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均价3万,市区“高贵”的新时代

(2009-09-08 19:25:48)
标签:

房产

证券

均价

中环

高力

上海

分类: 地产新闻

by 《东地产》吴燕凌

 

  正在开张的“金九银十”早早被8月火热的楼市抢了风头。
  原本是房产“淡季”,但今年7月、8月份的房价却出现“反季节”的强劲势头。星河湾、外滩黄浦湾等内环豪宅的问世,更是拉高了成交均价。据上海台庆房产研展部统计,8月市区(外环以内)均价已达30702元,步入3万元时代。

 

新盘均价井喷
  台庆发表的专项调研报告显示:8月市区(外环以内)均价已达30702元,该数据与2月份时的14914元相比,上涨了105.9%。在其选择的2月-8月的40个在售新盘中,“有35个均价涨幅达2成以上,最高涨近一倍”。可见新盘均价呈现井喷现象。
  其中,该报告跟踪的内环以内四个楼盘的情况分别为:嘉里不夜城卓悦居(东区)由2月的成交均价21100元涨至8月的29907元,幅度达41.7%;证大源深金融大厦(公寓部分)则由20636元涨至30327元,涨幅47%;紫勋雅苑涨幅28.3%,8月均价26759元;凯欣豪园涨幅29.2%,8月均价35176。四者均价突破3万大关,均价达30542元。
  在调查的6个内中环楼盘紧随其后,均价涨幅则为一至五成,8月均价为2.1万至2.9万。如田林板块的明园小安桥项目在40%的涨幅下,均价现为27389元。而华润置地的橡树湾涨幅47.9%,8月均价更是已达29390,与3万元仅一线之遥。
  此外在中外环和外郊环区域也有不同程度的上涨。部分楼盘如九城湖滨国际公寓、维罗纳贵都,涨幅达近一倍。

 

成交结构两极分化
  在市区房价快速突进的同时,成交结构的差异日趋明显。一方面,豪宅依旧是市场成交的主角,受到“追捧”,一方面,总价较低的房源成交量开始下滑。
  高力国际近日发布的最新数据显示,8月份上海共有468套豪宅成交,这些成交单价均在4万元/平方米以上的豪宅总成交金额达65.59亿元,无论成交量还是总价均创今年新高。其中仅8月新开盘的星河湾、外滩黄浦湾公寓两个项目就销售310套左右,成交金额接近50亿元。
  高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示,豪宅的主要客户群体之一来自境外,海外群体占3―4成,随着流动性的增加,海外购置沪上豪宅的成交量预计会逐步放大。
  根据台庆房产的另一份报告, 4到8月的5个月时间内,“单价4万以上的豪宅累计成交1403套,超过了2007年(612套)、2008年(752套)两年的总和。”
  若按总价算,则1000万以上的豪宅成交484套,环比上月增长126.2%。800~1000万总价住宅成交量与上月持平。再而,300~500万住宅,成交362套,环比上月增长10.4%。其余各总价区间中,除800~1000万总价住宅成交量与上月持平外,其他均呈现不同幅度下降,尤其是200万以下总价住宅成交量下降25.1%。
  豪宅之中,“笑傲江湖”的当属8月8日开盘的星河湾,其首日成交额即达40亿。而8月9日低调开盘的外滩黄浦湾一日之内售罄。
  此外,以200平方米为界,该面积以上的住宅成交量呈现不同幅度的增长;不足200平米的住宅则正处于下降态势。

 

供需左右房价走势
  上海台庆房产副总经理陈史翎表示,新盘价格井喷,源头还是在于年后以来,成交量扩增过快,致使房源供应跟不上,给予了开发商惜售、提价的机会。
  但当量价齐扬到一定程度,因价格上涨开始影响到购买力,之后便会呈现出7、8月量缩价扬的市场表现。
  在高力国际的报告中也称:进入8月以来住宅成交量继续下降,但各地成交均价基本持平或仍在上涨。这一方面反映供应的不足;另一方面说明前期价格的快速上涨已经开始抑制部分购房需求。
  李庆贤特别指出,明年世博会期间上海部分工地将停工或限制施工,将对明年房地产市场供应产生一定影响。这在一定程度上加深了对近期市场供应不足的担心。
  来自另一家代理行戴德梁行的数据也显示,截止今年6月底,中国主要城市库存消化量已超过原有库存46%,空置面积和比率已处于历史低位。


10个2月至8月均有在售的新盘成交均价对比一览表   数据来源:上海台庆房产

环线     楼盘           区域   板块         2月        8月      均价涨幅        备注

                                         成交量  均价 成交量 均价 

内环内     凯欣豪园     长宁  中山公园    13  27220   46 35176    29.2%  
内环内     紫勋雅苑     长宁  新华路板块  10 20862    13 26759    28.3%  
内环内 证大源深金融大厦 浦东  洋泾板块    17 20636    19 30327    47.0%         公寓
内环内  卓悦居(东区)  闸北  不夜城板块  98 21100    21 29907    41.7%  
内中环 大华锦绣华城     浦东  北蔡板块    33 14101    59 21482    52.3%       仅统计公寓
内中环 尚东国际名园     浦东  三林板块    18320     98 22650    23.6%  
内中环 上海香溢花城一期 普陀  光新板块    22393     33 25577    14.2%  
内中环 中环凯旋公寓     普陀  万里板块    19 21387    16 24068    12.5%  
内中环 明园小安桥公寓   徐汇  田林板块    24 19562    12 27389    40.0%  
内中环 华润置地橡树湾   杨浦  新江湾城    51 19866    38 29390    47.9% 

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