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泛海建设玩转拿地空手道

(2013-06-19 17:16:11)

拿地未出分文 居民回搬无门

泛海建设玩转拿地空手道

本应为旧改区域居民带来福利的政策,缘何成了开发商“空手套白狼”的牟利工具?

 

东地产  魏晨伟  报道

 

今年5月9日,本刊曾报道了《成本上涨陷僵局,泛海董家渡项目十一年零收益》,揭示了市中心开发中各方所面临的困局。

然而,围绕着泛海建设董家渡项目的纷争,除了拆迁成本上涨,各方利益难以协调外,还有一个绕不过去的“回搬”问题。

 

开发商拒给回搬方案

 

2001年,为推进旧区改造和提高居民居住水平,上海市房屋土地资源管理局等印发了《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》的通知[沪建城(2001)第0068号(以下简称68号文)],鼓励拆除改造地块的动迁居民出资回搬原地或原区域。作为回报,试点地块的开发商可享受“土地使用权出让金为零”等优惠政策。

12年后,当市中心的地块越来越值钱时,不少因68号文而享受“零出让金”优惠政策的开发商却不再履行让居民出资回搬的义务。董家渡聚居区10号地块便是其中之一。

该地块的部分现状,《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)曾予以报道。

在拆迁补偿费用协商无果的情况下,目前居民们最希望的便是开发商泛海建设能根据68号文履行义务,给出回搬的方案。

“我们和开发商说,按照68号文,你们应该给我们一个回搬的方案。但开发商就告诉我们不能回搬。”居民郑毅(化名)告诉《东地产》。

郑毅要求回搬的依据是68号文第四条和第五条。

第四条显示,“拆除改造地块可试行动迁居民出资回搬原地或原区域。”

第五条显示,“凡按本规定经认定的试点地块可适用以下政策: 土地使用权出让金为零;减免拆陈公房补偿费、 房屋拆迁管理费、工程质量监督、建设工程规划许可证费……可按规定优先配租廉租住房。”

为鼓励居民出资回搬,对回搬原地、原区域的居民可享受“原住房建筑面积拆一还一部分,按公有住房出售政策购买”等四条优惠政策。

郑毅告诉《东地产》,因为68号文,开发商在拿地时分文未付,现在理应履行让居民回搬的义务。“我在电视上看到,旁边潘石屹的那块地(指外滩8-1地块)2010年能卖出90亿的高价。我们这块地的面积是那块地的2倍,开发商却一分钱没花就拿到了。权利和义务是对等的,为什么不让我们回搬?”

《东地产》发现,泛海建设在2007年的一份“泛海建设(000046)拟收购之通海建设的审计报告”中指出,“根据本公司与黄埔区房屋土地管理局签订的《上海市国有土地使用权出让合同》,本公司受让黄埔区董家渡聚居区10#、12#、14#号地块,出让金合计109369240.00元,上海市黄浦区房屋土地管理局同意本公司根据沪建城(2001)第0068号文及沪房地资安(2002)502号文的有关规定免缴上述地块的土地使用权出让金,获得上述地块70年的土地使用权。”

也就是说,泛海建设免缴土地使用权出让金的依据就是68号文。

郑毅表示,他们去年曾经找到泛海建设上海总部讨要说法,一位吴姓负责人在接待他们时,表示拆迁事宜已经委托出去,要找动迁组协商。“对于回搬,这位负责人的说法是‘我不能说有回搬,也不能说没有回搬’。我们在那等了一天仍然没有结果,在留下了自己联系方式后,至今也没有人联系过我们。”

 

居民投诉无门

 

为了解泛海建设执行68号文的具体情况,《东地产》致电了上海市规土局、黄浦区住房保障和管理局等,最终被转接至了黄浦区房屋拆迁管理所。

然而,接听电话的人员却表示“在我印象中,董家渡聚居区10号地块不属于68号文的适用范围。”

《东地产》随即表示,泛海是上市公司,他们的财务报表中分明写道该地块就在68号文的范围内。该工作人员回应称“这是企业的说法,我不负责,反正我印象中这个地块就是不属于68号文。”

当《东地产》质疑“那开发商享受零出让金的依据是什么”时,其建议《东地产》直接去找信访办。

郑毅表示,他们曾向各个部门反应这个问题,也走过信访渠道,但均没有结果。郑毅同时向《东地产》出示了一张黄浦区规土局的信访书面答复,上面写着“经查,董家渡10号地块系经原市房地管理局等部门认定的新一轮旧区改造地块,按照沪城建(2001)第0068号文规定享受有关优惠政策,土地出让金减免为零。”

“我们给市里写过信,还去过北京,回应是‘信收到,请找黄浦区政府协商’。去黄浦区政府和纪委询问,回应是‘反应已收悉’。还有一些相关部门甚至回应‘不在他们管辖范围内’,哪里都没有一个明确的答复。”郑毅表示。

既然董家渡聚居区10号地块依据68号文享受了零出让金的优惠政策,那泛海建设为何不为居民提供回搬方案? 《东地产》于6月13日致电泛海询问。泛海公共事务中心负责人表示,由于这些问题涉及较多细节,需发给项目公司进行回答。截至发稿前,《东地产》未收到泛海建设的回复。

 

“空手套白狼”成惯例

 

无论泛海拒绝提供回搬方案的原因是何,关于68号文的纠纷并非个例。

自2001年68号文推出起,“回搬”一直是居民和开发商在拆迁时争论的焦点。

最为著名的是2003年,“上海首富”周正毅依据68号文以零出让金拿下静安区东八块,却拒绝了居民回搬的要求,被该地块的居民联名告上法庭,并最终导致其公司的各种财务问题“东窗事发”,部分土地被收回,本人锒铛入狱,受争议的“静安区58号街坊地块”最终不得不建设成静安雕塑公园等公益设施。

在早些年,市中心的部分地块还曾有依据68号文成功回搬的案例。

2005年,静安区的“静安阳光华庭”,共有一幢18层住宅、一幢25层住宅和一幢5层办公楼,其中25层住宅中的16层共72套被作为了居民动迁回搬房;黄浦区的“长峰馨园”,则有一整幢楼共197套房源全部标示作为动迁房使用。

但随着市中心地块的价值升高,本应为旧区改造区的居民谋福利的68号文近年来几乎成了一纸空文。一些开发商更利用68号文“空手套白狼”,在“零出让金”拿地几年后直接卖出,赚取高额的利润。

根据此前媒体报道,东方海外同样依据68号文,在囤地9年后转手,净赚了超过35亿元。

2010年,东方海外将包括长乐路地块在内的7个项目打包出售给了凯德置地后随即退出中国市场。根据东方海外等与卢湾区房屋土地管理局签订的《上海市国有土地使用权出让合同》[卢房地用(2001)出让合同内第5号](补充合同),东方海外依据68号文得以免缴该地块的土地出让金。但东方海外并未给该地块居民提供回搬方案,且经过了9年的开发,该地块仅有靠边的两栋楼完成了一半工程。

根据业界当时的测算,长乐路地块的转让价格为达到39.28亿元,扣去动迁和建安等成本3亿元,东方海外可净赚36亿元。

事件曝光后,曾有律师指出既然东方海外未履行让居民回搬的义务,接盘的凯德置地应就该地块补缴土地出让金,但该事件最终不了了之。

如今,同样遇到了“回搬之难”的董家渡10号地块居民告诉《东地产》,大家对开发商的行为很愤怒,但对于如何捍卫自己的权利却感到茫然。

 

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