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南京江宁区别墅分析

(2007-03-16 15:32:55)
    简介: 从近十年的发展来看,南京别墅市场的发展呈曲线上升势头,经历了高潮——低潮——升温——热潮四个阶段,目前正处于别墅开发的第二个热潮,并随着南京社会经济环境的进一步开放,别墅必将成为城市郊区化扩张的市场主导产品。目前南京别墅市场类型分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅及叠加式别墅等几种。建筑形式上出现最多的是联排别墅,占据市场份额也是最大的,联排别墅又称Townhouse为目前南京别墅市场的主导产品类型。
关键字:别墅 市场 类型 板块

  一、南京别墅市场状况

  从近十年的发展来看,南京别墅市场的发展呈曲线上升势头,经历了高潮——低潮——升温——热潮四个阶段,目前正处于别墅开发的第二个热潮,并随着南京社会经济环境的进一步开放,别墅必将成为城市郊区化扩张的市场主导产品。目前南京别墅市场类型分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅及叠加式别墅等几种。建筑形式上出现最多的是联排别墅,占据市场份额也是最大的,联排别墅又称Townhouse为目前南京别墅市场的主导产品类型。

  目前南京别墅市场可分为城东、江宁二大别墅相对集中区域,在这两大区域中,城东由于自然景观优势、道路优势及距主城较近开发较早,已形成了规模。该区域由地域界限,又可划分为紫金山亚东板块、麒麟汤山板块。而江宁板块由于近年来政府政策的倾斜,道路的改善以及独特的自然景观优势,吸引了大批开发商前来开发,近两年异军突起,成为新的别墅集中地,从中可分为百家湖岔路口板块、翠屏山板块(本案属于其中)。以下对各板块做些简单介绍:

  城东:紫金山亚东板块

  该别墅板块是以紫金山、月牙湖为中心,向周边辐射,月牙湖周边以其独特的地理位置加上政府的大力开发使得它已经成为离城市最近的都市富人圈。由于土地紧缺,极政府有意识的保护该区域的景点。该板块开发较早,有月牙湖花园、大邦花园、金陵御景园(均在98年已结案,销售率都为100%),现已无在售别墅项目。亚东近年来,由于仙林大学城兴建使该地区声名鹤起,良好的人文环境及清新的郊区风光,使部分开发商将此地视为兴建高档别墅的首选。这一地区的亚东花园城、听泉山庄和金陵家天下在南京的别墅中均具有相当知名度。区域行情双拼别墅每平方米售价在6000元左右,开发面积在160~240平方米之间,销售主力总价在100~160万之间;独立别墅由于各社区位置不同、自然景观不同、营造的环境不同,销售价格差异也较大,从沁兰雅筑每平方米售价6500元,到帝豪花园的每平方米13000元价格不等。该区域的别墅物业类型双拼占绝大比重,占本次市调个案案量的50%。

  城东:麒麟汤山板块

  这一板块在行政区划分上属江宁,但从区位上仍属城东板块。与江宁其他板块相比,麒麟汤山板块则显得与众不同,它位与南京的东郊,周边自然景观中等,房价低廉。由于地处一直被人们认为风水较好的南京东郊,地出旅游景观区(阳山碑才、古猿人遗址),拥有独特的景观和地理优势。目前该区域土地储备较大,土地有一定升值空间。但该地区目前缺少政策利好的冲击,几乎没有上规模、上等级的高品质楼盘。而汤山的温泉是该板块别墅的主打“王牌”,像碧水华庭、养龙山庄、东湖丽岛皆在温泉上做足了文章。但由于温泉的不可再生性,温泉在房产开发中被限制开采,在加上交通不便,该板块将失去其独特的优势。该区域别墅类型以独立、双拼为主,配以少量联排。

  江宁开发区概述

  江宁总面积1567平方公里,共有人口74.7万人,从东西南三面环抱南京,交通网络发达,有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等交通要道。经过2000年的“拆县建区”,已由江宁县转变为南京的新城区。将以工业为主体、科工贸结合、功能齐全、设施配套齐全的高科技新城。随着近十年来江宁房地产市场的飞速发展,配合优美的自然景观,所开发的物业品质较高,买房者大都为高级白领及成功人士。

  江宁:百家湖岔路口板块

  江宁的人没有几个不知道百家湖的,其自身的景观资源和周边的成熟配套吸引了无数置业者。从各家楼盘的宣传资料中也能看出,该地区100%的楼盘主要卖点便是优美的自然环境、自然风光。离南京最近的地区,地处主城区与江宁交界的咽喉要道,距中华门仅4公里,新街口11公里,15分钟车程。区位优势得天独厚,交通便捷。随着江宁经济文化等发展速度的加快,其与南京市区的交流联系日趋频繁。本区域的地理优势也将日显突出,承接着南京与周边城市联系的枢纽。该板整体块规划合理,且依托百家湖的天然水景,自然优势突显,道路的规整也是此板块值得一提之处。开发商依托着百家湖的自然环境,在以公寓为主导产品的情况下,也开始试探性的开始开发别墅,这其中以百家湖和湖滨世纪花园为先驱代表,并取得不错效果,湖滨世纪花园及百家湖先期别墅产品均以销售完毕,现阶段并无新别墅项目面市。该板块别墅项目均已销售较长时间,市场上开发的产品联排经济型别墅占绝大比重,从别墅去化中也可看出市场比较容易接受这种物业,但该区域物业两极分化严重,从百家湖岛中岛全装修别墅到普通别墅,价格从每平方米4000元至20000元不等。

  江宁:翠屏山板块

  翠屏山板块位于江宁经济开发区,是南京近郊不可多得的“高尚住宅区”。正德学院、河海大学分校、南航江宁校区等知名高等学府毗邻周围,其优美的自然景观资源和周边浓郁的学术氛围吸引大量投资者和高级白领。客层大致可分为三大类:1、年轻的客户群体,花很少的钱享受别墅的环境;2、中青年客户群体,购置第二居所、投资;3、中老年客户群体,享受生活、享受自然,安度晚年。

  该区域楼市一直处于稳步上升的趋势,特别是在共青团路的开通和机场高速的开发管理后,这一片区受到了业内外的高度关注。目前,该地区已经形成了一个高档住宅区的雏形。

  进入2002年,随着翠屏国际城、瑞景文华,两项大规模别墅区在翠屏山落户,TOWNHOUSE概念的推出,以及先天的自然优势和一流的道路状况,吸引了一大批开发商前来开发别墅,翠屏山板块一举崛起,目前已成为购买别墅的首选之处。不过,目前在售项目中,社区品质纯在大量的同质化现象。同时,该地区的配套设施相对落后,各家开发商各自为政,对资源造成一定浪费。

  江宁开发区实景图(夜景与道路)

  南京江宁区别墅分析 南京江宁区别墅分析

  总结:

  现阶段南京市场所开发别墅普遍集中在江宁翠屏山板块,且大多为经济型别墅,它们面积适中、总价不高,并已被市场所接受,作为经济型别墅,它们共同拥有以下几个优势:

  1、适合做第一居所

  经济型别墅虽然地理位置相对离市中心较为偏远,经济生活圈大都在十五分钟以内,并且社区内配备的会所功能强大,包括休闲、娱乐、餐饮为一体的生活设施。

  2、景观优势

  经济型别墅与建筑冷漠、环境嘈杂的城市公寓相比,它们拥有极高的绿化率、极低的建筑密度,使得别墅社区具有更加丰富的环境空间,吸引了部分准备在市区购买公寓的高薪年轻客户。

  3、总价优势

  根据目前市场反应,总价控制在每套80万元以左右的联排别墅最受欢迎。一些联排经济型别墅单价控制在4000 元以内,面积则以200平方米左右为主,总价在80万左右。这些楼盘通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现,产生一种异域风情,或是一种BOBO 族的氛围;而市中心100平方米左右的房屋总价也将达到70~80万元。自然郊外优美的环境、宽敞的空间吸引了部分在市中心购房者。

  二、翠屏山别墅市场分析

  翠屏山是本案的所属域,此次我们对周边重点个案进行了调研和分析,可以看出大多数开发商在初期开发及销售时,以联排为主配以少量独立及双拼,有的社区甚至一期全部开发联排,并取得了不错的市场效果。以下是本案及重点个案的介绍:

  本案基本情况(盛唐·艺郡)

  项目基础经济指标:占地:500亩容积率:0.34绿化率:64%

  物业形态:别墅(独立、双拼、联排)

  总户数:350户(项目方案在调整中)

  户室比:独立:24%

  双拼:50%

  联排:26%

  项目简介:

  本案位于南京市江宁经济技术开发区西南部,距南京市中心新街口18公里,至禄口机场25公里。地处牛首山风景区,南临佛城西路,北靠将军山脉,占地约500亩。地势北高南低,地形地貌丰富,东面的康后湖与西北面的沐英湖均为自然湖泊,与将军山相互映衬形成得天独厚的自然山水。

  小区共分二期开发,一期开发的范围为基地沿佛城西路北侧的南部区块,分A、B、C三块主要以双拼与联排别墅为主,加少些独立别墅组成。目前A块以基本建成,以双拼与独立别墅为主,B、C块现正规划中。同时沿佛城西路规划了公共艺术馆园区和三个主题艺术园区营造小区的艺术氛围。二期开发为基地的北部区块,主要有双拼和独立别墅,该区块地形起伏,植被丰富,是整个基地自然条件境最好的区块,较适合别墅的整体开发与规划。

  小区附近的河海大学小区沐英湖实景

  南京江宁区别墅分析 南京江宁区别墅分析

  周边重点个案简介

  翠屏国际(一、二期)

  基础经济指标:总占地:2200亩容积率:0.67绿化率:65%

  物业形态:别墅(独立、双拼、联排)公寓

  总户数:146(一、二期别墅)

  户室比:独立: 38%

  双拼: 19%

  联排: 43%

  楼盘简介:

  本案位于翠屏山以东,将军山以西,占地2200亩共分五期开发,主入口位于将军路上,小区整个地势西高东低,地形较不规则,西面大部分为山坡地势自然环境保护较好,也是其顶级独立别墅的规划所在地。东面和中部有4大天然湖泊,自然景观所占整个小区面积较大,整个自然环境有利于别墅开发。

  目前正在销售的为一、二期项目,一期已交付使用,规划有独立、双拼、联排、公寓多种物业形态。别墅面积:独立330--512㎡,双拼240--330㎡,联排170--300㎡。总价:独立330—615万,双拼170—250万,联排90—180万。受到面积与总价的原因联排与双拼别墅去化相对较快,已全部售完;独立别墅去化较缓,正在销售中,其售价均已超出本区域的平均价格。

  以下是小区实景

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  瑞景文华

  基础经济指标:占地:336亩容积率:0.59绿化率: 50%

  物业形态:别墅(独立、双拼、联排)

  总户数:417

  户室比:独立:6 %

  双拼:24%

  联排:70%

  楼盘简介:

  本案位于将军路以西,翠屏山以东,翠屏国际以南,占地336亩,共分三期开发。小区自然景观较少,缺少天然湖泊,开发商只有借助原有的一条小水系人工加以开挖,做了约1000㎡的水景贯穿小区中心位置。

  小区主入口位于将军路上,规划有独立、双拼、联排别墅。别墅面积:独立360--540㎡,双拼270--290㎡,联排180--220㎡。总价:独立267—448万,双拼140—175万,联排72—88万。联排别墅是该案的主打产品,目前联排别墅已全部售完,还有少量双拼与独立别墅正在销售中,独立别墅位于小区西侧翠屏山脚下,地势为小区的最高处。

  以下为小区实景

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  运盛·美之国

  基础经济指标:占地:610亩容积率:0.49绿化率: 50%

  物业形态:别墅(联排)

  总户数:610

  楼盘简介:

  该案位于将军路秦淮西路口,亦是三山别墅区域内距离南京主城区最近的别墅项目,地理位置优越,到翠屏山买别墅必先经过该小区。项目一期全是规划联排别墅,面积175--262㎡,总价60—110万,目前已全部售完。

  该小区主入口位于将军路上,只有北面靠着秦淮河水,借助与此来营造水景的氛围。整个小区内因为没有大面积湖泊,所以布局比较简单以兵营式布局,加上多为联排别墅相对周边别墅楼盘层次较低。小区在沿秦淮河的小路上还规划了一些商业配套设施和步道,方便小区业主购物与休闲。

  以下为小区实景

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  爱涛·漪水园

  基础经济指标:占地:468亩容积率:0.42绿化率: 50%

  物业形态:别墅(独立、双拼、联排、)公寓

  总户数:384(别墅)

  户室比:独立: 18%

  双拼: 28%

  联排: 43%

  楼盘简介:

  该案北靠高湖,西眺翠屏山,南临牛首河,建成后的小区将与弘业国际集团商务办公大楼,爱涛艺术馆隔湖相望。小区共分三期开发,主要建造大范围的别墅,因小区三面临路,故在沿街处规划了部分公寓房。北面高湖占地约270多亩,湖面开阔,规划中独立别墅主要在小区北面围绕高湖,同时景观设计上还引入高湖水,贯穿小区中心,双拼与联排别墅建于水系两边。

  目前一、二期均已销售,别墅面积;独立260—450㎡,双拼240--300㎡,联排240㎡。总价:独立195—405万,双拼108—150万,联排90—100万。面积与总价控制得当的联排及双拼别墅现已售完,独立别墅由于总价较高,去化较慢。

  以下为小区实景

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  山水华门

  基础经济指标:占地:352亩容积率:0.6绿化率:48%

  物业形态:独立、双拼、联排、叠加别墅

  总户数:约600户

  户室比:独立3%

  双拼17%

  联排67%

  叠加13%

  楼盘简介:

  该案位于将军大道以西,河海大学以北,将军山以东,占地约352亩,分三期开发。小区地形较完整,规划有户外网球场与商业会所,有独立、联排、双拼和叠加多种别墅类型。小区无大面积水系,天然环境较少。独立别墅为小区西侧将军山脚下,联排别墅分布小区四周且联排较长,有5—10联。

  目前在做楼盘的形象推广,一期预计2003年12开盘,多为联排别墅,近100户。联排别墅面积190--230㎡,价格4000—4500元/㎡,比瑞景文华当时的联排价格提升了约500元/㎡,预计后期的双拼与叠加价格相比现在的个案定会有所变化。

  *以上个案附有区域地图

  区域列表

楼盘名称
翠屏国际(二期)
瑞景文华(二期)
爱涛·漪水园(二期)
运盛·美之国(一期)
山水华门(未开盘)
总占地
2200亩
336亩
468亩
610亩
352亩
容积率
0.67
0.59
0.42
0.49
0.6
总户数
138户
417户
384户
354户
600户
别墅类型(户数)
独栋
52
23
70
20
双拼
26
102
106
100
联排
60
292(售完)
108(三期约100户)
144(二期:210)
400(首期开盘约100户)叠加:约80
单价范围(元/㎡)
独栋
10000—12000
7400--8300
7500--9000
未定
双拼
7000--7500
5200--6000
4500—5000
未定
联排
5300--6000
4000(售完)
3750--4170
3400--4200
4000--4500
面积范围(㎡)
独栋
330—512
360—540
260—450
未公开
双拼
240—330
270—290
240—300
未公开
联排
170—300
180—220(售完)
240
175--262
190--230
总价范围(万)
独栋
330—615
267—448
195—405
未定
双拼
170—250
140—175
108—150
未定
联排
90--180
72—88(售完)
90--100
60--110
76--104
差异分析
优势
小区规模较大,景观结合自然山水为主题,景观及配套设施营造较好,二期有坡地依山而建 别墅类型丰富,户型设计较好有挑空和露台,定价及面积适中 小区紧靠高湖,水面开阔房型中有挑高客厅,定价适中,有水系贯穿小区 交通离市区最近,单价较低,总价控制较好 别墅类型丰富,面积控制较小,总价容易控制
劣势
一期规划公寓房,降低了小区的品质,户型偏大,总价偏高 小区自然山水景观相比周边个案较少,联排排列呆板,外立面色彩单调粗糙 小区北面临湖风水忌讳,公寓房的规划降低了小区的品质,地势平坦,绿化简单,面积偏大 物业类型单一,档次较低秦淮河水系景观可利用率较低,面积偏大,排列单调,地势平坦无水系 别墅类型多,无法提升别墅档次,

  三、三山区域产品分析

  1、小区总体规划分析

  从以上个案的介绍中可以看出排除翠屏国际这个超级大盘,江宁三山区域个案占地均在300—600亩之间,容积率接近0.5左右,都以联排别墅为自己的主打产品,以追求土地资源的最大开发利用,形成个案之间整体规划类同,规划密度高,楼间距紧密。翠屏国际这个超级大盘也不列外,该案在规划中还加入了公寓房,增加了总建面,同时也降低了小区的整个别墅品质。

  2、面积规划分析

  以上数据分析中看出,周边个案的联排别墅的面积在170—260㎡之间,个别设计到近300㎡。市场对这个面积区间已经认可,目前在个案中联排别墅都已售完,因而即将开盘的山水华门更显得信心实足,已将联排别墅的整体均价提升了近500元/㎡。

  周边双拼别墅的面积在240--300㎡之间,就目前个案的销售情况观察,该面积区间无太大压力,但是销售去化较缓,销售周期较长

  独栋别墅基本都在300㎡以上,个别有500㎡左右,该产品是提升小区层次,实现客户自身价值的物业,在一定程度上面积有所加大,以追求物业的舒适与享受。但就目前个案的销售来看去化十分缓慢,客户对产品认知度不高,销售有所压力。

  3、价格分析

  目前该板块已无联排在售,同时市场上独立价格约在8000~12000元/㎡,双拼、联排在4000~6000元/平方米之间(以上单价包含花园)。

  从数据中得出,周边别墅市场上,已售完的联排别墅均价都在4000元/㎡左右,总价在70--100万/套,即将开盘的个案别墅已将售价提升了近500元/㎡。双拼别墅在5000—6000元/㎡,总价120—180万/套,双拼别墅目前销售并无压力,逐步去化过程。独立别墅售价在7000—12000元/㎡,以景观不同差异较大,总价差异也较大。由于面积和总价的压力,目前独立别墅去化较为缓慢。

  4、景观环境分析

  以上个案中仅有翠屏国际在景观环境中拥有自然山水,其别墅可以利用地形的起伏顺势而建,同时湖泊环绕小区,形成诗意的山水景致。其余个案只是紧靠山或者水,没有真正意义上的山水结合,因而人工景观较多。爱涛·漪水园北面为高湖,尽管水面开阔,但“背水一战”风水欠佳,同时其在建造过程中推土垒岛,对高湖水景有所破坏。

  5、房型分析

  从个案的比较中发现,联排别墅多为三层设计,由于面积较小很少有挑空房型,3+1房间和一个车库,基本以实用为主。双拼别墅的房型比起联排别墅有所提高,房型设计挑空或带有夹层,并带有大露台,同时总面积的增加使客厅与房间的开间更开阔,从视觉到舒适度都有所享受。独立别墅房型设计变化较多,面积范围也较大,二~三层设计,四间以上卧室,独立别墅都建造在小区最佳位置或是坡地,所以观景窗户都较大,并设计有六边型大凸窗。车库较少有两个设计。

  6、房屋建材及配套分析

  爱涛·漪水园建材及配套

  外墙:采用文化石、面砖、涂料等装饰

  室内:毛坯标准

  窗:高级铝合金双层中空保温推拉窗

  别墅车库:每户别墅配有汽车库(单车库或双车库)

  电讯及智能网络:每户配有综合布线智能箱,装有网络交换机、电话交换机、视频分支器。供配电:设有独立3相计量电表。容量:豪华独立别墅48KW,一般独立别墅36KW,双拼、联排均为24KW。所有管线全部暗敷。

  给排水:每户安装有独立远传计量水表一个,采用PPR优质输水管,全部暗敷。    

  燃气装置:每户管道燃气直供。    

  翠屏国际配套设施    

  翠屏国际城安装有智能数码网络:    

  ①楼宇对讲、家居防盗智能报警、闭路监控、保安巡逻智能控制,安全防范,细致周密    

  ②预留三表自动化管理系统、公共机电设备监控系统、物业收费及消费系统,人本管理,便利高效    

  ③宽带网络接入、有线电视系统、电话通讯系统    

  翠屏国际城车库为集中性车库,独栋别墅才享有独立的车库(约能存放1-2辆车),相对来讲,非独立别墅的业主们停车不是很便利。    

  运盛美之国建材配套

  安装有智能保安系统:

  ①周界报警:在小区围墙上设置48个红外监控对射器,进行周界防范。    

  ②组团防线:在组团的铁栅栏和大门上安放红外监控器进行防范。    

  ③住户家:大门:设置门磁开关    

  窗户:每户设置三个被动红外探头    

  户内:每户设置三个紧急按钮,两个可视对讲分机,厨房设置24小时全自动煤气泄漏探测器,客厅设置火灾烟感器。    

  ④IC卡门禁管理系统:小区大门口、公共停车场均以IC卡进行进出车辆的识别与管理。    

  ⑤保安人员巡更管理:通过手感应自动签到的形式保证巡更保安的岗位职责落实。    

  ⑥闭路电视监控系统    

  ⑦中央监控中心    

  所有系统,均通过闭路电视监控系统,与中央监控中心的电视画面相连,可以迅速发现冒犯者身影与具体位置,提示保安人员迅速反应,迅速出击。不过,小区面积较大,安防系统真正要做到迅速察觉、迅速反应,也并非易事。    

  瑞景·文华建材配套

  安装有智能化系统:   

  1、周界防范报警系统:要求设置红外线对外射探头,报警联动,声、光报警信号联动、周界闭路电视监控及摄像系统。    

  2、访客系统:小区两个入口能和业主对讲,业主家大门具有对讲功能。    

  3、家装安防及两表远传:要求利用一套主机,即可报警又可进行水、煤气的自动抄表(每户三个探头,一个可燃气体探头,两个紧急按钮)    

  4、闭路电视监控:周界设置若干个固定摄像周界联动,7个中心广场及两个主入口各布置一个球形一体机,用以动态、静态相结合,24小时监控。另有电子巡更、门禁管理系统、小区广播及背景音乐系统、车辆出入管理系统。    

  三、相关产品建议

  本项目一期A块方案已基本确定,我们也看到了项目中的一些景观环境、房型面积、商业会所配套的规划,因此结合市场上的一些别墅项目做了分析,提出应从以下几点进行改进:整体外立面、房型面积、销售价格、会所功能。

  (附图)

南京江宁区别墅分析

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