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五一成交惨淡 楼市下行概率增大 万科等看空未来

(2014-05-05 07:56:39)

五一成交惨淡 楼市下行概率增大 万科等看空未来

2014年05月05日 01:19  经济参考报
 

  百城房价近半数环比下降 万科等开发商看空未来

  五一成交惨淡 楼市下行概率增大

  □记者 高伟 梁倩 北京报道

 

  房地产市场正在步入下行周期。刚刚结束的五一小长假期间,全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡,北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时,一直坚挺的成交价格也出现下行迹象,4月份的“百城房价指数”显示,近半数城市环比下跌,甚至连万科等知名开发商也对未来楼市流露出悲观态度。

 

  冷清

  五一成交量整体下滑

  五一小长假期间,北京楼市成交继续遇冷,三天成交量创下7年来新低。据亚豪机构数据显示,5月1日至5月3日,北京商品住宅仅成交169套,成交面积为1.89万平方米,成交套数、成交面积不但相比去年五一假期分别降低78%、74%,更是创下了自2008年五一恢复三天假期以来、连续7年来的最低值。

  亚豪机构数据显示,过去7年间的五一小长假,北京商品住宅成交的最高峰值出现在2009年到2011年,连续三年五一成交量均保持在千套以上,最低峰值则出现在2008年,成交套数为410套。而今年五一,商品住宅仅成交了169套,相比起2008年的小长假楼市销量最低值还萎缩了6成。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为,在经过了4月份的推盘高峰后,5月份北京楼市成交仍以历史最低位开局。这进一步证明了在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下,市场预期正在持续下降,即使大量房企跑量清盘、供应大增,也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。“伴随着成交量的不断萎缩,北京楼市正逐渐由买方市场占据主导”。

  不仅仅是北京市场,在五一小长假这一销售旺季,其他城市的楼市成交量同样冷淡。中原地产研究中心数据显示,五一期间受监测的54城市合计住宅签约套数为9887套,同比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中,一二线城市下调幅度最大,北上广深四大一线城市三天合计签约1046套,同比下调了40%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从近期市场走势看,成交量持续下滑趋势愈加明显。全国整体市场而言,成交量已经接近半年处于下调趋势。他认为,当前房企与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。在多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。

  张大伟还认为,楼市一季度成交量整体惨淡,使得二季度销售压力倍增。2014年,整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大,特别是库存严重的城市和人口新增放缓的城市。

 

  动向

  “以价换量”现象或增多

  亚豪机构的数据显示,5月1日至5月3日,北京商品住宅的成交均价开始出现下行,仅为20836元/平方米。对比上一个三天小长假———清明期间,价格下降幅度高达18%。对此,任启鑫分析,4月份刚需项目放量井喷,使得近期中低价位房源成为成交主体,拉低了商品住宅市场的整体成交均价。

  任启鑫进一步预计,就北京楼市而言,在自住型商品房供量激增的楼市预期中,市场供过于求的形势将无力扭转,5月商品住宅库存量还将继续保持上升势头,而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高,难以背负高库存造成的资金沉淀,未来楼盘打折促销现象将会增多,整体市场价格也存在进一步下探的可能。

  就全国市场来看,当前平均房价环比下跌的城市正在增多。5月1日,中国指数研究院发布的4月百城房价指数显示,今年4月,全国百城新建住宅平均价格为11013元/平方米,仅比3月上涨0.1%。分城市来看,4月份100个城市中有55个城市房价环比上涨,45个城市环比下跌,环比下跌的城市接近半数。同比而言,全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨9.06%,涨幅较上月缩小0.98个百分点,为连续第4个月缩小。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,过去三四月份时常出现楼市“小阳春”,今年这个时段楼市却迎来一轮“倒春寒”。这样的降温态势恐怕还会进一步持续。

  陈国强认为,受资金监管限制等因素影响,近期国内房地产贷款规模继续紧缩,同时购房者房贷利率优惠减少。“如果信贷持续偏紧,二季度市场情况可能更加严峻”。

  市场机构CRIC研究中心研究员杨科伟认为,近期杭州、常州、无锡等部分城市楼盘降价项目越来越多,加入降价潮的城市也逐渐增多,甚至蔓延到北京、上海、广州、成都等并无过大库存压力的城市。从降价力度来看,此前市场上基本以“清盘”、“特价房”、“毛坯送装修”等方式变相降价。尽管这些城市房价整体仍在高位运行,但经由个别楼盘降价,房价走高趋势减缓等因素放大之后,市场观望气氛加重,购房信心受到影响,降价有可能进一步扩围。

  张大伟认为,最近多月,成交量持续下滑趋势愈加明显;房地产贷款规模继续紧缩,购房者的按揭贷款难度也越来越大;开发房企迫于资金回款和去化压力,综合多项因素,近期楼市平价开盘、打折促销等“以价换量”现象逐渐增多。

 

  悲观

  开发商看空未来市场

  在数据下滑现实的面前,一向乐观的开发商也开始转向。万科集团执行副总裁毛大庆日前在建策沙龙上的内部发言,引起舆论一片哗然。毛大庆认为,对于某些城市来说,这一轮房地产非政策性调控的萧条,有可能会带来房地产长时间处在难以反弹的局面。

  毛大庆说,2014年一季度以来房地产市场较为复杂。从现阶段重点关注的50个城市来看,已明显出现分化的特征,沈阳、营口、唐山等30余个二三线城市,由于土地供应过多,带来了未来去化能力或销售能力的透支。另一类则是北京等需求仍然较多的一二线城市,其波动在于由于土地价格在过去一年上涨过快,带来了对市场价格上涨的透支。

  对于住房供应量,毛大庆指出,从人均套数来看,北京等城市显然不足,但大多数城市,算上已有库存量,完全足够。“城市的年千人套数,它代表住宅水平和推断市场供应容量。从中国情况来看,2011年,仅以竣工套数来看,千人套数达到12,已达到多数发达国家峰值水平,若从开工量计算,千人套数高达35,是人类历史上从未达到的高端。”

  除了开发商,专家也在越来越多地警示风险的存在。全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生日前表示,2014年一季度房地产投资下滑明显。下到16.2%,这是几年来都没有过的急降。但投资急降的另一方面,却是房企的高价拿地。一季度,国家土地收入1.02万亿元,北京、上海涨幅超过20%,在此背景下,房企一手拿地、一手投资下降,整个周转速度快速下滑,将带来较大的资金风险。

  也正因为此,地方放松调控救市意愿愈加显现。近日,南宁、天津滨海出台楼市新政,限购政策明显放松。此外,温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施,其中涉及调整现行限购限贷政策。常州方面,包括武进区、天宁区等各区的购房补贴措施正在酝酿之中。郑州则计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。

  对于地方急于救市的动作,有专家认为应保持警惕。市场分析认为,前几年房地产市场持续膨胀、房价暴涨带来了难以收拾的房地产泡沫,因此,现阶段,在非行政性降价之时,是减小房地产泡沫的最好时机。

 

 

四万亿刺激政策退潮:部分房企裸泳遭遇资金困难

2014年05月04日 22:47  华夏时报
 

  刺激政策退潮 部分房企“裸泳”

  三四线城市土地供应严重过剩

  特约记者 陈墨 北京、广州报道

 

  “实体产业原本也没想过跟着房地产走,但是四万亿政策出台后,公司这几年把宝押在了房地产上,现在房地产行业稍有危险,实体产业随时会被拖累。”广州一家企业资本运营部负责人王聪告诉记者。

  “已经上马的项目遭遇资金困难,只好借助更高成本的资金支持,项目的利润空间继续收窄,可能会出现危机。”王聪坦言,这些过往的担忧,如今已变为现实。

  王聪所在企业的处境并非个案。北京一家大型房地产融资代理公司管理人士赵志称,他的很多客户也遇到了类似情况,“中小房企虽然困境各不相同,但资金断流风险是他们目前要面对的一道坎。”

 

  中小房企“失血”

  赵志向记者表示,不少中小民营企业在前几年“四万亿”政策刺激下,纷纷投资房地产,但令这些扎堆投资地产项目的企业始料不及的是,随着信贷等融资渠道的收紧以及楼市趋冷,他们发现自己被套住了。

  一位银行人士分析,抽贷、停贷、压贷是银行应对上级加强风险管理任务的必然选择,这将截断很多房企从银行得到的资金“输血”渠道。

  “中小企业从银行贷款其实一直都比较难,所以他们的‘冬天’远未结束。目前房地产贷款的调整,对非实力雄厚的国有背景房企或涉房综合型企业打击更大。现在他们想获得贷款不像以前那么容易。”赵志说。

  经济学家吴敬琏公开表示,2009年推出的四万亿投资主要给了国企,而且主要是央企,但央企不知该怎么办,只能纷纷成立房地产公司。

  江苏一家国有资本背景房企在西安项目的管理人士张锐认为,吴敬琏的这些说法在他所在的公司有不少的体现。

  他表示,公司以往的利润增长点一直依靠传统的实体经济,2008年金融危机爆发,实体经济的发展明显放缓,公司的债务逐步增加,遭受极大的盈亏考验。正当公司领导层为此苦恼时,“四万亿”刺激政策适时出台了,随后,银行信贷激增、货币供应量快速上升、资产价格特别是大城市房价飙升。

  张锐称,他所在的公司原本有一些房地产投资项目,不过并不多,公司由于是国有背景,因此在银行贷款方面有足够的优势。于是,公司选择扩大原有房地产项目的规模。

  “一段时间后,房价、地价都涨起来,公司整体利润、资产值一下子提高了。”他说。

  “那时,做实业的公司都意识到,其他行业不容易赚快钱,大部分企业都开始调整策略,纷纷涉足房地产领域。”张锐告诉记者。

  如今,楼市陷入低迷,贷款进一步收紧,包括张锐在内的多位人士均表示,前几年大举进军房地产,目前已成为制约企业后续发展的“陷阱”。

  相比国企,民营中小房企的处境更为艰难。

  据媒体报道,“四万亿”开闸后,不少长三角地区的民营公司通过抵押物高评估获得银行贷款,但这笔钱并未用于实业,而是用于地产投资。这导致了2009年以来长三角地区的房价高涨以及产业空心化。现在高房价无以为继,炒房模式的破灭令企业资金杠杆失灵,出现偿付危机,因担保链危机又让大量企业卷入倒闭风波。

  实际上,这种情况并不局限于长三角地区。据本报记者不完全统计,仅今年3月以来,被曝光的中小房企资金链断裂的案例就有10余起,涉及浙江、江苏、安徽、湖北、海南等多个省份。业内人士表示,下半年房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生。

  “目前看来,2014年房企的融资渠道仍然非常窄,银行信贷、信托基金等方式会越收越紧。大型开发商还可以通过降价卖房来回笼资金,但对于中小房企而言,除了借高利贷,就只能卖项目、卖股权。”上海易居房地产研究院综合研究部严跃进说。

 

  土地供应严重过剩

  “只要有投资,地方政府都会尽可能放开土地审批,拉拢投资项目。”王聪指出,近几年三四线城市的新增投资越来越多,新盘不断入市,部分城市的市场供应严重过剩,“现在,谁都担心自己是最后的接棒者。”

  王聪所在的公司所进驻的一些三线城市,地方政府目前已不敢再大规模投资,规划中的产业园、工业基地等项目进程都在放缓,而早前大举进军投资的房企都希望借助产业拉动房地产需求。“如今看来,供过于求的市场面难以逆转,房企的压力很大。”王聪说。

  事实上,这是不少房企面临的共同难题。

  2009年刺激政策出台后,投资项目需要大量的用地,在用地审批上,国土部从2010年开始准许“简化审批程序”,对地方投资用地给予适当放宽,比如今后两年用地重点保证中央投资项目、扩大先行用地范围、各地优先确保保障房用地项目等。执行中央投资项目用地时,国土部要求要尽量选择废旧厂房、破产国有企业土地。

  广东省发改委一位人士向记者透露,这些项目所用土地在地方执行过程中发生变化,地方在拉拢中央投资项目时,会以加大房地产投资作为增强吸引力的筹码,而进驻的企业都想借此分一杯羹。

  “我在协助企业进军三线城市时,发现地方政府层出不穷地规划各种产业园、城市新区等,大型房企进驻也成为官员向中小房企招商引资的筹码,这些地方政府都以放开土地供应来吸引招商,土地出让过剩的后遗症由此产生。”赵志称。

  (应采访对象要求,文中王聪、赵志、张锐均为化名)

 

 

多地松绑限购火速救市 开发商称政府比我们还着急

2014年05月04日 22:47  华夏时报
 

  多地火速救市 打乱房企降价节奏

  开发商称“房价还没怎么跌,地方政府比我们还着急”

  本报记者 陈小瑛 深圳报道

 

  近日,南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市,而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息,拟分类、分地区对购房政策进行调整。

  “房价还没怎么跌,地方政府比我们还着急。”一位在全国多地有项目的开发商向《华夏时报》记者直言,地方政府依赖土地财政的惯性很难改,只要明白这一点,就知道政府肯定会出手救市。

  “既然会救市,干吗要降价?扛一阵就过去了。”上述开发商说。杭州一家房企高层也表示,限购松绑的预期,在某种程度上打乱了该企业原本想以价换量的节奏。

 

  地方密集救市

  4月28日,南宁市房管局发文称,自2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

  实际上,多个城市都在寻找放松调控的突破口。无锡宣布从5月1日起,该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米;杭州萧山区则通过下调土地竞买金,以减轻开发商资金成本压力;郑州市房管局也表示,在国家政策允许的情况下,未来将可能根据市场形势,对购房政策适时进行调整。同时,河南省还计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。

  业内人士认为,这几个城市的试探性放松,将引发其他城市的效仿。

  “现在地方多为曲线救市,以此试探中央的政策底线。”深圳一家上市房企高管表示,一般地方救市的特点,都是先等不起眼的城市冒出来,若未被叫停,其他城市松绑调控的尺度会进一步放开。

  如2012年,最先救市的如芜湖、佛山、珠海等,均是出乎市场意料的三线城市。

  “深圳当时也储备了救市政策,但几个小城市被叫停后,深圳就不敢出了,幸好下半年市场好转了。”深圳市国土房管局内部人士告诉记者,目前“双向调控”的政策指引,使一线城市不敢轻举妄动。

  “目前房价确实涨不动了,不少城市库存量太大,房子太多卖不出去,取消限购有其合理性,如果等到统计局的房价数据下跌,再去调整政策就来不及了。”深圳某龙头房企高管说。

  此前市场传闻杭州在“五一”后将放松限购,但截至5月5日,尚未有措施出台。

  “杭州楼市情况非常不妙,但因受舆论关注度高,暂时还不敢全城取消限购,最多先放松几个存量大的郊区。”上述上市房企高管日前正在考察杭州楼市,他表示,杭州地价如果大幅下跌,地方财政会很困难。浙江省一季度GDP比去年同期只增长了7%,政府清楚要拉动经济增长,房地产是最快的,尤其是杭州、宁波这类城市对全省购买人群吸引力较大。

  “虽然政府放松调控会很谨慎,但到憋不住的时候还是会救。”他说。

 

  难扭转降价预期

  目前,降价潮正在席卷全国楼市,二三线城市降价声此起彼伏,而一线城市也未能幸免,不久前上海出现高端楼盘7.2折甩卖,深圳宝安西乡一楼盘则因“五一”期间降价引发业主维权。

  地方政府的救市冲动,给了开发商们一次试图扭转市场降价预期的机会。长沙一位开发商人士对记者直言,“救市肯定会影响开发商心态,至少不那么悲观了。”

  而九龙仓中国地产公司主席周安桥公开表示,“未来并不会刻意继续降价,同时不排除涨价。我们在等地方政府下一步的松绑政策。预计未来几个月内,不同的地方会有一些松动的政策出台,而一些地方的销售也会根据松动的变化做出调整。”

  记者“五一”期间致电南宁龙光君御华府时,销售人员以放开限购作为销售卖点,“无形之中增加了很多人的购买资格,对促进房价上涨肯定会有影响。”

  “做营销的人说的话就别太当真了,救市要看成交量是否会好转,没有成交,谁敢涨价?”上述上市房企高管表示,此轮救市行为有助于提振购房者信心,但是作用有限,因为地方政府无法对关键性的“限贷”政策做出调整。

  “开发商手里都有很多库存,现在救市能有个机会赶快出货,还涨价不是傻子吗?”上述深圳龙头房企高管对记者坦言,2014年都将是一个去存货的过程,房价环比仍将继续降温。

  万科副总裁毛大庆近日在一场内部沙龙上透露,多数城市存消比在上涨,21个城市超过12个月,9个城市超过24个月,其中,无锡57个月,天津39个月,杭州和上海为33个月,深圳29个月。而批售比也处于恶化状态,除北京、上海相对较好外,其他城市市场情况均不好。

  中原地产市场研究部总监张大伟认为,现在开发商降价主要有三方面原因,首先是信贷紧张,其次是库存压力大,三是预期变了。而信贷是最关键因素,今年就算全面放开限购,如果信贷依然收紧,市场依然会降温。

  (本报记者王海春对本文亦有贡献)

 

 

大房企常州降价去库存欲撤离 多项目贴成本销售

2014年05月04日 22:46  华夏时报
 

  大房企常州集体触礁 多项目贴成本销售

  见习记者 王俊仙 本报记者 董映颉 常州、北京报道

 

  通往常州武进区的主干道武宜路,被当地政府斥资80亿打造为引领常州产业经济链发展主方向的水墨江南风格大道。

  在这长约5公里左右的线路上,却聚集了十余个在建大型楼盘。星河地产的星河国际项目、绿城集团的玉兰广场项目、新城控股集团的吾悦广场、绿地集团的白金汉宫、香颂花园和外滩一号项目、翔宇集团的聚湖雅苑项目等,住宅高楼鳞次栉比,色彩绚丽的楼盘广告也四处可见。

  自今年初以来,常州楼市成交持续低迷、库存高企。多位接受记者采访的常州房地产人士均表示,目前降价去库存、大型房企撤离常州将成为趋势。而常州武进区、天宁区等区域已经在酝酿购房补贴措施,试图刺激市场。

 

  大型房企纷纷降价

  “我们一期二期当时成交价在8000-8500元/平米,此次三期的3栋楼开盘均价基本都在7000-8000元/平米。”星河地产常州地区置业顾问陈琳介绍称。

  而不远处的紫金城也在进行新一轮降价。“10-15号楼120-142平米的户型加推,五一期间单价封顶6900元,另外从4月20日至5月1日期间每天将推出5套特价房。”紫金城置业顾问赵先生表示,“项目3月份均价在每平米7500元左右,现在是清盘价。”

  “绿城在常州的这个项目,贵的每平米1万多元,便宜点的每平米7000多元。”绿城玉兰广场一位销售人员表示,“常州项目估计是我们公司最不赚钱的项目了,现在是低于成本价在出售,没什么利润空间。”

  除武进区外,常州其他区域楼盘的降价信息也不绝于耳。

  “到目前为止,雅居乐星河湾项目一季度促销后的销售数量为200多套,销售额约为3.5亿元。下一步加推,我们的价格应该也在每平米7000-8000元左右。”4月20日,雅居乐江淮区营销总监邵晴在“苏南经济发展论坛”上高调公布了降价信息。而这一项目此前报当地主管部门的拟售均价为12096元/平米。

  不仅如此,雅居乐星河湾方面也表示会对前期业主按房价差额给予一次性补贴,即使以现在7500元/平米的均价计算,雅居乐星河湾方面需要一次性补贴已购房者超1000万元。

  与此同时,九龙仓在常州的两项目也均做出价格调整。其中,九龙仓年华里的均价从6300元/平米左右下调至4800元/平米,而均价约11000元/平米的九龙仓国宾一号则推出20套特价房,特惠均价在8200元/平米左右,降幅均超20%。

  “目前常州户均住宅占有率为3套。现在开发商基本上都是贴着成本在卖,去库存对他们来说很痛苦,就是看谁跑得快。”河海大学区域经济研究中心主任刘奇洪向记者表示,“常州这个地级城市的房价还不如县级市,溧阳的房价都比常州贵。”

 

  部分开发商欲撤离

  事实上,大型房企常州项目纷纷降价的背后,并不仅仅是楼市成交低迷所致,其背后还隐藏着更深的原因。

  “常州近年来掀起了房地产建设的狂潮,随着知名房企逐渐从一线城市转战二三线城市,常州的房地产投资可以用‘过热’来形容。”一位在常州有项目的大型房企负责人表示。

  他告诉记者,近几年,当地政府为了拉动房地产投资,推出了很多优惠政策,除了土地价格上有优惠,对外来房企更是诸多眷顾。

  在当地政府招商引资优惠政策之下,知名房企在常州展开了大盘争夺战。星河地产于2009年首次进入常州,便在武进区武宜路成功拍下近千亩土地,类似的案例在绿地集团、绿城集团、九龙仓、华润置业等众多知名房企身上出现。

  据克而瑞数据统计,2006年常州土地市场成交只有37幅地块,4年之后的2010年,成交地块高达204幅,2011年也有195幅地块成交。此后,受楼市调控的影响,常州的土地成交量略有下降。

  据常州国土局今年2月底发布的土地出让计划,2014年常州市区经营性用地供地总量为200万公顷,同比去年420万公顷,跌幅达52.38%。这也被解读为常州市政府有意放缓土地供给,调节楼市供应,以缓解供大于求的情况。但目前,常州市在建和在售的商品房面积仍处于高位。

  世联行发布的数据显示,截至今年4月20日,常州市一手房商品住宅可售面积为1209.92万平米。若按近16周常州市商品住宅每周平均11.83万平米的销售速度,目前的新房可售量需2年才能被市场完全消化。

  “对房企而言,我们发现有时候好的机会之中也隐藏着一些陷阱。”九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥公开表示,在一些表面上看起来经济好的城市,地方政府在短时间内推出了大量土地,而配套一时之间又没能跟上来,就会导致一些楼盘房价上不去。

  “外来房地产企业到常州来会觉得常州经济总量和人口数量蛮大,但如果他们深入研究以后会发现常州市场并不大,以大规模造城的方式在常州甚至苏南很难成功,很多开发商对当地的基本面判断有误。”刘奇洪表示。

  据媒体报道,在与雅居乐合作的常州星河湾项目降价后,星河湾最近撤离了常州所有营销线的工作人员,意欲退出与雅居乐合作的常州项目。

  “我们刚拍下地块没多久,附近就出让了多幅地块,现在全都在盖楼卖楼。”某全国性大型房企常州项目部陈经理向记者表示,“你看看,绿城、九龙仓、星河湾等大型房企,来了常州都成什么样子了。反正我们等项目卖完就撤了,不会在常州拿第二块地。”

  “这些大盘项目如果被炒热了,在常州投资的房企都能获利丰厚。一旦房企出现资金链断裂,超大规模的楼盘将有可能重蹈鄂尔多斯的覆辙,泡沫破裂、烂尾楼频现。”常州一位本地开发商曾告诉本报记者。

  而常州已出现开发商资金链断裂、楼盘烂尾的现象,比如常州戚墅堰区的御景澜湾项目。该楼盘周边多位居民告诉记者,御景澜湾从去年10月份就停工了,什么时候复工“还不清楚”。

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五一成交惨淡 <wbr>楼市下行概率增大 <wbr>万科等看空未来喜欢

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    在看完这帖子以后,我立即动手回复,因为我生怕迟到的回复不能使更多的人领悟你的圣明,以至使这等网上少有的好贴就此轮沉,我担不起这样的罪名!更加重要的是,能在如此重要、精辟而又生动的贴子后,留上自己的网名,这对我的生命,以及我的家庭,乃至我所处的社会中是多么荣耀的一件事啊,请您高贵而

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