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《国有土地上房屋征收与补偿条例》的十大亮点

(2011-01-24 18:09:10)
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房产

征收

新条例

房屋

补偿协议

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的十大亮点

在土地价值日益增值的今天,在老百姓对自身权益意识日益增加的今天,拆迁土地及房产引起的纠纷可以说越来越多,暴力拆迁、自焚、杀人、群体性上访等事件时有发生。从法律层面上说,原有的《城市房屋拆迁管理条例》已经对老百姓的权益保护力度不够,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新条例)的颁布施行,对规范国有土地上房屋征收与补偿行为,化解我国城市房屋征收中存在的矛盾与利益冲突,有着十分重要的意义。笔者略陈管见,从新条例总结出十大亮点:

一、新条例确定了保护所有权人合法权益的原则,即使为了公共利益的需要,也要给予所有权人合法补偿。这是立法理念的重大转变,必须统筹兼顾公共利益和被征收人利益,实现公共利益与个人利益的平衡发展。为了实现和谐社会的理念、为了实现以人为本、为了更好的保护私权,必须从法律层面上界定所有权人的合法权益,实现对所有权人的公平补偿。

新条例第一条规定“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。”第二条规定“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”

二、新条例明确了政府征收主体地位,新条例明确规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这就从法律上明确了政府作为征收与补偿工作的主体权力与义务。尤其是补偿义务的主体是政府,而不是以往的开发商,这有助于对被拆迁人权益的保障,解决征收补偿不到位,不公正的问题。

新条例第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”新条例第五条规定“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。”

三、新条例界定了政府征收的范围,政府如果不是为了公共利益,就不能运用公权力进行征收,这就要求政府退出商业性开发拆迁活动,意味着官商一体的拆迁模式将寿终正寝。公共利益的范围也得到了法律层面的界定,这不但是国有土地征收适用的依据,在民法上、物权法上都可以作为参考依据。

新条例第八条规定“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(一)国防和外交的需要;(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、新条例明确了征收范围规划合法性原则。新条例规定确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。并且这些规划应当广泛征求社会公众意见。也就是说政府征收不但要符合法定的征收范围,而且要符合规划的整体要求,在符合规划的前提下,才能予以征收。在征收范围上进一步进行了限定,更好的限制了政府的权利。

新条例第九条规定“依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。”

  五、新条例是进一步规范了政府征收程序,使政府的征收行为更具正当性与合法性。征收程序是:第一,拟定征收补偿方案,报市、县政府。第二,市、县政府对方案进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日。第三,市、县政府公布征求意见和修改意见。第四,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例,市县政府组织听证,并根据情况修改方案。第五,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。第六,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。第七,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。第八,被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

    以上规定见新条例第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条。

六、新条例进一步明确规定了征收补偿原则、标准和范围。这有助于解决目前征收补偿中的突出矛盾,即补偿标准过低或者偏低,标准不统一等不能保障被征收人利益的问题。质言之,该部分规定是与个人利益密切相关的关键性法条。新条例明确规定公平补偿原则,补偿标准不低于市场价格。目前国际上有不少国家的房屋拆迁补偿标准采取了市场化的做法,这是对被征收人利益的完整保护。

新条例第十七条、第二十三条规定了征收补偿的范围即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

  新条例第十九条规定了征收补偿的标准即“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”该标准统一界定为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,有利于对被征收人权益的保护。

七、新条例明确了被征收人选择被征收房屋置换的方式,并从三方面进一步对被征收人权益进行保护。征收中,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。从被征收人权益的保护角度考虑,新条例从三方面进行了明确:第一,新条例第二十一条第一款规定“被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。第二,新条例第二十一条第二款规定“因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”第三,新条例第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”

八、新条例明确了补偿协议的范围、补偿决定的法律依据和公布方式、司法救济途径。新条例第二十五条第一款规定了补偿协议的范围即“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。”该条规定使补偿协议内容明确,有法可依。

新条例第二十六条规定了政府补偿决定的法律依据和公布方式,即达不成补偿协议的被征收人、所有权人不明确的,政府有权做出补偿决定,并予以公告。

第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”

新条例规定了补偿协议和补偿决定的司法救济途径,即新条例第二十五条第二款规定“补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。”第二十六条第三款规定“被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。”

九、新条例明确规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁制度,行政强制拆迁变为司法强制搬迁,这是新条例又一重大突破。有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾与冲突;有利于完善政府形象,使政府机构不在又是裁判者,又是执行者;有利于保护被征收人的合法权益,防止政府滥用征收权。新条例第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”

新条例第二十八条规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”

十、新条例禁止建设单位参与搬迁,禁止暴力和非法手段搬迁行为,并对类似违法行为作出明确法律规定。长期以来,建设单位参与搬迁是社会矛盾突发的直接原因,因为搬迁利益与建设单位密切相关,为了利益最大化,建设单位采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。新条例禁止建设单位参与搬迁,使政府成为征收的唯一主体,起到了明确征收主体、界定征收参与者的作用、避免社会矛盾激化的作用。

  第二十七条第三款规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”第三十一条规定“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。”

  总之,新条例统筹兼顾公共利益与被征收人利益,兼顾实现公共利益与个人利益的平衡发展,是构建和谐社会的需要,是新形势下社会发展的需要,其深远意义远非十大亮点可以概括,法律工作者、社会大众应当加强对新条例的研习,以更好的保护被征收人的合法权益。

 

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