购物中心运营基础七步让你事半功倍

　　如何做好一座购物中心，其实首先需要做的是最基础的部分——规划好自己。有时候不一定要跟风，或者玩出千般花样，只需做好最基础的“七步”即可事半功倍，并且，这些步骤少一步都会对购物中心的未来运营产生巨大影响。

　　第一步：“看得见”

　　做好商业展示面

　　主要是保证外部看得见项目，体现展示性，在地块什么位置，布置什么物业功能，用在综合体里面的物业排布，像万达就是强行要求商业展示面不低于200米。而在“看得见”中需要考虑以下三个问题：

　　1.看得见

　　土地价值评估;

　　土地价值评估案例;

　　2.看什么

　　形象展示面放什么;

　　给消费者什么样的形象;

　　放的业态和品牌要求、选址要求;

　　3、客户怎么来

　　还需要让客户看到以后有感觉，看到什么很关键，直接决定项目定位、档次、形象和主题，看到什么让客户产生联想，并吸引客户进店消费。

　　第二步：“进得来”

　　做好外部交通衔接

　　进得来包括交通组合方式、构成比例，关注来本质是回答项目的外部交通衔接方式、如何顺利搭接外部交通方式，不同等级购物中心交通方式差异化对待。

　　要点1：分析项目四至的道路等级，现状与未来的道路等级，道路等级决定项目定位等级和辐射范围，等级越高，道路要求越高;

　　要点2：提前评估消费者的来消费的方式与比例，区别交通设计导向，私家车?公交车?地铁?步行?不同类型的购物中心交通组合方式完全不同，城市级与社区级完全不同;

　　要点3：对未来交通拥堵点的判断，建成后及建成后的预判;

　　要点4：交通出入口考虑拥堵点、便捷性、安全性及相互干扰等问题;

　　要点5：进得来还得出的去，即项目的安全性，保证出车库不遇到事故。

　　第三步：“停得下”

　　做足停车位/停车动线

　　项目车位配置多少才算够用，满足最大负荷运转的80%停车位需求即可，停车数量在地块允许的条件下，与项目区位属性、公共交通、地铁直接相关。

　　要点1：不同等级、不同类型的购物中心对停车位的需求完全不一样;城市级/区域级/社区级/家庭型/年轻时尚型.....对车位的要求完全不一样;

　　要点2：注意综合体内部停车位指标的共享和协调;

　　要点3：停车位的数量关系到地下车库层数，最直接影响成本和负一层利用;

　　要点4：注意不同物业类型在停车位方面的分区和共享，方便后期管理;

　　要点5：优化停车动线，停车位车位划割，包括出入口，提高车位使用效率。

　　第四步：“流得动”

　　内部人流动线设计

　　关键要素1——出入口：如人的脸面和嘴巴，出入口设计不合理，人流导入会受影响，但必须区别对待形象入口和人流入口的区别;

　　关键要素2——中庭设计：中庭如人的心脏，人流进入以后在中庭聚集再通过连接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、个数、方式很重要;

　　关键要素3——水平动线：水平动线结合中庭设计，使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示，使消费者能轻松看见商店内的展示细部，适度长度;

　　关键要素4——垂直动线：RET睿意德策略顾问部副总经理孙义宁在总结自己多年的建筑设计项目经验时指出，从平面的流线上多出一条向上一层的路，无论是自动扶梯、垂直电梯，还是楼梯，都等于在平面流线上加了支路，分流了人群，由于一层的人群基本是有保障的，所以流线的作用就是尽量把人往高处拉。从而诱使购物者离开低楼层前往另一个楼层购物，这在设计上是楼层垂直动线要解决的问题，高层人气决定购物中心成败;

　　关键要素5——跨层动线：超过6层的购物中心，消费者已经很难一层一层的走到顶层，有跨层电梯来引导消费者往下向下流动，类似于瀑布往下。

　　第五步：“逛得爽”

　　设计主题层及主题区

　　目的：保证目标消费者迅速找到目标楼层，同时逛的时候有品牌丰富度，主次搭配;深、面宽、硬件设计完全不一样，如儿童、电影院、百货、溜冰场;

　　关键要点——主题区：围绕各层的主力店，设计以主力店为核心的业态，方便业态互动，后期铺位划割、招商。

　　第六步：“切得好”

　　铺位划割及组合

　　目的：保证资源占有与租金贡献匹配，最大化临街铺位，采用切小合大原则;

　　关键要点1——先业态再铺位：以业态确定铺位的资源划分;

　　关键要点2——先主后次：先搞定主力店的铺位要求，再围绕主力店切分散铺;

　　关键要点3——能用则用：充分利用公共设施，如卫生间、过道、楼梯等人流;

　　关键要点4——能省则省:减少公共通道、辅助设施对通道资源的占用。

　　第七步：“撑得住”

　　辅助设施和电梯设备

　　目的：看辅助设施和机电设备能否支撑购物中心的正常运营;

　　关键要点1——卫生间配置：不同主题/级别的购物中心对卫生间配置不同;

　　关键要点2——补货通道：中高档的购物中心的补货通道设计;

　　关键要点3——电梯等机电设备：看机电设备能否支撑项目运营。（来自山东半岛商业圈）

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