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我对万科近期降价售房的理解
(2008-03-07 16:48:09)
标签：
万科降价房价价格战股票 |
分类： 投资 |
小郑给我QQ留言：
逍遥，关于万科能否在博上在细谈一下，尤其是在宏观面调控越来越清晰，市场争论渐渐趋向一致的情况下，我感觉其走势可能也到了转折的关键点。
当然，不是想问上涨或下跌，而是其本身经营的状况是否一如既往、或是受调控影响、或是在弱市中加快扩张。
谢了。
当然，不是想问上涨或下跌，而是其本身经营的状况是否一如既往、或是受调控影响、或是在弱市中加快扩张。
谢了。
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其实对于万科降价售房，我在群里已经谈过几次。
但因为担心对万科的经营策略产生不利影响，而决定推迟在博客的发布时间。
近日，网上对于类似的判断已经有端倪之象，我这里也不再藏拙。
我并不能理解很多投行机构和房地产分析人士是如何一个逻辑，似乎是只有最终商品不断涨价，企业才能获得盈利的增长。
莫非是套用了茅台和五粮液的经营逻辑？（注：按实际销量（瓶）计算，五粮液2007年未见任何增长，茅台类似。）
在一个行业容量受限的部类，拥有这样的分析逻辑，毫无疑问是相当明智的。
但如果套用在一个刚性需求不断扩张的房地产业，只能说是思维器官进水了。
万科在销售规模达到500亿之后，整个企业的增长，不论是产值还是利润，都将遭遇到一个发展瓶颈。
境外特大型企业有一个400亿美元魔圈，含义也是如一。
万科的市场占有率仍然极其有限，目前没有收到任何有效统计数据，无法给出具体占有率数字，或许万科07年报会有明确阐述。
在这样的瓶颈下，万科必须求变，将一个面南背北的开发商，向主动营销转型。
如果不变，企业的增长或许只能是水中月、镜中花。
万科也确实拥有了变的基础，住宅工业化（老王说的是产业化，而我个人觉得工业化更合适）在部分热点城市已经具有大规模推广的条件。
2008年，上海万科工业化住宅的占比将达到50％，至2009年，占比将攀升至80％（又或许是70％？4个月前上海万科高层公布的比例，具体数字有些记不清楚了。）
工业化住宅，将近几年显而易见的人力成本大幅降低，虽然从初期建筑成本大幅抬升，但因为周转率缩短了近1/3，增长效率更具有积极性。
老潘说的没错，大实话一个，万科如今是一石多鸟。
既能向急于平抑房价的上层邀宠，又能大规模提高市场占有率，迅速回笼资金，在资金富裕的前提下，大口吞噬各区域中的休克鱼，同时与工业化相携而动。
从市场的应对情况看，保利选择了避其锋芒，规避与万科的降价火并，而转战高端市场，朋友们可以从保利的最新销售数据观察一二，单位面积销售额大幅上扬。
又或许简单的说，万科认为自己的工业化已经具有了大规模生产销售的底气，拥有了价格战的基础，奋力将整个市场的买卖双方的诉求关系在一定程度上扭转。
房地产市场中的长虹，或许已经迎面走来。
长虹之败，不在于其早期的价格战，而在于末期豪赌农村市场，战略方向出现错误。
我会依然关注整个行业的发展，关注万科的战略，随时准备用脚向这个公司投票。
By 逍遥狂客 2008-03-07
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