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销售下挫使新房存量上涨 2009年成地产存量消化年

(2009-02-20 16:48:26)
标签:

房产

证券

存量

商品住宅

亚豪

京城

杂谈

分类: 大视野

下挫使新房存量上涨 2009年成地产存量消化年

 

2009年02月20日 08:08:33  来源:京华时报

销售下挫使新房存量上涨 <wbr>2009年成地产存量消化年

(图片来源:京华时报)

    2008年北京住宅销售大幅下挫,使得北京新房存量上涨。进入到2009年,如何消化这些存量房成为楼市的重中之重。据相关机构的统计,仅2008年住宅的存量按照2008年的销售进度,需要消化18个月,这还不包括2009年的新增供应。另外,商业地产也面临着大量存货的消化。由此可见,2009年成了名副其实的存量消化年。

    住宅市场

    去年销量大幅下挫

    2008年,京城楼市在“拐点论”大行其道、打折降价风暴肆虐的不利因素影响下,逐步进入了萧条期,交易量持续走低。

    据北京市房地产交易管理网的数据统计,2008年京城共成交商品住宅99897套,成交面积1104.1万平方米,其中,期房商品住宅共成交84913套、成交面积885.2万平方米,现房商品住宅成交了14984套,成交面积218.9万平方米,同比2007年同期,期房商品住宅成交套数下降了30%、成交面积下降了41%,现房商品住宅成交套数下降了41%、成交面积下降了44%。(见下表)从表中的数据对比情况来看,2008年的交易量同比去年出现了较大幅度的下降,平均降幅达到四成左右。

销售下挫使新房存量上涨 <wbr>2009年成地产存量消化年

(图片来源:京华时报)

  楼市频现供大于求

    2008年京城楼市不仅成交量同比降幅巨大,而且出现了明显的供大于求的现象,京城楼市已经从卖方市场转入了买方市场。

    2008年1月、4月、6月、7月、9月等5个月均出现了供大于求的现象,其中,6月份的供需差最大,达到了31.5万平方米。

 

    亚豪机构副总王英男分析,一方面是由于2007年政府对房地产市场调控力度颇大,尤其是二套房贷政策及银根紧缩政策,一头一尾卡住了开发商的资金来源,加上2008年全球金融市场动荡,开发商资本市场融资的难度非常巨大。这些不利的因素使得开发商的资金链高度紧张,许多开发商不得不加速推出新盘、加速销售,以期快速回笼资金渡过难关。这使得供应量大幅增加。另外一方面,由于政府调控,大型房地产企业的大幅降价而蔓延至全国,使得消费者对未来楼市的预期发生了转变。观望等待成了楼市的主流。消费者持币观望导致了交易量大幅萎缩,造成了供大于求的现象发生。

    存量需消化18个月

    2008年前10个月京城楼市不但交易量同比跌幅巨大,而且还出现了明显的供大于求现象。这也造成了存量的大量积压。

    供大于求成了去年京城楼市的显著特征,。据北京市房地产交易管理信息网数据显示,截至2008年12月底,京城可售期房住宅为109409套、可售面积为1357.7万平方米,未签约现房住宅套数为38827套、未签约面积为551.0万平方米。按2008年月均销售套数计算,存量商品住宅尚可供市场消化18个月。

    由于前几年的疯狂扩张,令不少大地产公司存货日渐增多。保利地产2月18日公布了2008年年报,保利地产的存货也大幅增长。由于房地产项目开发投入增加,报告期末,公司存货达401.96亿元,同比增长43.12%,占总资产的比例达74.95%。

    数据也显示,86家A股非ST房地产上市公司2008年三季度末的存货合计达4015.2亿元,同比增加了59.35%。与2007年末相比,三季度末的存货也增加1002.91亿元,增幅达33.3%。

    在这些存货中,高档住宅成了主角。据亚豪机构统计数据显示,截止到2009年2月1日,北京房地产市场销售单价在18000元/平方米以上的项目共110个,已取得预售许可的待售套数累计26483套,待售面积354.4万平方米,存量销售额达到了844亿元,占到了2008年总投资额的44%。

  新增供应将高于去年

    伴随着大量存量房需要消化的是,今年各大房企在2007年疯狂拿地的项目正面临着扎堆上市的情况。

    不久前,世茂房地产表示今年将推30余新盘上市,目标销售额将达到150亿元。同时富力地产也表示销售规模将大幅度增加,扩展到38个新盘的供应总量。此外,金地公司也表示今年将会加大上市量。据记者了解,泛海建设在北京的项目泛海国际居住区二期,也将在今年陆续上市。去年10月14日,由金融街控股与北京石开房地产开发有限公司的“金石联合体”以12.25亿元成功竞标石景山衙门口35万平方米居住、公建用地,成为石景山区目前已交易成功的最大地块,目前,开发总体量达35万平方米的该地块已进入前期开发阶段,地块平整、内部拆迁等工作均已完成,项目有望在2009年下半年入市,并成为石景山区域内最大体量的新盘。

    这些行业领头羊的表态,显示出今年市场的供应量将大大高于去年。显然,今年房企不再指望通过提高楼盘售价来增加销售业绩,而是通过提高销售量实现销售目标。

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