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石介中
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[转载]房屋擅自转租,合同是否有效

(2015-07-21 07:21:29)
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分类: 法制经纬
【案 情】原告张某承租了某银行的房屋六间,对转租问题未约定。2006年4 月20日,在该银行不知情的情况下,张某与被告李某又签订了一份《房屋租赁协议》,张某将承租的该银行一楼房屋三间租给李某使用,双方约定:李某租用张某一楼房屋三间,租期为三年,自2006年5月1日起至2009年4月30 日止。张某按约履行了合同,交付了房屋,但李某违反合同关于 2006年5月8 日前一次性交纳房屋租赁费50000 元的约定,张某向李某索要,但李某称,该租赁房屋系张某转租,该行为未经该银行同意,也未到房产部门办理登记备案,张某无权出租房屋,其与张某签订的转租合同无效。张某遂向法院起诉,请求确认合同有效,并要求李某向其支付租金50000元。

    【审判结果】法院审理认为,原、被告签订的《房屋租赁协议》,是双方在平等协商的基础上达成的一致意见,体现意思自治原则。原告将房屋转租给被告的行为,该银行虽然未知,但原、被告签订的协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定,办理登记备案仅是行政管理上规定,不影响合同效力,对该《房屋租赁协议》的效力,应予以确认。原、被告应继续履行《房屋租赁协议》。被告应向原告交纳租金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条和第二百二十七条之规定,判决被告袁某向原告黄某支付的房屋租金50000元。

    【案件评析】本案的关键问题是对于房屋租赁合同,在未征得原房屋所有权人的同意的前提下,承租人擅自转租的效力问题。我国《合同法》第224条的规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上,转租合同的效力不以出租人的意志为转移,但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。对合同的效力认定应以法律规定和行政法规为准,部门规章仅具有行政管理效力,并不具有司法效力。对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:"承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应赔偿损失","承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同"。该规定包含两方面的问题,其一,在出租人同意的情况下,存有两种合同关系,即出租人与承租人的合同关系;承租人与次承租人的合同关系。其二,在出租人不同意的情况下,出租人负有合同解除权,当然,根据合同的相对性原理,出租人解除的合同是其与承租人订立的合同。对于出租人、承租人与次承租人之间的法律关系问题。笔者认为:原租赁合同和转租和同其在处分权能上都是一致的,即允许他人对租赁物享有占有、使用、收益的权利,而其所有权保留于出租人所有。对该法律关系分两种情况,1、如原租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次乘租人来说,可依据无效合同的处理规定向乘租人要求赔偿损失。2、如原租赁合同对转租问题未明确约定,在此种情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。但该合同的履行问题上要受到出租人意志的约束,因为《合同法》赋予了出租人合同解除权,此情况下,出租人如以未经其同意为由,可解除与乘租人的租赁合同,其解除合同的效力直接导致转租合同亦因此而同时终止。而此时对次乘租人的利益如何保护?由于次承租人与出租人无直接的合同关系,次承租人自然无依据要求出租人承担违约责任。次承租人只能向承租人提出违约请求,而此请求,笔者认为应视次承租人是否为善意而定。如果次承租人知道或者应当知道承租人转租系擅自而为,应无权要求承租人承担违约责任。如果在次承租人不知或不应当知道承租人转租系擅自而为,即误信承租人的转租为同意转租的,承租人应对次承租人负违约责任。对我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定的分析。我国《合同法》第四十四条规定:"依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定"。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:"房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案",该条款并未将登记备案作为合同生效的条件。而该条文中的"应当"明显是倡导性条款而不是强制性条款,而建设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院部门规章,其性质是行政管理行为,而不是司法行为。我国《 合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则,对合同无效的认定标准上采取严格原则。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据,地方法规和行政规章,一般不能作为判定依据。所以该《办法》中必须备案、登记,租赁行为才合法有效的规定,不能作为认定合同是否生效的依据。但该《办法》的登记起明示作用,其作用是产生对抗第三人的效力。(转自法院网)

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