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泰禾上海项目9亿信托资金去向不明

(2014-09-02 17:06:57)
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房产

信托融资高资金成本压力下,项目地块荒废15个月——泰禾上海首个地块难言之隐,资金或已挪用。高负债经营资金链必断魔咒中,泰禾集团能否例外?

 

东地产财经周刊   报道



泰禾集团(000732.SZ)将闽系房企的“高增长、高周转、强扩张”的特性发挥到极致。

8月22日晚间,泰禾集团(000732.SZ)公布2014年半年度报告,报告显示公司实现营业收入22.53亿元,比上年同期增长3.87%;净利润为4.24亿元,比上年同期增长5.95 %。累计实现销售面积56.60万平方米,实现销售金额101.35亿元,比去年大幅增长。

然而,靓丽的外表下面,其实压力重重。今年上半年泰禾集团的负债总额高达470.62亿元,净资产负债率更是高达1367.68%,远高于同行。2013年底泰禾集团的负债总额为306.05亿元,净资产负债率为942.27%。泰禾集团财务杠杆逐步拉高,成为最激进的闽系房企。

泰禾集团秉承“扎根福建本土,深耕一线城市”的战略,今年上半年共斥资146.16亿元拿地,远远超出其销售收入。2013年,泰禾集团以“疯狂”之姿在全国斩获12幅地块,拿地总金额共计195.30亿元,其中福建区域拿地金额为100.72亿元、北京63.35亿元、上海31.23亿元。

然而《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”,微信号:dongdichan记者实地勘察后发现,泰禾集团去年首次进入上海拿下的闸北区103街坊27丘商办地块现场杂草丛生,并无动工迹象。这与泰禾集团一直宣传的“泰禾速度”,即实现拿地到开盘仅用7到8个月的高周转,形成鲜明对照。

 

泰禾上海项目9亿信托资金去向不明

泰禾上海项目9亿信托资金去向不明


上海首地块15个月未动工

 

2013年6月5日,泰禾集团正式吹响进军上海地产的号角。集团旗下的福州泰禾地产以6.48亿元竞得上海闸北区103街坊27丘商办地块,楼板价30974元/平方米,溢价率106.49%。该地块出让面积为5230.2平方米,容积率4.0,出让年限为办公50年、商业40年。

对于这个项目,泰禾集团与中航信托联合成立天启449号泰禾上海闸北投资集合资金信托计划(以下简称“天启449号”),信托成立时间是2013年10月30日,信托期限24个月。闸北项目的土地提供抵押担保,泰禾子公司上海红御51%的股权提供质押担保。信托总规模90490万元,其中优先级50000万元。信托资金用于闸北项目的开发建设。

该信托显示第一还款来源为融资项目——闸北项目的销售性收入,该融资项目预计可实现总销售收入13.23亿元,净利润17758万元。第二还款来源为泰禾集团的营业收入。

拿地迄今15个月过去,该地块情况如何?近日,《东地产》记者进行了实地探访。

记者来到上述地点后发现,该地块并没有丝毫动工迹象,现场一片荒芜,疯长的杂草已经盖过围墙,有几部汽车停在那里,泰禾集团进驻上海的首地块竟仅作为“停车场”之用。

记者找到现场看守的工作人员,工作人员告诉记者,汽车是附近在建楼盘的工作人员停在这里的,不收费。“这块地下面建商铺,上面建办公楼,据说今年要开始建设了,应该快动工了。”当记者再次询问,“今年一定会动工吗?”该工作人员表示:“也不一定。”

这句“也不一定”隐现着泰禾集团闸北项目的未知前程。

对于该地块的情况,《东地产》联系了泰禾集团品牌部,品牌部解释,该项目还未通过审批:“该项目摘地后,我集团于2013年7月中旬即完成了土地款缴纳,随后陆续完成了房地产权证、项目立项备案和用地规划许可证的办理。今年以来,先后完成了项目报建、用地批准书办理,截止7月份,已经完成了项目的环评审批和交通影响分析评审。”

一位泰禾内部人士表示,“闸北项目在苏河地区属于北陆家嘴,政府统筹考虑市政面貌,相关专家希望我们的规划能够再提升一下。”

《东地产》记者从国土资源主管部门查到,泰禾闸北项目拿到了《建设用地规划许可证》,还未有拿到《建设工程规划许可证》,从政策层面来说,闸北项目的工程规划还未通过审批,无法开工建设。

泰禾集团在上海拿下的首地块,就这样静静地躺在闸北喧闹的市中心,任凭杂草生长。不过,闸北项目未动工,这对成立近一年的信托天启449号来说,似乎并不是一个好消息。一方面,该项目所融资的90490万元无法投入闸北项目的开发建设,资金去向不得而知。另一方面,由于闸北项目未开工,项目本身的第一还款来源能否有明年10月能否如期兑付存在悬念;如果依靠第二还款来源,无疑将给本来资金链就紧绷的泰禾集团雪上加霜。

《东地产》通过梳理天启449号资金管理报告后发现,该信托计划的执行也存在诸多疑点。其1期报告(2013年10月-2013年12月31日)披露:信托收入为905.82万元,信托费用为817.65万元;但2期(2014年1月1日-2014年3月31日)披露信托收入为1588元,信托费用为119.94万元。

按信托业常规,如资金存于银行,应产生大量利息收入。但2期数据显示信托收入为1588元,而对一个尚没有开发投资的项目来说,其资金去向存在疑问,“是否已被挪作它用”是一个合理存在的质疑。

房地产信托均指明具体投向,相关各方均不能违背信托条款。对天启449号来说,这是一个不正常的信号。在该信托的募集计划中,曾明确指出:“信托资金用于上海闸北项目开发建设。”

此外,目前该地块所处位置的写字楼市场状况,也不利于泰禾项目。据《东地产》记者了解,项目周边,如嘉里不夜城二手写字楼实际成交价在25000元每平米左右,5A级甲级写字楼企业广场当前实际成交价也在30000元每平米左右,苏河1号最新成交均价也在30000元每平米左右。

然而,上海闸北项目土地出让合同约定,项目建成后整体持有应不少于10年,故泰禾方仅能通过转让项目公司股权进行销售。而众所周知,整体的项目转让价格明显低于分割出售。

周边目前的市场状况,也意味着对这个楼板价达30974元/平方米,面粉贵过面包的项目,除非明年写字楼市场暴涨,否则其赢利前景并乐观。

因此,对于目前尚未确定开工日期的项目来说,很可能须依托第二还款来源。而这个信托项目,揭开泰禾高负债的冰山一角。

 

净资产负债率高达1367.68%

   

近几年来福建市场供需两旺,带动福建房企赚得盆满钵满。财大气粗的他们不约而同走向一线城市攻城略地。而在这其中,最受瞩目的便是泰禾。

2013年,泰禾先后在北京拿下四块高价地块,溢价率从48%-141%不等,打败众多知名房企,风头一时无两。2013年,泰禾集团以“疯狂”之姿在全国斩获12幅地块,拿地总金额共计195.3亿元。2014年上半年,泰禾又斥资101.28亿元在北京拿下三地块,再创地王辉煌,整个上半年,泰禾拿地金额累计为146亿元。综合来看,其拿地金额均超过同期销售收入。

买地的钱从何而来,金融出身的泰禾集团董事长黄其森将目光转向了资本运作。

泰禾集团的融资术令人瞠目,股权质押、担保贷款、信托融资、再融资等都成为其融资工具。

进入2014年以来,据深交所信息披露显示,泰禾投资(泰禾集团第一大股东)已质押泰禾集团股份达十余次之多。根据泰禾集团7月最新发布的质押公告显示,泰禾投资累计质押的股份数占泰禾集团总股本的78.77%。

信托融资方面,统计数据显示,截至2013年12月31日,泰禾集团长期借款中,信托借款高达114.42亿元。其中,据记者不完全统计,从2013年开始至今,泰禾一共发行了11只信托产品,共计发行规模96.8亿元,发行期大部分为两年。这也意味着,加上融资成本,2015年泰禾集团将有高达百亿的信托进入密集兑付期。

而泰禾2013年竞得的12幅土地大部分使用权用于抵押融资,其在建工程也难以幸免。以北京为例,记者在北京住房和城乡建设委员会官方网站上发现,泰禾集团目前在北京取得预售证的非住宅项目泰禾时代中心,住宅项目泰禾时代中心、泰禾誉园(别名“泰禾拾景园”)、泰禾坊港家园(别名北京院子)四个楼盘全部都已经办理了预售项目抵押。这四个楼盘就是泰禾去年在北京所取得的土地项目。

泰禾集团疯狂扩大金融杠杆,2013年泰禾集团实际担保总额占公司净资产的比例高达583.39%。2014年上半年这一数据又上升至958.03%。截止2014年上半年泰禾的实际担保余额为329.71亿元。

激进扩张难免带来财务压力,截止2014上半年,泰禾集团负债高达470.62亿元,资产负债率为88.02%,净资产负债比率高达1367.68%。货币资金仅余37.58亿元,较期初余额减少43.21%。

泰禾集团偿债能力低,资金链紧绷已成事实。

对于泰禾集团“激进”的说法,其品牌部回复:“房地产本身就是资金密集型行业,房地产企业要快速成长,适当的杠杆是必须的。”   

然而,随着楼市持续低迷,销售去化率系统性下降,高负债、高周转模式的财务压力正在浮现。

 

高周转双刃剑

 

在泰禾的经营逻辑中,对于房企而言,高杠杆、高负债等并不是可怕的词汇,只要周转够快,一切就都不是问题。泰禾集团一直宣扬“有质量的泰禾速度”,走高周转的模式,即保证投建的地产项目在7-8个月内开盘,通过预售迅速回拢资金来缓解相应的资金压力。

如泰禾集团去年4月拿下的北京通州区台湖镇地块,到同年12月坐落其上的泰禾1号街区即开盘销售,把从拿地到开盘时间完美控制在8个月内。据相关报道项目首期开盘773间一日售罄,销售异常火爆。

在去年房地产整体红火的背景下,泰禾的高周转之路走得较为顺畅,其业绩暴涨也似乎在情理之中。也因此,泰禾信心满满,将2014年全年销售目标定为250亿元,比去年翻一番,其中北京计划销售在100亿以上。

然而,2014年起,房地产行业成交量急剧下滑,整体房地产行业销售金额和销售面积双双下降。

泰禾也难以幸免。记者通过北京住房和城乡建设委员会官网查询获知,今年6月底开盘的泰禾1号街区2期并没有延续一期的火爆销售。截止8月27日两个月过去,拿到预售证的2期758套也仅销售了438套,去化率57.78%。

泰禾在北京的另外三个住宅项目泰禾时代中心已拿到预售证还未开盘。泰禾拾景园于6月29日开盘,首期推出1、2、7号楼共232套住房,截止8月27日共有41套完成网上联机备案、22套预定、8套正在进行资格核验,共计71套,全部加起来去化率也仅30.60%。

另一住宅项目北京院子共计274套拿到预售证,1月26日开盘截止8月27日, 7个月共计115套完成网上联机备案、24套被预定、10套正在进行资格核验,总计149套,去化率为54.38%。而北京院子另外6套销售3-5亿/套的楼王项目由于限高令未拿到预售证而无法销售。

业内人士均了解,一般而言,开盘后30天能达到60%及其以上的去化率是比较良好的,因为要考虑到后续新增房源的提前蓄水。倘若1-2个月内都达不到60%甚至更低,就有可能产生滞销,并会影响到资金回笼以及后续房源的加推。

按照目前的去化速度,泰禾想要在北京完成全年销售100亿的目标,前景并不乐观。今年上半年泰禾完成签约销售金额101.35亿元,完成全年销售目标的40.54%。

泰禾集团财报显示,公司经营活动产生的现金流净额在2012年底为负8亿元;2013年底,这一数据为负114亿元;2014半年报显为负138亿元。

持续恶化的现金流,下行的楼市成交量,对泰禾集团来说,巨额信托的密集偿付期正渐行渐近。

事实上,高财务杠杆、高负债率并不一定意味着危险,如果有更高的资产周转率和现金回流能力,企业将实现快速发展。但上海项目凸显了房地产市场的残酷现实,财务杠杆是个双刃剑,随着市场低迷,现金流压力显现,公司的财务风险也因高财务杠杆而放大。

2004年的顺弛、2009年的绿城、以及2014以来兴润置业为代表的中小房企……每一轮市场调整中,高负债发生资金危机者不胜枚举,而2014年的中国楼市,形势较此前更为复杂。

 

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