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浅谈北部湾开发建设如何集约利用土地

(2009-05-23 15:14:44)
标签:

房产

土地

用地

经济区

分区规划

北部湾

分类: 大视野

浅谈北部湾开发建设如何集约利用土地

来源:资源网 作者:苏海峰 发布时间:2009.05.22
    一、前言

    “十一五”时期不仅是我国全面建设小康社会的关键时期,也是各种资源尤其是土地资源供需矛盾凸显的时期“十一五”规划明确提出,18亿亩耕地是我国未来发展的约束性指标,是一条不可逾越的红线。2006年8月31日,国务院下发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,对我国土地调控机制进行了标本兼治的战略部署,此外,国务院办公厅、国土资源部等有关部委也相继出台了有关土地宏观调控的政策,对我国土地的使用规定了严格的标准。

    一是国土资源部发布的于2007年1月1日起实施的《全国工业用地出让最低价标准》,更加严格了我国工业用地管理。

    二是大幅上调了建设用地管理的有关税费。

    三是2006年5月国土资源部下发的《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,要求严格执行土地利用总体规划的实施管理。

    四是国土资源部2006年12月19日公布实施的《土地利用年度计划管理办法》,严格了土地利用年度计划管理。

    五是2006年12月12日国土资源部、国家发改委联合发布并同时实施的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》,把农林业等l4个行业1l2类项目列入了限制用地范围,钢铁等15个行业96类项目列入了禁止用地范围。并且禁止通过“以租代征"等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。

    六是更加规范了新增建设用地管理。国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》第二条明确规定“新增建设用地不得用于土地收购储备"。

    七是进一步明确了耕地保护和土地管理的责任。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中规定:“应当追究有关地方政府负责人的领导责任”,责任人不仅要对审批的用地负责,而且要对所有实际发生的用地负责。

    二、土地资源集约使用的建议

    在国家严格土地管理的背景下,2008年2月《广西北部湾经济区发展规划》获得国务院的批准开始正式实施。目前,我国现行土地法规和相关宏观调控政策对北部湾经济区的土地开发使用造成一定的约束和压力,但从长远来看,严格的土地管理政策统一了“游戏规则”,使广西的投资门槛相对降低,有利于产生吸引投资的“洼地效应”,给北部湾经济区发展带来新的机遇。

    1984以来,国家级经济技术开发区的建立对国家和地区经济社会发展做出了巨大贡献,发挥了辐射、示范和带动作用,国家级开发区高效利用土地的做法为广西北部湾经济区的土地集约使用提供了有价值的参考经验,为此笔者提出有针对土地资源集约使用的建议。

    (一)、科学制定和实施土地利用规划,确保土地的高效利用。国家级开发区要坚持先规划后建设原则,首先要制定科学的发展规划、土地利用规划,明确不同地段的土地用途、设施配套和发展目标,为开发区未来发展奠定了坚实的基础。按照国家级开发区发展外向型经济、优化产业结构、完善城市综合功能的要求,制定经济社会发展总体规划。国家级开发区对区域范围内的土地制定了较详尽的规划.分总体规划、分区规划和详细规划三个层次,如总体规划要明确每个区域内土地的具体用途,分区规划可以是产业分区规划,也包括大项目配套园区规划。

    (二)扶持企业做大做强,鼓励企业增资扩股,努力提高单位土地面积的产值。如捷安特自行车(中国)有限公司在昆山开发区投资取得丰厚回报以后,通过两次增资扩产,自行车年产量从15万辆猛增到250万辆,而用地却没有增加一分。

    (三)用市场机制提高土地利用率。首先,各国家级开发区注重发挥市场机制的作用,加强了一级市场的管理,搞活了二级市场,提高了土地使用效率。其次,实施最低限价制度。在对土地定价时,综合考虑绝对地租、级差地租、开发成本和市场需求,根据不同地段、不同用途、不同项目确定最低保护价。第三,实施土地有偿使用制度。第四,开发区经营性用地一律实行招标、拍卖和挂牌出让,建立公开、公平、公正的市场机制,提高土地资产市场化运作程度。第五,用市场机制盘活存量土地。对于经营不善的土地,开发区可以通过市场办法购回闲置土地,再批租给好的项目。

    (四)努力挖掘潜力,增加土地供应。大连、青岛、温州、天津等城市的沿海开发区采取填海造田办法增加土地;中西部开发区将小山削平,将洼地填平,形成了很好的建设用地;此外,开发区通过建设新型农民社区,集中居住,节约了大量住宅用地,为开发区发展提供了土地。北部湾经济区的建设可以参考利用这些成功的经验。

    (五)研究、制定和实施“飞地工业区”政策。实践证明,通过实施“飞地工业区"政策,采取统一的税费和地价,达到了基础设施共享的效果,有效促进了土地的集约使用,有利于扩大主导产业的规模和形成主导产业的集聚效应。建议北部湾经济区制定发展“飞地工业”,的相关政策,处理好各种利益关系,在推进开发建设的同时,真正做到集约使用土地资源。

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