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栖霞法院枉法裁判典型案例主要问题

(2020-12-19 04:31:17)
标签:

房地产纠纷

枉法裁判

依法治国

军地人生

分类: 杂文评论

栖霞法院枉法裁判典型案例主要问题

     (2020)苏0113民初0113号案

     一、认定事实错误或事实不清

     1、回避《前期物业服务合同》预收物业费的约定

     该合同第七条第3款约定“乙方可在购房业主办理房屋交付手续时预收6个月的物业服务费,不代收代交公共能耗费(届时按实际用量结算,并予以公示)”。被告与其委托交房的物业服务公司单方面篡改为“原告必须预交一年的物业费和一年的公摊水电费”,并将此作为附加原告收房必要条件。一审判决对此影响本案判决的关键事实只字未提。

     2、颠倒收取定金与签订合同的时间

     一审判决认定(第7页第15行)原告在签订上述合同(商品房买卖合同及补充协议、临时管理规约、前期物业服务合同)后交付定金。”而证据显示,原告交付购房定金的时间为3月27日,签订购房合同及补充协议的时间为4月27日。即被告是在向原告收取定金一个月后才向原告出示并要求原告签订购房合同与格式化补充协议,带有明显的欺骗和胁迫性。

     3、无视房屋不具备交付条件的事实

    一审判决认定(第9页8行)原告提出2019年4月24日案涉房屋不具备交付条件,但相关保洁、保安人员的身份无法核实,不能达到证明其目的。原告出具两段现场视频证明,该时间(约定交付时间半年多后)大门敞开涉讼房屋乱七八糟地堆放了大量共享单车,大小便四处横流”穿着保安保洁服装的物管人员形象对有关问题的表述十分明确法庭查清不难,却不作调查,也不按照证据优势原则采信原告证据,反而采信了被告的谎言。

 

          二、判决缺乏必要的证据

          1、证据证明原告对抗合同义务

     在第10页第19行表述:“关于原告在举证中提到案涉房屋在通知收房后仍不具备交付条件的问题,本院认为,如确因房屋存在严重质量问题致使交付条件不成就,迟延交付的相关损失应由违约方承担,在双方已在合同中明确约定交付流程的情况下,该问题不能成为对抗合同义务的依据。”大量证据证明,原告从来没有拒绝接受房屋,先后十多次前往被告委托的物业公司收房,是被告一次次地以原告没有接受其附加条件(预交一年的物业费及一年的公摊水电费)为由,拒绝将房屋交付给原告。

      2、证据证明“经被告协调,物业公司原意配合交付钥匙

      一审判决书认定(第9页第3行)“经质证,被万达茂公司主张录音及视频的文字稿并摘录完整不能展现原告与物业公司沟通全过程。经被告协调,物业公司意配合人交付钥匙。大量证据证明,原告在发出解除合同通知书前一年多时间,乃至收到催告交付函及解除合同通知书后,被告及其物业公司始终坚持 “必须预交一年的物业服务费及公摊水电费,否则就不给钥匙”的强硬态度,无任何愿意配合交付钥匙的证据。 

 

     理解合约及适用法律错误

    (一)一审判决认为(第10页第11行):“双方签订的合同补充协议第六条第3款明确约定了买房人应当遵循的交付有关流程,该约定并未违反法律、行政法规强制性规定”,是完全错误的。

     1、混淆了不同的法律关系

     出卖人(被告)、买受人(原告)与物业公司之间存在三个不同的法律关系:一是原告被告之间的房屋买卖关系,二是原告与物业公司之间的物业服务关系,三是被告与物业公司之间委托代理关系。

原告被告之间的房屋买卖关系之中,原告的义务是缴纳购房款,被告的主要义务是向买受人交付房屋。至于原告是否向物业公司缴纳了物业费,不能作为被告履行交付房屋义务的前提条件。本案中原告已按合同约定向被告支付了全部购房款,被告应该履行向原告交付房屋的义务。
     根据合同的相对性原则,房屋买卖合同的主体是原告和被告,购房款也是原告支付给被告的。被告无论是自己原告交房,还是委托物业公司交房,都不能以原告没有向物业公司交费为由拒绝交房。
    房屋买卖关系与物业服务关系是相互独立的两个法律关系,不应该混淆。被告以原告不交付物业费作为交付房屋的前提,变相增加了原告的合同义务与责任,不符合《合同法》等法律规定剥夺了原告履行付清房款的全部义务后按时收取所购房屋的权利,排除了被告按时交付房屋的义务,依法属于无效的格式化霸王条款。

     2、违反了政府主管部门的规定

     南京市物业服务收费管理实施办法》,该办法第二十五条明确物业管理企业未经业主、使用人同意,一次性预收物业公共服务费不得超过六个月。

 

    (二)一审判决(第7页第3行)引述补充协议第六条第10款双方确认有关该房屋的交付责任以本合同补充协议的约定为准,即本合同第六条第四款不适用支持“无论被告延迟多久交付房屋,原告都无权解除合同”的逻辑荒唐至极。

      1、违反了《房屋买卖合同》第六条第四款的本意

     该条共有两个内容:A,甲方延迟交付该商品房,经乙方催告后60日仍未交付的,乙方有权解除合同。B、按下列约定(双方按照补充协议的相关规定执行)清理和结算。

条款表述很明确,所谓补充是对该款中的B来补充,而不是对A和B补充。这个文本是政府主管部门统一制定的,如果说补充协议第六条第10款中的“本合同第六条第四款不适用”是第四款的全部,即A和B两个内容都不适用,被告为什么还在房管局监制的合同上条款A部分的空格上标注60天?

     2、违反了被告排除其主要责任和义务的格式条款无效的法规

被告通过格式条款,排除了被告交付房屋的主要责任和义务,相应地也排除了原告收取房屋的主要权利。违约责任是一个法定的责任,任何一方只要违约,就要承担相应的责任。按照一审判决支持的被告逻辑,其可以无限期地违约而不承担责任,这种剥夺对方救济性权利的条款显然是无效的。《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

     3、另有补充条款表明一审对上述条款含义的理解有误

补充协议第十五条第2款:“甲方(被告)原因导致乙方(原告)有权解除本合同时……”,由此可见,补充协议第六条第10款中所谓“本合同第六条第四款不适用”,并非一审判决认可的“被告任何时候交房,原告都无权解除合同”的意思。

 

    (三)一审判决认为(第10页第15行):“业主在房屋交付时交纳物业费和收房的先后顺序不影响原告作为购房人的权利……”(第10页倒数第4行)……原告不愿履行合同约定的交付流程中关于物业费交纳的务,致使案涉房屋至今未交付,相应法律后果应由其自行承担。故原告据此所主张的其他诉讼请求,均缺乏事实和法律依据……该认为也错误适用了法律。

       1、排除了原告拒绝履行不符合约定的被告要求的权利

     《合同法》第六十六条:“……一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”被告在房屋交付时,提出的附加条件(预交一年的物业费及一年的公摊水电费)不符合约定。原告依法拥有拒绝被告履行要求的权利。因此违约的是被告而非原告致使案涉房屋至今未交付的责任在被告,而非原告。

     2、违反了关于合同约定解除、法定解除及解除权行使的法规

    商品房买卖合同》第六条第四款约定“甲方延迟交付该商品房,经乙方催告后60日仍未交付的,乙方有权解除本合同”据此,原告依照《合同法》第九十三条第二款和九十四条,被告解除合同通知书《合同法》第九十六条明确:合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 ”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定“ 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”原告依法依约于20191126日发出解除合同通知书,至20201015日法院开庭审理原告的起诉,被告并未提出异议,早已过了三个月的除斥期间。

 

     (四)、一审判决(第4页第13行)错误地理解了《九民会议纪要》。

      对被告辩称的参照该纪要47条规定辩称,没有做出符合法规精神的梳理,实际是采信了被告的错误观点。对此,原告10月20日提交的庭审后的书面意见中做了详尽的阐述。原告履行全部合同义务后,被告坚持以原告不接受其附加条款为由,拒绝履行交付房屋的主要义务,其违约行为不是情节轻微,而是故意的足以导致原告不能实现合同目的根本性违约

 

      四、一审法院违反了法定的审判程序

      1、根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》,只有“事实清楚,双方义务关系明确,争议不大”案件才适用独任审判。从庭审和判决结果看,本案完全不属于上述案件。

     2、本案诉讼标的超过500多万元,也不适用独任审判的简易程序。

     3、一审判决中被告部分观点在其答辩状及庭审中并没有出现,剥夺了原告的辩论权。

 

            

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