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房地产2010年策略:下半年有隐忧 推荐6股

(2009-12-23 15:54:29)
标签:

杂谈

分类: blog

报告摘要:

由于12月14日国务院会议明确了房地产政策调控的取向,我们认为该事件非常重大,所以本报告考虑了该事件的影响,部分报告内容与11月30日截稿的印刷本略有不同。并请以本报告内容为准。

使房地产市场能自2008年4季度从低谷转入复苏、并走向高潮的1年多以来,无疑是信贷与房地产优惠政策起了巨大的作用。

2009年前半年新增信贷量创历史记录,达到7.37万亿;08年4季度至09年2季度,按揭优惠、税费优惠、以及对开发商鼓励支持等政策不断推出。

2009年全国各地的房地产成交量从08年的低迷中迅速恢复并走向高潮,2009年前10个月成交量超越07年同期水平。

但随着价格也超越07-08年高点,政策压力加大,市场担忧若隐若现。

12月之前的一段时间,随着09年8月后新增信贷规模收缩,市场担心信贷、地产相关优惠等刺激政策会很快退出。

12月初政府经济工作会议基调是维持宽松货币政策,因此对明年全年信贷规模可以基本乐观,尤其是1季度会最为宽松,但我们对明年下半年的信贷以及房地产需求又有一定远忧。

同时,现在房价大体已超越07-08年高点,有资产泡沫化倾向,12月14日国务院会议也确立了房地产调控取向,(参见12月14日点评报告“地产政策调控取向确立”),抑制投资和投机性需求的政策似乎箭在弦上。

然而预计短期内政策支持依然会维持较强,我们对今年末至明年上半年房地产市场依然保有谨慎乐观预期。

鉴于目前经济复苏所处阶段,我们相信政府保持宽松货币政策的态度和必须性,尤其是,我们认为由于明年1季度信贷额度会环比大幅提高。因此,除非价格继续上涨导致抑制性政策出台,按揭优惠政策执行严格程度可能要到明年2季度后才会有实质加强。

预计2010年1季度信贷会推动销售。由于银行放贷的季节性模式,预计2010年1季度的新增信贷会大幅高于09年4季度,对销售会有很大推动。

预计2010年2季度销售将受供给拉动。相对于销售,前期开发商开工显得谨慎,导致短期内供给依然偏紧,预计明年2季度才会达到供需均衡。

目前行业趋势继续向上。前期新开工增速与销售增速有巨大落差,可以预计1-2个季度内的供给仍会偏紧,中短期内(预计2010年中之前)行业趋势继续向上。

开发商盈利能力处于上升期。商业地产将受益于保险资金投资和REITs的发展。

从更长的时间段看,城镇化加速、人口红利将中长期支持地产行业向好。

开发商目前主动地位很高,上市公司估值优势在积蓄。

以上市开发类地产公司情况看,其资金状况(包括负债率、现金等)处在历史最好水平,盈利能力处于上升趋势中。

较多一、二线上市公司的ttmPE走势明显落后于大盘指数;从我们覆盖的27家公司来看,根据截止2009年11月30日的股价,2010年的PE多数在20-25倍,中值约为23倍;除部分全国性公司外,RNAV估值溢价大多低于40%。

投资建议:

暂时维持行业领先大市-A的投资评级,但我们会密切关注后续政策动向,适时调整评级。

我们延续2009年4季度投资策略的选股思路:“两条投资主线”(1.具有“土地成本优势+ 开发能力”的开发类公司; 2.商业地产概念),并“自下而上选择品质优异、成长性高的小盘地产股”.

 

在前述投资思路确定的股票池中,目前阶段重点推荐:6个价值型(华侨城、 新湖中宝(行情 股吧)、 张江高科(行情 股吧)、金融街、黑牡丹、嘉宝集团)和6个成长型(万科A(保利与万科同质)、 招商地产(行情 股吧)、金地集团、 苏宁环球(行情 股吧)、华业地产、深长城)。

风险因素: 2010年下半年有隐忧。

如果2010年上半年房价继续上涨较多,抑制性政策压力会很大,而高房价本身也会抑制部分需求。

同时如果开工增速过快(2010年增速达到10%以上),但需求没有超预期表现,供给将会超越需求,那么明年下半年后会有调整压力。

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