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[转载]关于蛋壳公寓暴雷的法律分析

(2020-11-26 10:06:21)
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分类: 法制经纬

最近长租公寓多家暴雷,其实,长租公寓之前已经有一批暴雷,这次不过因为是最出名的蛋壳,所以关注度更高了。
    复盘一下整个案情:公司先从房东手中租赁房屋,约定租期,一般在3年左右,并对双方的权利义务进行约定。租房房屋之后,工资再将房源出租与租客。其实这个模式被很多机构看好,房东免于经常更换租客,公司呢也从中获益,租客呢免于经常更换租房的烦恼。
现在,从法律角度分析下长租公寓暴雷的原因:
1、房东与租赁公司的租赁合同。根据最新的司法判例看,公司与房东之间租赁合同一般签3年,约定每月租金为XXXX元,公司延迟支付房租的的期限为15日,否则构成违约,需要支付违约金或者房东可以解除租赁合同。
2、租客与公司之间的租赁合同。公司从房东出租来房子之后,将房产出租给租客,约定租金XXXX元,根据现在的新闻报道来看,租金支付方式可以月付,可以季付,也可以年付,根据支付方式不同,租金也略有差额。
    根据其他记者的调查,蛋壳公寓的租金收取有两种方式,一种是不贷款,这种方式只能选择季付、半年付和年付;第二种方式就是使用贷款支付房租,蛋壳的合作金融机构是微众银行,租客办理贷款一次性预付一年房租及押金,这笔一年的房租由微众银行支付给蛋壳(蛋壳可以利用这笔资金扩大规模),然后租户再每月偿还微众银行贷款,而蛋壳则向房东月(季)付租金
    整个过程,主要涉及几个法律关系:1、房东与公司的租赁合同2、租客与公司的租赁关系3、租客与贷款公司的借款关系。
1、房东与公司的租赁关系,租赁公司按月支付房租,如果到期之后15天内未支付房租,房东可以解除租赁合同
2、租客与公司的租赁关系,租客按约定支付房租(区分贷款与不贷款),未支付房租,公司可以解除租赁关系。
3、租客与贷款公司之间的借款关系。租客向贷款公司申请贷款,金额为一年的租金,申请成功之后贷款公司将金额直接支付给长租公司,长租公司收到租金之后将房子出给租客,租客按月支付贷款公司贷款。
    其实这个模式类似于常见的按揭贷款,购房者在交了首付之后向银行按揭,银行将房款支付给房产公司,然后购房者每月支付银行贷款。不同之处在于购房者享有所有权,而租客没有所有权,只有使用权,并且,该使用权属于#蛋壳#房东与长租公司合同约定范围内的使用权。
   公司为什么愿意与租客签订长期合同,为了便于回笼资金,从部分长租公寓的操作模式来看,签订长期的租赁合同之后,公司可以从贷款公司一次性获得一年或者更久的租金,而公司支付给房东的资金则是按月支付,这就使长租公司获得了大量的沉淀资金。在没有监管的情况下,这块大肉谁都想吃。
    贷款公司为什么愿意给租客发放贷款,他们不担心到期收不回资金吗?不担心,一方面,贷款公司按月收取一部分手续费及利息,第二,征信。现在各公司已经将征信作为了一门生意,一般房源租金低于5000元每月,一年租金也只有6万元,根据大数据分析计算违约率,为了3万元左右贷款花了征信的毕竟少数。在这些人眼里,你要舍得死,他就舍得埋

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