加载中…

加载中...

正文 字体大小:

【黄峻】楼市新政的影响

(2013-03-19 16:58:50)
标签:

地产

房产

黄峻

楼市

分类: 房地产专栏作品

    近来国内经济层面最热的话题除了新一届领导人的经济发展新部署外,还是围绕国五条楼市新政。

目前舆论上很多还在讨论新政“应该如何如何”、“不应该如何如何”,我认为都是在“假装自己是政客”,这种讨论其实很难有什么现实意义,而且也不是站在全国、全局高度讨论,难免都是片面考虑。

倒不如认真看看新政之后,对楼市影响如何?市场会怎么反应。

   自从国五条已经颁布以来,在各地出台实际操作细则前这段时间,国内楼市买卖双方进入一个前所未有的政策过渡极度惶恐期中。由于害怕新政落实之后的高赋税,全国各地的房地产交易中心出现建国以来最火爆的局面,内外都排起了来交易过户的长龙,蔚为壮观房产中介迎来10年不遇的“黄金期”,原来的业主纷纷提价出售,而卖方市场却仍然是一边倒的优势,买家的恐惧心态高涨,都担心买不到,买卖史无前列的活跃。

而新政颁布后的统计数据反映,70个重点城市除了1个下降外,69个城市房价都有一定程度的上涨。这点与二手房火爆的交易是相符的市场表现。市场的反应与管理层预期业主会降价“抛货”截然相反,因为房地产市场不是资本市场,不动产具有证券所最缺少的“实质价值”。老百姓的“用脚投票”最能反映市场真实的想法与规律。

那么,再之后会怎么样?二手房和一手房市场在各地细则实施之后又会怎么样变化?

首先,市场在强大的行政干预下,一定会出现转向,打破原来的运行轨迹。近来的二手房火爆与卖房完全把握市场话语权,就是一种表现,无论这个表现与管理层原意想不相符。原来国内楼市的二手房在20127月的楼市复苏中,是一个缓慢而渐进的步伐,新政的颁布马上强烈改变了这个步伐,而且打破了历年二手房的买方市场。市场的“无形的手”,总是赶不上行政干预“有形的手”的强大扭力。

其次,因为颁布之后落实执行之间的市场史无前列的强烈反映,会影响下一阶段管理层与各地方政策的考虑。近来住建部频频发话,都是在试图说服老百姓新政不会变相提高房价,增加税负一定可以平抑价格,但是民众的质疑却铺满各大媒体,也仍然在交易中心排着队。

市场就是市场,它尤其客观规律,你可以以外力破坏平衡,但是很难长期建立新的平衡。

我们充分理解与支持管理层的出发点,但是,市场这样东西,有时候往往不以人的意志所转移与操纵。

国五条细则带来连锁反应是近几年历次调控中最为强烈的,也是最与管理层预期反向的一次,必然对管理层下一阶段决策造成一定的冲击。

 可以估计,这个貌似“最狠的20%税负”,在各地方落实执行时,都会有很多条件的放宽,针对不同情况进行相应的办法征收,不会一概而论对待。

然后,二手房市场进入一个快速从火爆回归正常的状态,成交量下降。

这时候,由于之前二手房火爆导致部分地区会出现一手房与二手房价格“倒挂”,很多区域好的二手房价格高于同期一手房。

再次,在各地方出台细则之后,估计细则也会相对温和,市场开始进入一个新的博弈,一二手房交易量会有一个快速回落的时间段。

由于对比之前的火爆,这个回落会有点像“萎缩”的状态。

但是,这个状态只是一个新的过渡性状态,新的市场博弈其实已经悄然开始。

二手房市场的业主,要涨价趁机出售的基本已经出手,然后要么将税负转嫁买方,要么有信心房价不会下降,都是一种不慌不忙的状态。由于近年城市化进程,其实很多二手房往往处于城市最好的地段区域,周边配套已经落实并运行,二手房业主相对还是不太担心。

尽管房产税疑云笼罩,但是,回看这10年,不动产投资与同期证券基金理财产品对比,还是相当出色,这与新兴经济体房地产市场规律有关,也与国内证券金融市场的不健全有关,老百姓已经越来越明白那些证券金融的“忽悠游戏”,正如知道那个经典巴菲特投资中石油案例一样:巴菲特以1.6元港币每股买入中石油,国内是多少?找个公开预测股市长期准确的人几乎不可能,楼市就任志强的言论已经被证明基本符合真实走向,强烈的“技术差距”,让越来越多民众已经养成“用事实,用过去轨迹”来衡量自己的投资的习惯。

但是,楼市的一个“对手”---证券金融业,还是很趁着国五条与细则出台机会,大肆唱空楼市,因为他们已经乏善可陈,而国内投资基本不是楼市就是股市。这虽然已经很难再忽悠民众,但是仍然会产生新的博弈。

这时段,楼市会有一种“胶着”状态。

最后,新的平衡点再次出现:

会在各地方出台细则之后,楼市分化越来越严重,表现于:

(1)地区之间分化:一线城市、重点城市、三大板块的楼市复苏重拾正常复苏脚步,成交量再次温和放大。但是一些单一性城市,如鄂尔多斯、唐山等,就还是万马齐喑。

(2)区域差距性分化:由于国内近年的城市化进程以大城市为主,其他城市以中心城区为主,这些地方高度集中了绝大部分政府资源,无论是配套还是教育医疗等,所以,同一城市不同区域之间差距会越来越明显,主要表现是在成交量上。

(3)产品之间的分化:住宅市场一直是调控的“重灾区”,不过两头---小户型出租物业与最高端的稀缺性产品(如山顶别墅)还是会表现良好,而中端的住宅就很堪虞了。

     同时,一些跨界产品(零售与服务、办公与住宅等多功能跨界物业)会在市场上越来越受欢迎,而且大部分不是调控重点,所以发展相当迅猛。

(4)投资性产品的分化:一些过去吹捧上天的商业体,随着投资性需求被一次次打压,同时商业地产近年太集中推出市场,分化会非常严重。另一方面,相当投资性需求出走海外也不容忽视,因为有能力出走的都是大资金。

      商业地产的竞争会上演新的“战国时代”,胜负一时难以预测。

 

 

0

阅读 评论 收藏 禁止转载 喜欢 打印举报
已投稿到:
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

       

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 不良信息反馈 电话:4006900000 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有

    ';