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[转载]结合民法典和司法实践谈为套取贷款而签订的房屋买卖合同的效力及处理?

(2020-11-19 10:30:08)
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分类: 法制经纬

结合民法典和司法实践谈为套取贷款而签订的房屋买卖合同的效力及处理?

 

以案说法       [作者简介杜继业,上海国年律师事务所专职律师,民商法学硕士,合伙人。

法院查明,座落于上海市浦东新区的某处房屋原系陈某1和陈某2共同所有。陈某1系陈某2的父亲,与肖某系亲属关系。200311月,陈某1因需要资金,经协商,陈某1、肖某、陈某2签订《上海市房地产买卖合同》,将系争房屋转让给肖某,约定转让价为36万元。同时,由肖某向银行办理上述系争房屋的抵押贷款,所得贷款25万元交付给陈某2。后肖某未支付过其余购房款,陈某2归还过部分银行贷款。200811月,陈某提起诉讼,要求确认系争房屋买卖合同无效。另查明,肖某将系争房屋再次向银行进行抵押贷款15万元。审理中肖某辩称,系争房屋买卖合同有效,且陈某诉讼时要求确认合同无效已过诉讼时效,故要求驳回陈某的诉请。

两级法院裁判意见

一审法院: 因陈某1、肖某、陈某2以房屋买卖的合法形式达到套取贷款的目的,主观上具有恶意,客观上扰乱国家金融秩序,损害了国家合法权益,故系争房屋的买卖合同依法确认为无效。至于肖某辩称的诉讼时效问题,因陈光群请求确认合同无效仅仅是权利的主张,而权利的主张不应受诉讼时效制度的限制,故肖某该抗辩理由不成立,对其主张不予采纳。陈某的诉请,于法有据,予以支持。

二审法院:本院认为,公民在进行民事活动过程中,不得违反法律、法规的相关规定。根据肖某、陈某1、陈某2的陈述及查明的事实,三人就系争房屋签订的买卖合同的性质是套取银行贷款,原审认定合同无效当属正确。其次,三人主观上为明知,均属恶意,不存在损害善意方肖某之合法权益的问题。再次,诉讼时效的客体为债权请求权,本案陈某请求确认系争房屋买卖合同无效并非行使债权请求权,不受诉讼时效制度的限制。第四,关于银行等债权人的合法权益问题。陈某起诉之目的是以宣告合同无效来对抗银行等的抵押债权。但是,本案的系争房屋买卖合同与银行的借款合同是两个法律关系,买卖合同无效并不影响肖某与银行等债权人之间借款合同的效力,更不能据以对抗前述债权人依法设立的抵押权,抵押权依然有效。最后,关于合同无效的后果处理问题。鉴于系争房屋上存在银行等债权人的抵押权,陈某1、陈某2和肖某应在偿还债务,注销系争房屋上存在的抵押权后再作返还处理,现银行等债权人尚未实现抵押债权,故本案中对合同无效的后果不作处理。因此,原审认定事实清楚,适用法律正确,肖某的上诉理由不能成立,原审法院判决正确,应予维持。

举一反三

对于此类案件,理论上存在一定争议,各地法院处理方式也许并不完全相同。对于笔者执业的上海市,曾于20147月,上海市高级人民法院民一庭主办、上海市第二中级人民法院民二庭承办的上海法院房地产审判适法统一研讨会上对此问题进行过讨论,会后形成了倾向性的意见:当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款,并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为,还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施,故从合同订立及履行等情况来看,当事人内心真实的的意思表示与合同表示的意思相悖,属于较为典型的通谋虚伪意思表示,此类房屋买卖合同应为无效。  

链接民法典

《民法典》总责编第146条第1款、第2款分别规定,“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”

这是民法典新增的规定。第1款规定的是虚假民事法律行为的效力。虚假的意思表示并非双方当事人的真实意思表示,与双方共同作假一样,故法律给予明确否定的回答,认定其无效。

本条第2款规定的是隐藏行为,即被虚伪的意思表示所隐藏,双方当事人真心所欲达成的民事法律行为。对于隐藏的法律行为的效力,根据本条规定,应当根据有关法律的规定处理。也就是说,在同时存在虚假意思表示和隐藏行为的情况下,虚假意思表示无效,如果隐藏法律行为本身有效,那么按有效处理。如果隐藏法律行为本身无效,那么按照无效。如果隐藏法律行为本身可撤销,那么就按可撤销的民事法律行为处理。

《民法通则》第58条第6项与《合同法》52条第三项曾规定以合法形式掩盖非法目的的民事法律行为。具有非法目的的法律行为就是属于隐藏民事法律行为的一种。此外,理论上还可能有以非法的形式掩盖合法目的,以合法的形式掩盖合法目的等情形。(此段系来自杨立新教授的观点)

顺便说一下,“以合法形式掩盖非法目的”作为认定合同无效的事由在民法典中已不存在,主要是因为:一方面,“非法目的”的表述容易引发争议,因为它是当事人的主观意图,很难判断;另一方面,即便当事人的目的非法,但是其实施的民事法律行为是否要被宣告无效,需要具体分析。另外,这类合同可以违反法律、行政法规的效力性规定为由认定无效。

以上对民法典146条的理解参考了最高院民法典贯彻实施工作领导小组编写的“民法典理解与适用”的相关章节内容。

 

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