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万科:计提巨额存货跌价准备为哪般?

(2018-11-19 10:08:05)
标签:

价值投资

万科

存货跌价准备

分类: 上市公司分析

(本文发表在《证券市场周刊》2018年第83期)

科(000002)在20183季报中计提了巨额的存货跌价准备,“报告期内,鉴于部分城市房地产市场调整,本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末,本集团存货跌价准备余额为人民币 41. 4 亿元。1- 9 月,本集团计提的存货跌价准备,考虑递延所得税因素后,影响税后净利润-22.8 亿元,影响归属于母公司股东的净利润- 19.6 亿元。”

过于谨慎?

对万科的这一举动,有投资者认为其过于谨慎,理由是“全行业似乎都没有看到同样的操作”。

我认可上述观点。事实上,从公告中“本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备”这句话就大致可以推测万科很可能是过于谨慎。

所谓风险,按百度百科的说法,“企业在实现其目标的经营活动中,会遇到各种不确定性事件,这些事件发生的概率及其影响程度是无法事先预知的,这些事件将对经营活动产生影响,从而影响企业目标实现的程度。这种在一定环境下和一定限期内客观存在的、影响企业目标实现的各种不确定性事件就是风险。”简而言之,风险就是不确定性。

然而,对存货计提跌价准备,会计准则要求相当程度的确定性——确定存货的可变现净值必须建立在取得的确凿证据的基础上。这里所讲的“确凿证据”是指对确定存货的可变现净值和成本有直接影响的客观证明

因此,如果只是有些项目存在风险,存在存货成本高于可变现净值的可能性,其实并不需要计提跌价准备。

万科公告中称部分城市房地产市场调整,那么,这些城市是哪些?万科没有说。如果知道名单,或许对我们分析万科的意图有帮助。我打电话向公司咨询,可惜,工作人员守口如瓶

从公开数据来分析,一方面,行业内其它上市公司并没有计提太多的存货跌价准备。以2018年前3季度营业收入计,绿地控股(600606)、万科和保利地产(600048)名列A股房地产开发行业上市公司前三,营业收入分别为2330.45亿元、1760.22亿元和949.21亿元。前3季度,万科的资产减值损失高达32.52亿元,而绿地控股只有0.81亿元,保利地产只有-0.17亿元。相对于其经营规模来说,万科的资产减值损失明显高于同行。

另一方面,在计提了巨额的存货跌价准备后,万科第3季度的加权平均净资产收益率为3.54%,比上年同期只增加了0.23个百分点;前3季度的加权平均净资产收益率为10.04%,比上年同期只增加了0.51个百分点。2017年前3季度,万科仅完成了全年竣工计划的46.4%,而2018年前3季度完成了59.1%。在竣工进度大大加快、营业收入增长了50.32%的情况下,净资产收益率的增长反而逊色于2017年(前3季度加权平均净资产收益率同比增加1.4个百分点)。

基于以上分析,我怀疑万科有平滑利润的意图。

然而,我又注意到,从2014年开始,万科每年都计提不少的存货跌价准备。

1:万科、绿地控股和保利地产资产减值损失—存货

单位:亿元

 

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年上半年

万科

-0.07

7.64

4.40

8.39

5.20

0.00

绿地控股

——

——

7.31

-0.82

6.08

0.49

保利地产

0.00

4.63

1.36

0.00

-0.82

0.00

 

那么,是万科一直在管理盈余?似乎又不是如此。从表2中可以看到,如果以近5年来的扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率论英雄,万科显然比绿地控股和保利地产要强。此前,我在点评万科2016年度利润分配预案时曾指出,自2012年以来,万科净资产收益率在行业中的排名逐年上升。因此,或者万科没有管理盈余,或者,盈余管理的力度不大。

2:万科、绿地控股和保利地产扣除/加权平均净资产收益率

 

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

万科

21.53%

18.96%

18.61%

19.59%

22.17%

绿地控股

——

——

11.53%

12.33%

15.37%

保利地产

22.81%

21.31%

18.45%

15.32%

16.13%

 

大连海港城

来看一下具体项目。由于季报信息不足,我们以年报和半年报中的数据来作分析。2018年上半年末,万科对12个房地产项目计提了15.37亿元的存货跌价准备,其中“大连海港城”的金额最大,为4.13亿元。

3:万科大连海港城项目情况

                                                        单位:平方米

 

占地面积

规划建筑面积

当年开工面积

当年竣工面积

截至年末竣工面积

2010年

757,350

1,253,300

0

0

0

2011年

757,350

1,253,300

194,033

0

0

2012年

747,224

1,253,300

83,942

0

0

2013年

581,172

968,300

27,886

101,621

101,621

2014年

581,172

968,300

0

42,695

144,316

2015年

581,172

968,300

0

24,882

169,198

2016年

581,172

968,300

0

0

169,198

2017年

581,172

968,300

0

51,968

221,166

 

从表3中可以看到,大连海港城项目的开发可能不太顺利——项目的占地面积和规划建筑面积比最初减少了23%;截至2017年末,七八年的时间过去了,而即便以减少后的规划建筑面积计,项目也只竣工了23%

不过,即便如此,我对这个项目会赔钱还是有些怀疑。一方面,万科是在2010年拿的地,地价可能很低,另一方面,大连海港城的售价远较周边楼盘为高。根据搜狐焦点网提供的信息,20186月万科大连海港城的房价为8500/平米,而其周边楼盘均价仅为5700/平米;另据房天下网提供的信息,大连海港城周边楼盘的房价为4100/平米至4800/平米

2016年末,万科对大连海港城项目计提的存货跌价准备为1.15亿元,2017年末增加至4.20亿元,因此,我们重点分析2017年和2018年上半年的情况。

4:大连海港城计提存货跌价准备情况

单位:亿元

 

2017年

2018年上半年

 

期末原值

计提跌价准备

准备/原值

期末原值

计提跌价准备

准备/原值

已完工产品

3.64

0.02

1%

4.86

0.80

16%

在建开发产品

3.26

1.80

55%

5.18

0.96

19%

拟开发产品

8.25

2.37

29%

7.27

2.37

33%

合计

15.15

4.20

28%

17.31

4.13

24%

 

万科计提跌价准备的房地产存货分为已完工产品、在建开发产品和拟开发产品三类。如果万科是根据资产负债表日的实际房价对存货计提跌价准备,那么,我认为计提比例(计提的跌价准备/存货原值)从高到低应为拟开发产品、在建开发产品和已完工产品。这是因为,这个项目会赔多少钱是一定的,即计提准备金额不变;而从拟开发产品到在建开发产品再到已完工产品,随着投入的增加,存货原值依次增加,则计提比例理应依次降低。

然而,万科2017年的情况并非如此,详见表4。其中,万科对在建开发产品的计提比例高达55%,令人惊讶。

2018年上半年末,万科对已完工产品中的大连海港城项目计提了约16%的跌价准备,比例之高远超2017年末(不到1%)。

为什么会出现这样的情形呢?

是因为大连海港城的售价降低了?根据房天下网提供的信息,并非如此——在此期间,大连海港城的售价维持在8500/平米没有改变。

那么,是因为建造成本增加了?还是新增加的已完工开发产品带过来了过多的跌价准备?2018年上半年,已完工开发产品——大连海港城增加了1.76亿元,应为部分在建开发产品竣工转入。也就是说,2017年末对在建开发产品计提了过多的跌价准备?

我还注意到,万科在2017年末和2018年上半年末对拟开发产品——大连海港城均计提了237,217,078.11元的跌价准备,一分不差。问题是,在这两个时刻,拟开发产品——大连海港城项目的原值是不同的,2018年上半年末比2017年末少了0.98亿元。这就是说,因为部分拟开发产品在2018年开工,因而导致已完工开发产品原值减少,那么,相对应的跌价准备也应转到在建开发产品中去才是。

同样令人疑惑的还有——据2017年报,在建开发产品——大连海港城注明:预计下批竣工时间为201812月;而据2018年半年报,已完工开发产品——大连海港城最近一期竣工时间为20183月。

基于以上分析,我对万科计提存货跌价准备的客观性和严谨性产生了怀疑。不过,我更重视的是大连海港城项目为什么没能产生良好的效益。一方面,开发缓慢;另一方面,销售不畅——从2018年半年报数据来推测,半年的时间里,期末已完工产品部分也只销售了10%。按这样的销售速度,即使是会计账面上盈利的项目也可能因时间成本问题而变得不划算。从这个角度来考虑,对大连海港城项目计提巨额的存货跌价准备倒是情有可原了。

平滑利润不会增加公司价值,但改善经营管理则无疑会增加公司价值。


相关资料:

 蒋勇军: 40多亿的存货跌价准备,万科太过谨慎了吧! https://xueqiu.com/8743289683/115712273

 

 风险(汉语词语)_百度百科  https://baike.baidu.com/item/风险/2833020#viewPageContent

 

 企业会计准则讲解2006

 

 万科2016年度利润分配预案点评_孙旭东_新浪博客  http://blog.sina.com.cn/s/blog_59d5d75d0102x0g9.html

 

 万科海港城房价_万科海港城价格_万科海港城均价_大连搜狐焦点  https://dl.focus.cn/loupan/300985/fangjia/

 

 万科海港城房价_万科海港城价格_万科海港城均价-大连房天下  http://haigangchengwk.fang.com/house/1618688971/fangjia.htm

 

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