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“迪斯尼概念地”1500元/平方米贱卖无人接招

(2009-04-22 12:10:36)
标签:

房产

地块

东地产

联合产权交易所

刘光东

迪斯尼

分类: 地产新闻

 

    在传言中的“上海迪斯尼项目”旁,一块土地悄然推出。按 “水涨船高”的常理,该地块的价格应大涨特涨才对。然而,地块的价格却比市场价低了一个档次。
    有趣的是,这已经是该地块第三次走上转让台。在它背后,到底发生了什么?

 

by 《东地产》童丹霞

 

    中小开发商在上海联合产权交易所排队转让股权是司空见惯的事,近期这里却迎来了一个大主顾。
  一块总价3.3亿元的地块出现在联合产权交易所挂牌行列,该地块占地面积18.38万平方米,总建筑面积超过22万平方米,折合楼板价甚至 不到1500元每平方米。
  然而,这却是这个地块三上转让台了。

 

两度“流拍”

  一幅地块挂了三年,两度“流拍”,在上海联合产权交易所的资深执业会员施先生看来,这是相当少见的。不过,这又的确发生了。
  2007年9月,上海益流置业发展有限公司意欲转让100%股权,转让中的土地资产南汇三灶9街坊5/7地块正是此次出现在联合产权交易所的地块,挂牌参考价格为3.2亿元。按照当时的公告显示,该项目建设内容包括10幢小高层和46幢多层住宅楼,9幢商业、会所等配套建筑以及一个地下车库,是一个容积率为1.2的综合发展项目。
  彼时,正处于上海土地交易高峰期,地王不断涌现,这幅地块交易最终为何流产?
  当时参与这一地块交易的施先生向《东地产》解释,“曾有7、8家开发商都表现出兴趣,其中就有绿地、保利等知名开发商。可是还没到竞拍阶段,益流就不卖了。听说益流认为地价太便宜了,想再捂上一段日子再买,以致一些开发商对此甚是不满。”
  虽然益流置业的内部人士并不认同这一说法,但时隔一年该地块再次挂出,挂牌价的确上升至3.6168亿元,涨幅超过10%。
  只是,涨价后的三灶地块不再受到开发商的追捧。
  “2007年的时候,还有开发商表现得很有兴趣,第二次就没有碰到过一个意向开发商,甚至连一个咨询的电话都没有。”从该地块第一次挂牌开始就参与代理的北京产权交易所廖先生将其中的原因归咎为 “大环境不好,地价又上涨那么多,开发商资金也紧张,交易当然不顺利。”
  的确,经历过2007年开发商非理性拿地后,2008年土地市场开始冷清。资料显示,2008年,公告土地中流标地块就达24幅,另有80幅地块无出让结果。

 

楼板价低得惊人

  2009年的4月10日,这个地块第三次出现在上海联合产权交易所名单中,只是此次的挂牌价已经下调至3.3亿元。
   “其实,3.3亿元的价格很便宜,每平方米1500元的楼板价对开发商而言,利润空间至少有10%,”曾对南汇惠南镇另一地块做过抵押评估的上海八达估价周志良在接受《东地产》记者采访时直言,“按现在的市场价评估,这一地块挂牌价上升10%绝对没有问题。”
  正如估价师所言,《东地产》站在南汇人民西路这一地块前,一墙之隔的是成功家园每套超过500万元的别墅,而此地块东面300米左右是已经营业的大型欧尚超市,其北面则正对上海野生动物园。
  更值得注意的是,此地块离盛传已久的迪斯尼上海园址川沙板块开车不过10分钟,且2012年地铁11号线的通车更直接带来交通上的便利。
  “比起一季度市场所推的几幅郊区地块,三灶地块完全算得上数一数二的项目,只要将房价定在3500元/平方米,开发商就可以保本了。” 上海北孚地产研究所副所长刘光东在比较了郊区其他地块后,发现三灶地块竟然有如此大的利润空间,这在他看来多少有点不可思议。
  然而,这一地块附近的房价已经远远不止3500元/平方米,听潮豪园、艺泰安邦等楼盘的单价均已超过6000元/平方米。

 

开发商拿地热情并不高

  尽管价格低廉,但目前来看地块的前途并不理想。
  刘光东分析,对于承接这一地块的开发商而言,18.38万平方米的总面积大致需要4到5年的开发周期,这对开发商的操盘要求同样很高,且至少3.3亿元的地价对资金紧张的开发商也是一大考验,更何况现在银行授信并不容易。
  从2007年这块地挂牌后就一直积极寻找买家的施先生同样发现,今年开发商拿地的热情其实也并不高涨,“富力、复地已经回绝了购买此地的意向,到目前我还没有找到有哪一家有意向购买的。”
  而即便是对这一地块产生兴趣的上海刚泰置业集团,对于是否会参加竞拍仍相当保守,该集团副总经理金备军在接受《东地产》采访时表示,“要想达到盈利,这块地前期支付的资金起码要5亿元,且至少要开发到第三期才能收回成本,也就是要等5年左右的时间才能回笼资金。在目前市场行情下,开发商本身的土地存量也比较大,而资金又那么紧张,现金为王还是最重要。”
  与此同时,刘光东还认为,郊区土地供应量的巨大也是一个不容忽视的因素,在他看来,供应量的庞大将很大程度上影响楼盘销售去化的速度。“仅从临港新城的规划来看,2020年规划导入至少80万的人口,临港新城的开发对三灶地块的销售压力不言而喻。虽然这块地很便宜,但不一定能卖掉。”
  “地是很好,但流拍的可能性也很大,关键看开发商资金情况。”金备军同样认为。

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