做强自身的百货、餐饮和影城等品牌,从而提升物业价值;而公司的招商引资优势也将保障项目运营的高回报。

非公开发行在即,项目回报前景乐观。本次增发募资除了3亿元补充流动资金外,其余17亿分别投向青岛、常熟、苏州、北京项目,项目回报前景较好。目前增发事项进展顺利,正等待国土资源部审批。

全面公允价值计量将提高当期收益水平。目前公司是国内唯一一家实行全面公允价值计量的商业地产上市公司,根据公司未来2至3年的经营规划目标,10年以后将有大量优质物业完工,在房价增长趋势下,全面公允价值计量将提高当期的盈利水平。 (丁晨涂力磊   齐鲁证券)

 

 

百亿投资武汉嘉年华 详解世茂股份土储模式

2009年12月03日 14:27 来源: 观点地产网

 

这种小公园、大地产的做法实则是世茂集团以建嘉年华项目为名,发展其住宅和商业地产。

  世茂股份日前发布公告称,拟与关联企业上海世茂房地产建设组建武汉世茂嘉年华置业有限公司,共同竞拍武汉蔡甸嘉年华商业和酒店项目。这是近期世茂股份宣布的几笔对外重大投资之一。

  今年9月份,世茂股份的间接控股公司世茂房地产与当地政府签订协议,投资400亿建设武汉世茂嘉年华项目。此次,世茂股份拟与世房组建合资公司显然是想在这块400亿元的蛋糕里分得一杯羹。

  资料显示,世茂房地产与世茂股份拟投资的武汉嘉年华商业和酒店项目位于武汉蔡甸区后官湖畔的一个半岛上,项目的规划包括超大型室内主题乐园、消费体验中心、星级酒店、国际会议中心和生态居住区等,武汉蔡甸区为该项目的首批腾地已经达到6000亩。

  然而,鲜为人知的是,该项目的主体部分并非其项目名称所昭示的“主题乐园”,而是住宅和商业项目。在前期规划用地的6000亩当中,室内主题公园仅占800亩,剩余部分用地大部分被规划为住宅和商业用途。

  “这种小公园、大地产的做法实质是世茂集团以建嘉年华项目为名,发展其住宅和商业地产”,分析人士对此表示,这是世茂股份在土地获取手段上的取巧之处。

  事实上,除了通过类似于武汉嘉年华这样的游乐项目获取大规模的土地之外,投资建设城市综合体的也是世茂常用的一种土地获取方式。

  今年4月份,世茂股份以每平方米4250元的价格拿下了面积为10.7万平米的青岛世奥项目地块,该地块位于青岛东部商业中心区,属于青岛市南沿海稀缺黄金地段,地块被规划建设为超高层建筑。分析人士指出,该项目地价仅4000多,加上建安成本约8000,其总体的成本仅12000元左右,而目前该地块周边项目的售价已经高达30000元/平方米。

  9月份,世茂股份与世茂房地产联手投资建设大连一个城市综合体项目,该项目该地块由世茂股份以16.5亿元竞得,总规划建筑面积约160万平方米。而除此之外,世茂股份在无锡、杭州的新项目用地也是以建设城市综合体的名义取得。

  银河证券一份研究报告显示,世茂股份目前拥有超过700万平方米的土地储备,楼面土地成本每平方米仅为1000元左右,而其项目落成之后每平方米平均售价可以达到15000元左右,利润率极高。

  “世茂股份大部分项目是通过城市综合体的发展模式以公开招投标的方式予以取得,由于城市综合体的发展模式能够给当地城市经济发展和人口就业带来较大的促进作用,受到当地政府的欢迎,因而取得土地的成本相对较为低廉”,银河证券分析师刘昆表示。

  以世茂股份的武汉嘉年华项目为例,该项目预计的年接待游客能力达到2000万人次,给当地提供就业岗位10万个,每年营业额可达100亿元,为地方创造税收10亿元以上,5年后即可建成。在当地政府看来,这样的项目既能促进当地的经济的发展,同时还能提供稳定的就业和税收,自然愿意较低的价格出让土地。

  但显然,运作大型的城市综合体对开发商自身的运作能力、资金要求都极高。“除了要有雄厚的资本之外,还要有所在商圈以及所开发的物业针对的需求能否有正确分析判断和分配各种商业资源的能力”,分析人士称。

  而世茂集团内部重组完成后,商业地产部分被全部注入了世茂股份,其多年商业地产项目的运作能力让世茂股份成为了各地政府首选的合作对象。

 

世茂股份拟合资开发大连综合体项目

2009年11月25日 14:11 来源: 观点地产网

 

新成立的子公司主要是拓展环渤海区域尤其是大连地区的业务。

  观点地产网讯:11月24日,世茂股份发布公告称,为开拓大连地区的商业地产、住宅和酒店不可分割综合体业务,与关联方上海世茂建设有限公司在大连合资成立公司。

  公告显示,新公司注册资本为5000万元,其中世茂股份将以现金方式出资2550万元,占注册资本的51%。

  其主要业务范围包括规划项目用地整理、市政工程、土石方工程、给排水管网工程等。

  世茂股份在去年斥资人民币16.5亿元竞得辽宁省大连市旅顺口区龙河周边地块,总规划建筑面积约160万平方米。世茂股份表示,大连的项目将打造为住宅、酒店和商业地产的综合体。

 

 

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