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王石放言:5年内万科市场占有率将达4%

(2009-04-11 14:53:37)
标签:

财经

房产

万科

占有率

王石

日本

分类: 财经专题

 

王石放言:5年内万科市场占有率将达4%

 

2009年04月11日 02:40每日经济新闻

     每经记者翟敏发自深圳

     直击万科股东大会

 

    万科总裁郁亮表示,2009年,房地产市场的调整还没有结束。自住需求成为绝对主流,低总价的中小户型更容易受到市场青睐,2008年万科的产品销售中,首次置业和改善性购房比例超过80%,90平方米以下的产品比例接近50%。

 

    4月10日,深圳万科总部,万科2008年股东大会。

 

     房地产经过了了一年多的调整,在目前有所回暖却又显得扑朔迷离的市场背景下,万科的年度股东大会显得格外引人注目。在昨日的股东会上,万科总裁郁亮表示,房地产市场的调整尚未结束,2009年将保持谨慎心态。万科董事会主席王石则透露,未来万科的市场占有率将力争从现在的2.34%提高到8%。

 

【年度大会】股东想听王石谈今年房地产

 

    昨日上午9点多,上百位股东陆续从四面八方来到深圳万科总部,参加万科2008年度股东大会。

 

    《每日经济新闻》记者在股东大会现场看到,一百多位股东挤满了股东大会会议室,许多股东因为没有座位只好站着。但是站着也没有减少股东们的热情,长达3个多小时的股东大会,许多人都聚精会神地听着,并不时做着笔记。万科董事会主席王石、总裁郁亮、副总裁肖莉以及多位董事、独立董事悉数参加了会议。一位姓张的股东表示,自己既是万科的业主,又是持有万科多年的股东,尽管去年在股市上缩水不少,但是依然看好万科,“投资地产行业最好的一家公司,我会看长一点,参加股东大会的目的,就是想听听王石对今年房地产市场的看法”。

 

【公司预测】调整未结束注重中小户型开发

 

    在去年整个房地产市场趋冷的情况下,万科2008年的业绩出现了下滑,2008年公司实现营业收入409.9亿元,增长15.4%;实现净利润40.3亿元,下降16.7%。

 

    在过去一年,公司实现销售面积557.0万平方米,销售金额478.7亿元,分别比2007年减少9.2%和8.6%。2008年底,公司占全国住宅市场的份额为2.34%,较年初进一步提升。

 

    对于2009年的房地产市场走势,公司总裁郁亮分析,虽然目前局部有所回暖,但经济政策还不明朗,经济环境持续变化,“调整还没有结束”。

 

    郁亮表示,公司2009年新开工面积计划约403万平方米,比2008年实际完成数下调约23%。竣工面积计划为619万平方米,比2008年竣工量增加约17%。

 

    郁亮介绍,调整期内自住需求成为绝对主流,低总价的中小户型更容易受到市场青睐,公司加大了相应产品的供应力度。2008年万科的产品销售中,首次置业和改善性购房比例超过80%,90平方米以下的产品比例接近50%。

 

    郁亮表示,公司将进一步往小户型、刚性需求方向调整。刚刚过去的2009年第一季度,在每个月的销售数据中小户型都占据了主导地位,第一季度的小户型比例已经占到58%,“公司会逐步把把房子从大做小。”

 

【王石豪言】市场占有率还要翻两番

 

    最为吸引股民注意力是自由提问环节。

 

     第一位股东自我介绍来自浙江杭州,她一开场便把万科夸奖了一番。王石笑着说:“你第一个发言就这样说,大家一定以为你是我们安排的托。”引得众股民哄堂大笑。

 

    随后该股民问道,万科欲走工厂化模式,是否考虑过品牌输出?对此,王石表示,万科的业务很单纯,就是住宅。输出品牌是很慎重的事情,目前没有考虑。如果输出品牌,规模会迅速扩大,但是控制不好的话会导致很严重的后果。

 

     有股民提出,有没有什么目标或手段来提高行业集中度,提升万科在行业内的市场占有率?王石表示,2008年万科的市场占有率从2.07%提高到2.34%,一直处于增加状态。但目前来讲,占有率还很低。美国前5大开发商,整体占有率是18%,日本是20%。平均下来每个开发商至少是4%。中国和日本比较像,人口多,比较密集。

 

     万科作为国内市场占有率最高的公司,也只有2.34%。王石表示,万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%,初步预计这一点能够达到;但毕竟4%也只是平均数,第一位要达到6%~8%!

 

【机构看市】

 

    乐观看待销售数据

 

    刚刚公布的万科3月销售公告显示,2009年一季度,公司累计销售面积152.5万平方米,销售金额122.2亿元,分别比2008年同期增长33.2%和21%。这个成绩单已让不少机构开始动心,一位私募投资人对《每日经济新闻》记者表示,自己对地产股的投资相当重,因此也非常关心他们每个月公布的销售数据。

 

     一些券商也纷纷发表了对万科最新销售数据的看法。兴业证券分析,从今年前3个月的销售业绩来看,3月份一二线城市成交量普遍较2月份增长30%以上,约一半以上的城市增幅在50%以上。因此万科3月份成交量的环比大幅增长并没超出市场预期。

 

     2008年3月,万科销售额达到66.8亿元,为全年最高,而次高的单月金额仅为53.4亿元。在未来几月,市场成交量还有望维持高位,同时2008年基数降低,万科的销售额增速有望在目前21%的基础上进一步提升。此外,兴业证券认为3月份数据的一个亮点是单月销售均价出现了明显的上升,较1月份、2月份上升了近千元,达到8504元/平方米,基本接近了2008年的平均水平8594元/平方米,也高于已售未结算面积平均7919元/平方米的单价。此前1月份、2月份的均价维持在7500/平方米~7600元/平方米,在2008年底的基础上下滑了约500元/平方米,一度使市场对万科2009年毛利率下滑幅度产生了较大的担忧,而3月份价格的回升表明这并不是市场趋势的反映,而可能是由销售项目的市场结构和地域分布造成的。

 

    对于万科今年的发展方向,高管们还是比较谨慎地评价现在的销售情况。上述私募人士表示,随着销售数据的转暖,从今年初以来,已经有相当部分的资金甚至包括基金开始回补万科的筹码,在目前位置,万科基本上已经处于一个比较稳健的价值区域。

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