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二手房“唯一住宅”认定收紧 各区实施力度轻重不一

(2009-07-28 20:15:22)
标签:

房产

财经

东地产

交易中心

史翎

上海

分类: 地产新闻

by 《东地产》梁继贤

 

  近日,针对房市过热,政府逐步重提各项政策以求平衡。
  《东地产》记者在市场调查中了解到,二手房市场又临新动向——从市中心开始,向外环辐射的一场“房屋性质认定审查”正在悄然进行。

 

“唯一一套”住宅,逃税好去处
  此次由房屋交易中心牵头所实行的审查是针对于二手房交易中的“唯一一套”住宅而起。
  按照自2007年开始实施的二手房个税征收标准:凡拥有产权满两年,并为唯一一套住宅者,即可免交个人所得税。
  《东地产》记者从各区房屋中介暗访中得知,为更大化地提高客户成交量以及为客户“寻求”利益最大化,很多房产中介机构会为客户出谋划策,最终目的无非就是将这部分个税的缴纳规避掉。
  “这个个税我们是可以做掉的。”闵行某房地产经纪人陈某告诉《东地产》记者,避税时一般会通过两种途径进行税费消化:一种是由产权人提供房屋买卖契税发票,由房产中介将成交价“做低”到和房屋最初买卖价一样,如此一来,没有了“利润”,自然也会将税务减少至最低程度;另一种就是目前市场上的惯用手法:即说明自己的房屋是唯一一套住宅,(一般买卖二手房者产权基本都会满过2年)。
  “不过这种方法现在越来越不好‘弄’了……交易中心查得严……”陈某补充道。

 

住房性质审查从严,各项措施同时出击
  随着各类政策如雨般淅沥不停,房地产市场应风而动的趋势明显,由《东地产》记者暗访得知,目前针对利用“唯一一套”住宅偷漏税现象,市交易中心已经给予关注,并开始收紧住宅性质审核条件。
  “4月份之前还好一点……只要填了保证书(即承诺自己所有房产是唯一一套住宅)就基本上会被免交个人所得税,也不会查得太严,但4月份过后就不行了……特别是7月份以来,查得非常得严。”位于徐汇区的米氏房地产经纪有限公司的工作人员向《东地产》记者透露。
  《东地产》记者了解到,7月初以来,上海市房地产交易日趋严格:较之于过去的写完保证书即“可”免税,现在则增加了审核环节。交易中心除了联网不定期对签署了房屋性质承诺书的产权人进行抽样审查外,买卖双方在交易中心办理过户手续后,将会面临为期15天的审核阶段。
这意味着,房屋买卖完成后,买卖双方并不能马上得到相关手续的落定,房产证会在交易中心保留15天的时间,这期间内,一旦发现房屋性质保证书内容有假,买卖双方则有可能面临3-5倍的经济惩罚。
“以前交易中心是全周办公办理唯一一套住房的免税申请的,但现在仅仅限定在周一到周五办理,周末不再受理这种申请了。”一位二手房中介从业人士透露,  唯一一套住宅的买卖免税需要向当地房产交易中心报审通过后方可免除个人所得税的缴纳,在“风声”收紧之前,交易中心全周受理此类申请,但7月初始,交易中心缩短了受理时间段,将7天缩短至5天。
  业内普遍观点认为,之所以会形成这样的办公方式,跟房屋性质审核期有着莫大的关联。而对于房产中介市场来讲,政府有了这样的动作,则势必会牵动其业务的成交时间,“交易中心的抽查以及办公时间的调整,也使得我们会建议客户在周一到周五期间促交成单。而以前,周末是我们成交量最高的时期。”汉宇房产的瞿先生告诉《东地产》记者。

 

各区执行力度不一,中心城区率先贯彻
  《东地产》记者在暗访中了解到,由于各区所面对的现实情况不同,故而各区税务部门及房产交易部门对此类住房审查措施的执行并不完全一致。目前从严地区以市中心地带为主,其郊区房产中介则表示“有耳闻”,但目前还未感觉有何异常。
  “相对来说,普陀、徐汇更为明显。”台庆房产副总经理陈史翎告诉《东地产》记者。
  在陈史翎看来,这种将老政策重新提起的调控方法并非是出人意料之事。政府既不能对外形成朝令夕改的印象,又不可能对房市的畸形发展视而不见,故而,适时放松或者加严政策的执行则成为了一种较为灵活可行的应对措施。
  “单从二手房交易来看,总体成绩还是不错的,但中外环的刚性需求受到房价泡沫的影响,成交量已经在下滑,而中内环地区依然处于价涨量缩的状态,但是成交量依然在放大。”陈史翎认为,楼市开始逐渐“不正常”,引来政府“出手”也是理所当然。由此,相对于成交量较为低迷的中外环市场,中内环区域则更容易成为首当其冲的严查对象。

 

二手房市场,不具“V”型反转能力
  由台庆房产所提供的数据表明,从05年首月算起,09年的二手房交易起点最低,一月成交量为8213套,(05年为26584套,06年为10667套,07年为9440套,08年为10238套),但到了09年6月,上海二手房市场成交量已经突破3万套,一举创下5年来上海二手住宅月成交的最高记录。
  对于二手房的迅速火爆局面,陈史翎认为,09年上半年的二手房市场虽然增速迅猛,但并不构成“V”型反转的条件——首要问题就是房市的火爆与实体经济的疲软形成了较大反差,以06-07年经济复苏为例,彼时税率上涨13%,经济增长率各方面数据显示利好,股票也从1000点反弹回6000点,多重现象表明,实体基本面已经回升。故而,随后迎来房市浪潮可谓正常。
  但总08年起到目前,出口率依然下跌,说明实体复苏,此时房市激增猛进,恰是投机投资心理过望的一种表现。
  “政府希望房市可以在一个区间内有规律的上下起伏,也就是‘W’型走势。目前的市场情况已经开始突破政府这样的期望,所以,政策趋紧是不可避免的。”陈史翎表示。

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