短期看，楼市价值投资的时间窗口是否已经打开？

——从时间和空间看楼市趋势  上篇

春天里的新希望

记得上学的时候读大仲马的小说《基督山伯爵》，基督山伯爵在近乎奇迹般的复仇之后，用“等待与希望”这两个词来告慰自己。确实，我们每一天辛苦工作，何尝不是为了生活中的那些希望。等待无疑是要花费时间的，等待而来的希望，是期待着人生达到一个新的空间高度。“等待与希望”，这样的人生感悟中的暗含着“空间与时间”这对永恒的哲学命题。

又是一年春来到，春天总让我们充满希望，寒冬里那么长时间的等待，究竟会换来如何的空间变幻呢？

这几日，一些朋友问我09楼市的一些趋势看法。我这里粗粗统计了杭州楼市近24个月来的一些数据，这一点要特别感谢透明售房网，他们的工作让我们对市场能看的更清晰。我试着对07年以来的楼市数据进行时间和空间的定量分析，和大家一起探讨。

时间定量——周期变化。

在我个人统计数据中（杭州主城区数据，不含萧山余杭，个人收集的数据可能会有误差，但总体不至于偏差很大），从07年2月到09年1月，正好24个月，这24个月里杭州楼市大致呈现6个月左右的周期波动：从07年2月到同年7月，楼市的成交量从底部走到高峰；从07年8月到08年2月，从峰顶跌入谷底；从08年3月到8月，虽然人们还不愿意相信，还在为是否要打折争论不休，但是数据确定无疑的显示了低迷态势；从08年9月之后看六个月，即到09年2月，虽然各方采取了各种积极措施，但是市场数据并没有明显改观。

从数据的周期性来看，09年2月份之后，楼市将会进入一个新阶段，我想首先是市场各方的心态变化，毫无疑问，大家都清楚目前是什么状况，也不会再为促销行为争论不休。另外一方面是资金，虽然经济大环境没有太多的改变，但短期的资金积蓄达到了一定的量，比方说，1月份的贷款额据传是创了近期新高，这些都会在楼市里有所反应。

从牛年春节到目前，从大约20来天的市场表现看，似乎已经有所转变，并且转变的速度还比较喜人。

空间定量——增量变化。
　　初步统计了一下，2年以来，主城区房源总增量达946.13万平米，平均每月增量39.42万平米，在07年12月和08年1月，仅2个月增量累计竟达到150万平米，这在某种程度上导致了08年市场的急剧恶化。估计在08年上半年大部分企业没有关注这些数据或是对数据的敏感性还没有建立起来。
　　但是自08年12月以来，月增量已连续2个月回落到均值之下，如果今年2月份的增量不出现意外，那么杭州楼市有连续3个月的增量回落，这无疑将给后市创造一定的有利局面。在这里说句不好听的话：“09年上半年，熬牢，不要新开工，不要新开盘。”让增量彻底回落下来，有点像把牛奶倒入密西西比河的味道。
　　
　　空间定量——销量变化。
　　2年来，主城区总销量达778.64万平米，平均每月增量32.44万平米。08年，除了5月份销量达到36.36万平米外，其余11个月都在30万平米以下，缩量代表了市场调整的持续。
　　到09年1月份，当月总成交仅有17.82万平米，创出07年2月份以来的新低。这个24个月的新低，并不可怕，我们都经历一年多漫长的煎熬，这个新低是市场转变的信号。
　　这个新低数值，我们的政府应该去关注，这个值从某种意义上表明了杭州的最迫切的刚性需求，是否可作为保障型住房的一个参考呢？
　　另一方面，如果说楼市回暖，那么怎样的程度可以确认？个人觉得首要的一个指标是月成交额达到并稳定在36万平米左右。07年3月份楼市的月成交量就超过了30万平米，而我们到07年7月份突然感觉到火爆的行情，如果我们认真分析数据，那么我们可以提早4个月做出判断。
　　2月份还有不到一周，这个月的销量我们可以看一下，具体到了什么数值。紧接着的3、4月份比较关键，看看销量能否爬上30万平米，如果能爬上并能稳住，那么09上半年的行情多半乐观。
　　
　　空间定量——价格的变化
　　从近期的主城区成交均价看，自从09年9月达到18000元/平米的极值后，价格一路下行。那么究竟价格会回归到什么位置？
　　在几个月前，我曾经提到13000元这个单价点位，现在，这个点位已经被向下突破了，市场的调整比预计的要厉害。但是市场有时候也有惊人的巧合，我们不妨看08年9月的一年前，07年的9月份市场价格刚好开始突破，加速上扬，而在08年9月的半年后，市场价格几乎又回到原先的起点，达到了07年9月近似的水平。
　　我们可以这样理解：楼市价格在空间上完成了一次对称，现在的价格（即09年1月份的成交均价12367元/平米）应该是一个标志性的点位，表达了某种程度上的平衡。但是在时间上没有完成对称：6个月的快速下跌，对应了1年的上升周期，在时间上还差半年，个人觉得在目前的价位上有个震荡整理的过程，总体价格会稳定在这个水平，换句话说剩下的6个月周期，横盘整理的可能性很大，即用时间来平衡空间，而价格将稳定在12000左右的水平

　　
　　价格会不会进一步走低？我个人觉得就楼市本身来说，进一步快速下降的可能性不大，价格再度大幅下挫的风险会来自于整体经济的大气候，如果受金融危机的影响，中国实体经济再度受挫，那么会牵连房价再次大幅度跳水。从这一点上说，也就是09年7月之后存在的不确定性。
　　在目前，世界经济的大形势，并没有改观，欧美的动荡竟然有加速的迹象，道指又创新低，世界经济的复苏时间应该说又往后推了。虽然中国股市一枝独秀，但资金净流出量依然很大，形势依旧不明朗。