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对我国房地产业供需情况的分析(二)

(2012-12-26 19:25:07)
标签:

房地产

房价

供需

竣工率

统计年鉴

分类: 证券分析

第三部分,对以上数据的综合分析

根据以上数据,我们做出如下假设

1,我国的住宅全部供应城市居民

2,我国的住宅建筑继续按照“增长率=-1914.66561+时间×0.96035”增长

3,假设我国城市新增人口为2120万人。

4,假设我国城市人均需求住房面积为四十平方米

52010年我国城市人均住房面积31.6平方米(该数据来自2011年统计年鉴)

6,假设房地产存量每年折旧三十分之一

7,假设开工面积的竣工率为37%(如果住宅建筑投资继续快速增长,则竣工率将得不到提高,反而会继续降低,此处假设竣工率不变。)

根据以上假设,我们可得如下房地产供需缺口

时间

存量

折旧

供应

余量

城市人口

人均量

2011

2116505

70550

212585

2258540

69098

32.69

2012

2258540

75285

249912

2433167

71218

34.17

2013

2433167

81106

296193

2648254

73338

36.11

2014

2648254

88275

353889

2913868

75458

38.62

2015

2913868

97129

426223

3242962

77578

41.8

2016

3242962

108099

517434

3652297

79698

45.83

2017

3652297

121743

633134

4163688

81818

50.89

2018

4163688

138790

780786

4805684

83938

57.25

2019

4805684

160189

970369

5615864

86058

65.26

2020

5615864

187195

1215303

6643972

88178

75.35

可见,照旧有趋势增长下去,在20146月就能达到人均40平方米的水平,在2017年就能达到人均五十平方米的水平,显然,这种趋势是不可能持续的。但是如果我们认为先前的开工面积增长速度过快,那么我们可以认为开工面积会按照2010年的增速维持为15.64%,而不是继续增加,此外,我们假设竣工率仍然为0.37,那么我们可以得到如下房地产供需表

时间

存量

折旧

供应

余量

城市人口

人均量

2011

2116505

70550

210838

2256793

69098

32.66

2012

2256793

75226

243813

2425380

71218

34.06

2013

2425380

80846

281945

2626479

73338

35.81

2014

2626479

87549

326041

2864971

75458

37.97

2015

2864971

95499

377034

3146506

77578

40.56

2016

3146506

104884

436002

3477624

79698

43.64

2017

3477624

115921

504193

3865896

81818

47.25

2018

3865896

128863

583049

4320082

83938

51.47

2019

4320082

144003

674238

4850317

86058

56.36

2020

4850317

161677

779689

5468329

88178

62.01

可见,在维持2010年的增长速度的情况下,在2015年就能达到人均四十平方米的水平,在20179月达到五十平方米的水平,在2020年达到六十平方米的水平。

如果我们继续修改假设,假设我国的住宅建筑按照自1995年以来的平均水平增长,也即每年8.9%,但是,如果按照这种平均的增速,我们也得假设竣工率将保持62.5%的平均水平,如此,情况将是。

时间

存量

折旧

供应

余量

城市人口

人均量

2011

2116505

70550

335387

2381342

69098

34.46

2012

2381342

79278

365237

2667301

71218

37.45

2013

2667301

88910

397743

2976134

73338

40.58

2014

2976134

99204

433142

3310072

75458

43.87

2015

3310072

110336

471691

3671427

77578

47.33

2016

3671427

122382

513672

4062717

79698

50.98

2017

4062717

135424

559389

4486682

81818

54.84

2018

4486682

149556

609174

4946300

83938

58.93

2019

4946300

164877

663391

5444814

86058

63.27

2020

5444814

181494

722433

5985753

88178

67.88

可见,在维持1995年以来的历史平均速度,并且竣工率也是历史平均的情况下,在2013年就能达到人均四十平方米的水平,在2016年就能达到人均五十平方米的水平,在2018年六月就能达到人均六十平方米的水平。

如果我们认为不存在投机现象,每个人都是以拥有自己的住房为满足,那么我认为在2013年到2015年之间房地产市场就能达到其顶峰,房价会趋于平稳,并且在此后呈现周期性的涨落,有可能在2024年开始暴跌。

但是如果我们认为房地产市场存在投机现象,有些人在囤积房屋,那么房屋存量就有可能超过均衡水平一定点才能开始回落,那么我们不妨假设这个点是人均五十平方米(显然这是一个比较大的数值,人均五十平方米意味着三口之家拥有一百五十平方米的住宅),而在此情况下,我国的房价将可能在2016年到2020年期间出现暴跌,在此期间囤积的房产有可能将满足此后我国城市化过程中的全部需要。

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