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华丰置业打包100套房源换5000万

(2013-07-18 13:25:54)
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分类: 地产新闻

(引)中小房企受累“钱荒”

()华丰置业打包100套房源换5000

 

    已售房源客户按揭银行放不出,华丰置业金山项目无奈“割肉充饥”。100套房源6折打包,只换取5000万开发资金。

 

东地产 汪露 报道

 

620,位于金山枫泾镇楼盘华丰格兰郡一天售出103套房源,统一成交单价4758/平方米,不足市场价6折。

《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)调查了解到,这批低价房源买家是上海金山民欣小额贷款有限公司,而开发商上海华丰置业从中只获得5000万元的款项。

近期,关于“开发商资金断裂”的消息在该项目各大业主论坛上不胫而走。项目此前的“延期交房”、“集中退房”等使得以李沐(化名)为代表的业主更加确定该消息的真实性。

“开发商是否有资金支撑项目后续开发建设,以及能否在保证质量的情况下如期交房”,是李沐等业主最为关心的问题。

《东地产》独家采访到上海华丰置业相关负责人。该负责人并不否认开发商存在资金不充裕问题,但后续开发、交房等,“完全有保障”。

 

退房率23%

“之前听说楼盘很多退房案例,业主们对此有很多猜测,但没有人知道具体原因是什么。而且有部分房源到交房日期,也一直没交房”,李沐告诉《东地产》。

“有购房者意识到开发商资金链出现问题所以退了,也有可能是限购限贷的原因”、“开发商资金不足误了工期,房子自然不能如期交付”。业主对此猜测不断。

网上房地产公开数据显示,华丰格兰郡自2011年年底开盘以来共售出房源652套,已登记总套数仅392套,而合同撤销次数高达148次,退房率超过23%

《东地产》多番调查了解到,撤销合同是因为前期开发商用房源抵押获得资金,有买家接盘后,抵押合同撤销。

金山区房管局房地产市场监管科科长倪亦农接受《东地产》采访时说,有些房源低价抵押出去,有人要买,开发商就会按照市场价卖给下家。开发商在与贷款公司的抵押合同中应该规定允许开发商可以赎回低价房源。

这一点也得到了华丰格兰郡贾姓销售总监的证实。贾先生告诉《东地产》,项目目前实际销售套数为401套。

《东地产》近期走访华丰格兰郡售楼处了解到,项目目前在售二期92-135平方米3-4房,为小高层,均价10000/平方米,折后8000-8500/平方米。

而此次抵押出去的为面积在120平方米以上房源,按照市场均价,每套房源总价100万元以上。

贾先生说,这103套房源市场价在1.2亿元左右,开发商不可能5000万全部抵押出去。后期开发商资金充裕,这些房源还是会赎回来。

对于延期交房,贾先生说,因为别墅前的河道整治问题,不能如期交房。我们与业主之间也有合同,会按照合同规定补偿业主一定的违约金,业主也有权按照合同退房。“但到目前为止,没有出现一例业主退房案例”。

而倪亦农告诉《东地产》,延期交房可能是因为产证办不下来,具体原因房管局也在了解当中。

 

“银行没钱放客户按揭”

在接受《东地产》采访时,贾先生并不否认开发商存在资金不充裕问题。

李沐担心:“一旦开发商有资金链问题的话,后续问题会很多,比如绿化延期、工程延期、偷工减料、交房延期等。最可怕的就是开发商跑路。

不过,贾先生在接受《东地产》采访时语气肯定:“抵押贷款原因很多,但后续的开发建设、楼盘质量绝对不会有问题。”

贾先生说,房源低价抵押也是受最近银行“钱荒”影响,银行没钱将业主按揭款如期给开发商。

据《东地产》了解,近日中国资金市场的钱荒问题导致银行额度吃紧,上海多家银行放贷周期增长,利率折扣也较此前有所调整。而对于此前审批下来的贷款,银行也没有资金及时放贷。

贾先生告诉《东地产》,最近银行额度吃紧,贷款放缓,业主贷款审批周期越来越长。而对于此前贷款已经审批下来的业主,银行也一直没钱放款。

“现在有1300万元的按揭资金已经审批下来,不过银行没钱给我们,预计月底会到账。”贾先生说。

克而瑞机构分析师朱一鸣告诉《东地产》,小型房企获得贷款的途径少,银行贷款放不出,资金回收压力大,小型房企的资金紧张也可以理解。

同策咨询研究中心总监张宏伟说,“钱荒”导致银行的利率偏高,购房成本增加以及需求下降,开发商在销售回款上会面临比较大的压力,尤其对于一些中小型开发商而言。再加上开发贷款比较难获得,理论上开发商这个时候会面临比较大的压力。

 

未做在建工程抵押

除了项目回笼资金遇阻等可预风险之外,华丰格兰郡资金链为何紧张到需要低价打包房源获取资金?

贾先生回应《东地产》:“2010年,开发商世纪华丰控股有限公司计划上市,为增加产值,旗下上海格兰郡项目急于动工而未向银行做在建工程抵押。”

“但后因上市门槛提高等种种原因,这一目标并未实现”。

贾先生解释道:“2010年下半年,银更紧缩,开发商融资贷款艰难,中小型房企贷款更是困难。但当时华丰为上市目标,2010年年底,没做在建工程抵押就直接动工了,项目取得预售证后难以再向银行做抵押贷款。”

据《东地产》了解,在建工程抵押实际上是土地抵押,地上附着物也一同抵押了,拿到预售许可证后,土地证收回,企业难以再做工程抵押。

“就算是实力雄厚的开发商,开发一个项目也需要大量融资。格兰郡项目当时未做工程抵押,现在资金不充裕并不是不正常的现象。”贾先生说。

《东地产》调查了解到,项目资金不充裕的另外一个原因是,世纪华丰2007年进驻利比亚房地产市场,后因战争动乱,损失惨重。

2007年世纪华丰与利比亚政府签定了关于在“利比亚设计实施5000套居民住房和必要的服务性建筑设施项目”的EPC合同协议,该项目占地面积6000亩,总建筑面积近100万平方米,合同造价33.54亿元。

2011年年初,世纪华丰撤回利比亚项目所有员工,工程全部停止,33.54亿元的投入血本无归。

此外,贾先生介绍:“同样为上市准备,开发商在2009年储备了不少土地,耗费了大量的资金。加之利比亚项目的巨亏,近几年资金并不充裕。”

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