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银行创新房贷实惠大揭底:套牢房奴减负多少

(2009-03-27 14:45:36)
标签:

财经

分类: 财经专题

银行创新房贷实惠大揭底:套牢房奴减负多少

2009年03月27日 10:00北京商报
   “小半辈子的房贷,我怎样还才能轻松点?”对于很多已经被房贷“套牢”的人士来说,这样的问题每时每刻都被大家在心里掂量着。
 

    近日,各家银行纷纷推出了名目繁多的“创新”房贷:活利贷、点按揭、接力贷等。那么,这些打出诱人实惠的新还款方式,究竟能给“房奴”们带来多少实实在在的减负呢?本报将通过本篇文章一一为您详解。

    在这里,我们假设一个“房奴”张先生,40岁,首次购买住房,贷款30年,额度100万元。

 

1、活利贷

   研发银行:渣打银行

   口号:贷100万省60万

 

   客户限制:贷款年限在5到30年之间的中长期客户适用。

 

   客户成本:持续存款,不计零存整取利息。

 

   实际作用:随存随取,省钱效果不明显。

 

    就在中资银行为是否执行央行7折利率优惠政策忙得不可开交之时,外资银行用其特有的方式进入到争抢房贷客户的市场中来。

 

    渣打银行这款“活利贷”产品的原理是,如果客户在申请贷款之后手头有闲置资金,可随时存入还款账户冲抵房贷本金,但该资金也可随时取出,银行系统会按日计息。因此,即便第二天就取出存入的资金,当日的还贷利息也会有所减少。

 

    以张先生30年期的100万元贷款为例,只要他能够做到每月向还款账户上存入3000元,到期可以节省利息近60万元,同时,还可以缩短8年的还款期。另外,如果张先生房贷本金尚有20万元,当他将闲散资金5000元存入该还款账户时,当日房贷的利息即以19.5万元计算;如果第二天他又存入闲散资金2000元,那么当日房贷的利息以19.3万元计算,当然,他也可以随时提取这7000元资金。

 

    对此该行人士认为,该贷款最大特点在于,客户如果有闲置资金,可以随时存入该银行账户,存一天,则抵扣一天的贷款利息,存一元,则抵扣一元的贷款本金,取走则恢复正常。虽然客户损失的是活期利息,但是相比目前0.35%的活期利率来说,抵扣掉的贷款本金却能给客户节省高达4.455%以上的贷款利率,无疑是个非常划算的买卖。

 

    商报提示:买卖是否划算,不仅要看利率,还要看成本。据了解,该产品额外费用为首年需要支付账户关联费1000元,后两年每年500元,目前推广期内减免后两年费用,但依然需要首年1000元费用。另外,该产品只对贷款年限在5到30年之间的中长期客户适用,不能提供给短期客户,同时,客户贷款余额必须在30万元及以上才能申请。由此来看,银行要客户权衡的,远远不仅是活期利率,更多的是在长期还款过程中的一种“只存钱,不要利息”的还款方式。

 

2、点按揭

  研发银行:深圳发展银行

  口号:最低房贷优惠利率3.78%

 

   客户限制:仅限于10年期及以上房贷客户。

 

   客户成本:想少还房贷先存钱,存款利息银行不付。

 

   实际作用:30年贷100万元省3.6万元。

 

   这是继“活利贷”之后,国内银行推出的一款由客户花钱买“点”来降低贷款利率的新型贷款产品。

 

    所谓的“点”,在这里特指贷款金额中的百分比,比如客户买一个“点”,就相当于其贷款金额的1%。这款产品的原理就是客户通过预先支付一个或多个“点”的费用,可以使贷款利率降低。以张先生为例,他100万元的贷款,1个点就表示需要支付1万元的费用。深发展点按揭房贷产品分别针对10-20年期和20-30年期的贷款,制定了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。也就是说,张先生最高可以购买1.5万元的产品。按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算,张先生一共需要支付75万元利息,而办理点按揭业务,他花1.5万元购买贷款总额的1.5个点,就能拿到3.78%的超低利率,总共节省7.8万元,省息达10%。

 

    但产品说明同时显示,点按揭实际上是对预计未来较长期限还款的一种投资,贷款时间越长,利息节省越多,平衡点大约在四五年左右。也就是说,客户买点付出的费用,需要依靠贷款在后面四到五年累计的利息节省“赚”回来。超过这个期限,客户就赚了,否则就不划算。

 

    商报提示:这款产品最诱人的地方就是将贷款优惠利率由现行的7折直降至6.3折。对于那些连7折还没有享受到的客户来说,花少则几千元多则几万元,换来6.3折的贷款利率是很划算的事情。但其中客户购买“点”的资金整存整取利息被完全忽略掉了。按照张先生的情况,1.5万元存30年,本息要有4.2万元,这笔费用银行是不会退回来的。

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