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最高院：一方未按照约定制作《可行性研究报告》，另一方可解除房地产合作开发合同

摘要：

合作开发房地产项目，各方均应该严格按照合同履行义务，一方未按照约定制作《可行性研究报告》导致合同不能履行的属于违约行为，守约方此时可解除合同并要求违约方退还项目运作费用。

案情简介：

2013年4月19日，甲公司与乙资产管理签订《合作开发协议》，就合作开发甲方所有的2号地块达成合意。该协议主要约定：一、土地权类型为出让，用途为公共设施用地，现有地上建筑物办公楼、车间、平房等。二、双方拟定在该地块上开发建设商业楼宇并共同经营。三、合作方式：甲方以上述地块作价入股，乙方投入建设资金，共同成立以该地块为标的的项目公司，以新设立的项目公司作为开发运营主体，以新公司资产抵押为项目进行相关建设投资的融资工作。四、双方权利义务：……（二）乙方权利义务：1、负责与政府部门协调，办理提交该地块的项目申请及备案等手续。2、负责协助甲方了解并争取该地块的规划设计条件，并与甲方共同协商该地块的设计规划方案。3、指派专业人员协助甲方办理建设前期的相关审批手续。取得开工许可证后，乙方负责完成项目建设投融资工作。4、利用自有资源主要负责建成后的新楼宇招商和运营工作。5、根据新设立公司的章程享受权利及承担义务。

2013年6月18日，甲公司向乙公司支付项目运作费240万元。前述协议签订后，涉讼项目并无实质性进展。乙公司向甲公司提供了《项目可行性研究报告》、详规设计并形成成果性文件、融资前期准备、双方共同出资设立公司等义务，上述行为共计花费240万元。2014年5月甲公司收到乙公司公司提供的养老概念可行性研究报告。

2014年10月17日，甲公司致函乙公司，认为乙公司的违约行为导致合同无法继续履行，并要求乙公司返还项目运作费240万元未果。后，甲公司将乙方诉至法院。

解析和判决摘录：

本案焦点为《合作开发协议》应否解除

甲公司在一审起诉状中陈述的解除《合作协议》的理由是，乙公司未按约定办理案涉地块项目申请及备案和核准工作，仅形成了关于在案涉地块上建设养老院的可行性研究报告，背离了《合作协议》约定的合作意向，构成违约，致使合同目的不能实现。对此，二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人有权解除合同。本案中，依据案涉《合作协议》的约定，乙公司的合同义务为：负责与区政府及相关部门协调，办理提交该地块的项目申请及备案等手续；负责协助甲公司了解并争取该地块的规划设计条件，并与甲公司共同协商该地块的设计规划方案等。

双方在《合作开发协议》签订后形成的多份往来“项目联络函”、《会议纪要》等的内容看，乙公司确实在履行上述合同义务，并形成了以建设养老产业为目的的《可行性研究报告》。而甲公司明确表示不同意将案涉地块用于乙公司提议的养老产业项目建设，同时，由于双方在《合作开发协议》中约定拟开发建设项目为“商业楼宇”，故乙公司负有按照商业楼宇进行规划论证并提供相应资料、进行申报和备案的义务，但其却在未与甲公司协商达成一致的前提下，擅自将项目变更为养老产业项目进行论证，并向甲公司提交了以养老产业项目为对象的可行性研究报告，据此，甲公司依据《合作开发协议》通过双方合作进行商业楼宇开发的合同目的显然将无法实现。因此，甲公司单方解除《合作协议》有事实及法律依据。

判决内容

一、解除《合作开发协议》

二、乙公司退还项目运作费210万元（甲公司自愿负担30万元）