年关将至  小区防盗全面升级
BY 《东地产》记者 郑宇栋

　　每年的12月至春节前夕，都是入室偷盗事件的多发时期。现在小区的防盗力度和措施也开始逐渐成为大家关心的热点。《东地产》记者在走访了上海各区内的多个小区之后，发现大部分新建小区的防盗体系都比较完善，而一些老公房由于当初规划的缺陷，还存在一些安全隐患。
新小区加强人力监控
　　近几年上海的新售楼盘，大多都配备了相当完善的防盗设施。例如小区门口要道，以及每栋楼内都安装了监控探头。一些小区从大门口就开始设了门禁，以防止闲散人员随意进出。《东地产》记者了解到，在年关将至的关键防盗时期，大多小区物业都在人力和保安工作制度上动起来脑筋。
　　例如一直因群租现象严重难以管理的中远两湾城，最近就明显加强了监控力度。《东地产》记者从中潭路的侧门进入，一直到大楼内的电梯口共受到了三次查问，两次登记，而且详细到个人身份证号和探访对象的门牌号。一名在小区内巡逻的保安告诉记者，最近物业特地开会强调了要加强小区的安保工作，要求每个保安都做到多巡逻、多查问、多登记。
　　另一些中高端的小区更是采取了全面监控的安保模式。大华的中鹰黑森林就几乎做到了监控每个进入小区或在四周游荡的闲散人员。只要有陌生人进入小区，门口的保安便用对讲机告知同事，来人的特征和走入方向，而小区内的多人力部署也保证了在小区走动的每个外来人员都能在保安的可视范围之内。《东地产》记者特地从一旁的绿化带走入小区的人工湖花园，也仍然听到保安在对讲机部署人力监控。此小区的业主向《东地产》表示：“这种靠人力的全程防盗部署，确实比较令人放心，毕竟电子机器再好总没有人看着管用。”
　　除此之外，其他小区还采用了增加保安，增设岗亭，配备警犬等防盗措施。在基础设施已经完善的情况，人力监控仍然是最有效的方式。
老公房完善防盗设施
　　杨浦、宝山等地区的一些老社区，由于建成时间较长，确实存在了不少防盗隐患。一位杨浦延吉新村的物业保安部负责人告诉记者，这种老公房社区规模较大，由于是很早前规划的，很多临靠交通要道，确实存在了一些很难管理的地方，所以要靠人力去保障安全还是比较困难的。所以他们的新年防盗工作主要还是以完善基础设施为主。每栋楼的入口都安装了电子门，监控探头也在逐步增加。
　　同时他还表示，小区的保安力量也在加强，社区联防队已经和派出所挂钩，并实行24小时值班制度。
　　但是由于当初一些规划的原因，这些老公房社区仍然有很多小区保安很难顾及的地方。例如有些一楼的房间窗户就直接对着马路要道，外面的人只要伸手就能够到窗台的物品。这就需要居民提高自身的防盗意识，以免给一些闲散人员提供可趁之机。

读者连线
无预售许可证的预售合同有效吗？
本期连线嘉宾：
北京市高朋律师事务所上海分所律师 王进

    问：我与某开发商签订商品房预售合同，并一次性付清了80万元的全部房款。开发商保证在8月前交房。但直年底也未交房。我现在才知道该开发商至今未取得商品房预售许可证。请问这种情况下我签的预售合同是否有效？
　　答：《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23条明确规定，房地产开发企业预售商品房必须已办理预售登记，取得预售许可证明。没有预售许可证预售商品房的，属于违反法律和行政法规强制性规定的情形，应当认定合同无效。需要注意的是在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效。

　　问：那么我现在能不能要求开发商返还我已付的购房款80万元及利息，并另外要求赔偿80万元？
　　答：开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，或者提供虚假的预售许可证的情形下，开发商主观恶意明显，其不仅构成欺诈，损害购房人的合法权益，而且违反法律的强制性规定，导致购房合同无效，使得购房人的购房目的落空。在此情形下，可以适用惩罚性赔偿来制裁开发商的故意欺诈，买受人除可以请求返还已付购房款及利息，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。