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房地产O2O美国鼻祖演绎寡头化生存

(2014-09-02 17:01:49)
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房产

房地产业信息业并购整合加速,寡头模式逐渐成形。

 

东地产财经周刊纽约新闻中心  报道

 

一个多月来,围绕美国房地产信息业最大并购案的争议持续发酵。

7月,美国房地产信息网站Zillow宣布以35亿美元的价格收购另一大房产网站Trulia。合并后的公司将成为全美房产信息发布和在线估值的龙头,占据美国70%以上的网上房产信息市场份额。两家公司合并的消息宣布之后,早已提前启动的股价双双大涨。

这样的情景是不是似曾相识?在其他产业多次上演的互联网并购大戏,终于叩开房地产业的大门。

 

房地产信息业的亚马逊

 

Zillow和Trulia如同孪生兄弟,创办时间相差不到一年,商业模式也相仿,都是利用房地产租售信息集成出售广告。截至今年6月,Zillow的月访问量达到5千3百万,Trulia也有3千2百万,远高于第三位的“官办“公司——全美房地产经纪协会旗下的Realtor.com。

尽管受到用户和资本市场的追捧,两家公司还都处于烧钱阶段,加起来的销售额也只有每年120亿美元房地产广告的4%,只有尽快形成规模优势,才有可能把分散到其他媒介的广告支出争取过来。

2011年8月,Zillow在纳斯达克上市后一个月就出手并购房地产线上信息发布平台Postlets,紧接着又以780万美元的代价并购了房地产营销公司Diverse Solutions。

随后,房屋租赁公司Rentjuice、移动房产交易平台Buyfolio、租房搜索网站HotPads、纽约地产网站StreetEasy以及房地产数据库Retsly都被Zillow收入囊中。与Trulia合并将完成Zillow整合房地产信息市场的里程碑,新公司将成为房地产信息业的amazon.com,整合了库存、定价、营销和客户关系,并处于垄断地位。

 

从Expedia到Zillow

 

Zillow执行长Spencer Rascoff过去两年连续入选福布斯杂志20位美国40岁以下最佳执行长,也是安永评出的2013年度创新人物(服务业)。与Google的Larry Page、Facebook的Mark Zuckerberg这样的硅谷科技精英不同,Rascoff走的是哈佛毕业 – 华尔街镀金 – 再自行创业的道路。1999年互联网最火爆的时候,Rascoff从投资银行转到私人股权投资公司TPG Capital,专事旅游运输板块的投资。第二年Rascoff拿到TPG的7千500万启动资金,创办了在线票务网站Hotwire,那时他还只有25岁。三年后业内巨头Expedia以6.6亿现金收购Hotwire,Rasscoff也加入新公司。

2005年,Rasscoff追随Expedia创始人Rich Barton再次创业。新公司Zillow基本保留了Expedia的原班人马,秉持相同的用互联网改造传统行业的理念,只是这次选择的切入点是当时新技术基本空白的房地产业。

Zillow和Hotwire/Expedia有一点不同。无论Hotwire还是Expedia,终极目标都是取代票务中介。Zillow从创办起,就明确不参与房地产交易。

 

“我们是一家媒体公司”

 

在在Zillow收购Trulia的新闻发布会上,Rascoff再次给房产经纪派放心丸。他表示Zillow是一家媒体公司,不是房产中介。Zillow和房产经纪不是对手,而是合作伙伴。“我们卖广告,不卖房子。”

从各方数据来看,Rascoff说的确是实情。

先看美国劳工部的统计:2000年至2013年旅行中介的数量从12.4万降至6.4万。而同期房产经纪则从14万增长到了将近20万。

再看全美房产经纪协会的统计:2001年大约87%的房产交易通过房产经纪,2013年这个百分比反而小幅上升到了91%。

来自Zillow的数据也显示,公司的收入主要是:来自面向房产经纪的“订阅服务”和房产经纪、金融机构的广告投放。通过订阅服务,房产经纪可以更精准地显示和推销房源,在更显著的地方显示自己的联系信息。

用Rasscoff的原话来说:“我们的内容就是广告。”没错,Zillow网站的内容就是房产经纪的卖房广告,Zillow再用这些广告向房产经纪出售广告。多么精明的生意!

 

房价评估模式

 

Zillow从房产网站中冲杀出来还有一大利器:Zestimate 。这是Zillow自行开发的一套自动估值模型。用户只要输入有效地址,就可根据历史交易数据、所在地区房市走势等等公开数据计算出对此物业的估价,Zillow称之为Zestimate,并显示与周边地区的比较,以及最近10年的历史价格变动。 Zillow运用这个模型为超过1亿个美国房屋提供房屋估值。

可千万别低估了Zestimate的重要性。普通消费者第一次可以免费、便捷地获得房屋估价信息。Zesimate推出之后广受欢迎,许多购房者在上门实地看房之前,往往已经先看过Zestimate,做到心中有数。在此之前,房屋交易历史数据以及房屋估值的专业工具只有估价师和房地产职业人士才能拥有。

Zestimate听起来只是“estimate(估计)”,Zillow也声称它不能取代职业估价师的作用,但是在大多数情况还是比较准确的。Zestimate推出后第二年(2007年),华尔街日报 曾对美国1000个房屋的实际售价与Zillow的估价进行了比较。结果显示两者的中值偏差为7.8%,接近于zillow自己估算的7.2%。经过多年的改进,Zestimate现在已经升级到第四版,可以处理更加复杂精细的数据。Zillow推算现在的偏差应该在6.9%左右。

精益求精当然好,但是Zillow还真的不是想抢估价师的饭碗。Zestimate本质上来说还是营销工具。想想看,证券公司为股民的自选股免费咨询,其实是盯住了股民的交易佣金。对Zillow来说,开派对时各家房屋的Zestimate能够成为谈资,靠Zestimate吸引访问量的目的就成功了。

 

东地产微信号:dongdichan

 

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