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苏河湾叫好不叫座

(2009-05-13 16:43:16)
标签:

房产

分类: 地产新闻

上海抽纱大厦流拍
苏河湾叫好不叫座

  2006年起,闸北区政府酝酿为苏州河闸北段美丽的弯道擘画一张宏伟蓝图,并将整个片区命名为“苏河湾”。规划中的未来“苏河湾”空前繁荣,曾被誉为上海的“清明上河图”。但如今,伴随着前期开发的一系列问题,这里的前景依旧迷雾重重。

 

by 《东地产》万云选

 

  位于上海“苏河湾”区域的上海抽纱大厦在近日举行的拍卖会上宣告流拍。这是继苏河湾41、42号街坊地块推迟上市后该区域又一个“不幸消息”。
  《东地产》记者了解到,抽纱大厦的要价并不算高,但项目最终还是无人接手,这给“规划空前高端”的苏河湾前景蒙上了一层阴影。
抽纱大厦意外流拍
  公开资料显示:上海抽纱大厦占地面积2300平方米,总建筑面积9473平方米,是一幢6层高的办公楼,建造于上世纪三四十年代。
  抽纱大厦地段不可谓不好。
  该大厦坐落于闸北区苏州河现代服务业集聚带区域42街坊,西侧紧贴着西藏路桥,南面紧临苏州河,与人民广场隔河相望,距南京路只有约800米,北面则与在建中的新梅太古城一期“面对面”,轨道交通八号线曲阜路站近在咫尺。
  然而,当初抽纱大厦委托上海各家拍卖行准备拍卖时,招商价格却非常低。
  《东地产》记者了解到,当初抽纱大厦参考价基本在10000元每平方米左右,按照总的建筑面积来估算,整幢大厦的参考总价不足1亿元(9473万元左右)。这一价格也远远低于区域的市场价。
  抽纱大厦周边在售新盘较少,相对更远一些的上海火车站南广场的卓悦居,其住宅均价基本在22000-23000元每平方米左右;位于恒丰路、天目西路的苏河1号是一幢出售型写字楼,南距苏州河仅20米,在售的都是面积在98-200平方米之间的小户型写字楼房源,每平方米均价基本在18500-20000元左右。
  此外,该大厦原本预计在3月底至4月初开拍,但最终推迟到了5月8日并最终宣告流拍。
  世联地产分析师王新颖表示,抽纱大厦流拍说明苏河湾目前在投资者眼中还有“抗性”。“虽然距离人民广场的距离很近,但是苏州河北岸的商业发展现状并不理想,虽然前景规划非常好,但是实现这个目标需要相当长一段时间。”
41、42街坊无上市时间表
  与此同时,与抽纱大厦一街之隔、饱受市场关注的苏河湾41、42街坊地块至今仍然没有任何上市的动静。
  作为苏河湾一期首推的两个地块,该地块在传出即将上市的消息后就一直备受关注。这两个地块总面积超过30万平方米,其中部分为历史保留建筑。
  在去年5月的苏河湾41、42街坊地块推介会上,进入中国市场的大小房地产基金“咸来问讯”,出让价格被媒体一再翻炒,从30亿元一直飙升至100亿元。
  然而,随着房地产市场急剧转冷,苏河湾41、42街坊地块推迟了原本去年6月的上市计划。
  当时负责招商的一位负责人曾私下对《东地+产》记者表示:“政府害怕推出后流标。”这一推迟一直到现在依旧没有上市动静。
  在近日给记者的回复短信中,该地块的招商负责人仍旧表示:“目前还暂时不考虑推出。”
苏河湾开发迷雾重重
  土地出让的延迟、黄金地段大楼的流拍,似乎都在证明苏河湾这一“上海最后一块黄金宝地”开发的“任重道远”。
  按照规划目标,到2010年,苏河湾将基本拆除区域内成片旧区,初步形成以高端商务、商业、滨河休闲旅游、文化创意展示等为主要特色的现代服务业集聚区,到2015年建成“苏河湾”现代服务业集聚区,使之成为集商务商业、休闲旅游、文化创意产业、时尚消费为一体的商业新地标。
  然而在建设中却面临许多现实问题。
  41、42街坊地块出让作为苏河湾的“第一仗”,却由于“生不逢时”至今搁置。此外,苏河湾目前的商业开发与一河之隔的人民广场相去甚远,也让许多投资者对这一区域信心不足。
  目前苏河湾区域的四行仓库一带充斥着许多小商品批发市场,不仅加剧了周边交通环境的拥堵,装货、卸货现场繁杂,而且使人对“苏河湾”未来的总体功能和形象产生了环境不佳的印象。
  上海在行投资咨询有限公司董事长姜新国对《东地产》记者表示,苏河湾要开发好,必须对目前的产业进行升级,重新规划、开发并引进新的高端产业。
  此外,动迁成本高昂也成为制约苏河湾开发的因素。
  虽然目前41、42街坊已完成动迁工作,但苏河湾范围内土地以三类、四类居住以及仓储用地为主,原地块多为破旧的危棚简屋。拿两年前最早提出的从浙江路桥到乌镇路桥的“黄金一公里”核心段来算(西藏路桥为中轴线,分为东西两块)。该计划预计动迁1.9万户居民、375家单位,单动迁费用初步预计就近150亿元,而投入的保护和改造费用则近200亿元。这样高昂的价格也增加了苏河湾其他地块命运多舛的风险系数。
  王新颖分析,由于过高的动迁成本,使得苏河湾开发的节奏不可能很快,这就使得前期进入这里的投资者和开发商投资回报率要打折扣,反过来影响他们进入这一区域的决定。

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