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[转载]不到一个月,完成两套别墅众筹

(2014-08-08 15:49:25)
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分类: 经济风云

网站自称不赚钱,业内对其不看好

作者:陈奕启 陈焓

来源:南方都市报    2014年08月08日星期五    编辑:南都   版次:SC02   版名:封面报道
字号:T T
[转载]不到一个月,完成两套别墅众筹

    中信御园标的1800万的别墅上线10小时即完成众筹。 摄影 南都记者 陈奕启

[转载]不到一个月,完成两套别墅众筹

 

[转载]不到一个月,完成两套别墅众筹

    团贷网在东莞某写字楼的办公门面。

 

    事件

    不承诺投资一定获益,风险自担

    团贷网宣称“房宝宝”项目是国内第一个房地产众筹产品。目前,该项目已开展两期别墅众筹,投资标的就是位于广东东莞市中心区的中信御园的独栋别墅。

    具体而言,是团贷网与开发商商谈预定18套别墅,团贷网预先缴纳了诚意金,这决定了其以优惠价拿到别墅。别墅不是由团贷网来买,而是团贷网将别墅分批上线众筹,从互联网募集购房资金来购买。购买到的物业委托第三方机构来代持产权,该套物业的交易、办证、找下家、后续转售也由该公司完成。而这个第三方机构是团贷网股东控股的公司。

    待第三方公司将别墅转手出售之后,众筹者们将按照投资份额分配售房所得。简单来说,就是众多的投资者“凑份子”买了一套千万级别的别墅,待别墅升值后出售,从而获得投资回报。

    网站于6月17日和7月2日分别发起了两期别墅众筹。第一套别墅预含税总价达1491万元,以1000元为1份的起购门槛,碎片化为14910个份额。在项目上线的第二天,就有443人次参与,筹足了所有资金。第二期别墅总价是1800万,上线10个小时内就完成了630人次的众筹。多数购买1份、2份地小试牛刀,也有大手笔的投资者100份、500份地买入。所有资金都是这些“小屌丝”和土豪们通过网上支付到该网站平台的财付通账号里。

    目前,第一期的别墅已经有买家明确溢价购买,第二套别墅目前也有买家在洽谈接盘,但由于未明朗,团贷网干脆开启了协议转让模式,别墅的小股东们有的开始变现退出,也有新的投资者入场,继续游戏。

    按照团贷网的介绍,其不会承诺对房产的处置一定会产生收益,投资者还是要自己承担风险。因此,目前看到的协议转让,不少一手投资者因为开价低,部分以1000元/份原价转让的份额,一下就被新的投资人接盘。

    团贷网线上线下都可以销售别墅

    继7月2日“房宝宝”众筹完成第二套别墅以后,该网站迟迟未上线第三套别墅的众筹。谈及具体时间表,团贷网创始人、董事长兼C O唐军告诉南都记者,由于前两套别墅仍在做转让的交易或前期洽谈环节,因此会滞缓后续别墅的上线。

    此外,谈下的18套团购优惠价的别墅并不需要每套都上线,线下若有合适的买家,也可以介绍买家直接与中信御园成交,成为一手业主。而这种模式下,团贷网也变身“地产中介”,已开始带客看房,并帮助客户解决融资问题。

    南都记者了解到,部分一线城市的房企也在打听“房宝宝”的消息和具体操作模式。“我们也在考虑要不要和他们(团贷网)合作,还要考虑一些细节的问题。”深圳一家知名房企的拓展部负责人告诉南都记者,事实上开发商与该网站的合作相当于是多了一个销售渠道,“在当前市场环境下,相当于找到了一个大投资客一次性拿下一批高端物业。”由于当前舆论对“房宝宝”的质疑声多在非法集资和合法性问题上,因此多数房地产业内人士也担忧,若出现问题会有所牵连至开发商。

    在监管速度远远滞后互联网金融发展速度的今天,“房宝宝”都或多或少地面临着打法律擦边球的尴尬。对此“房宝宝”一再宣传其与非法集资有本质的区别。

    “我们网站上也说得很明白,‘房宝宝’项目则是采用参与人自行委托购买并处分已确定的目标房产的方式,参与人自负风险、享受收益,与非法集资有本质的区别。”唐军透露,“目前团贷网平台正在筹备新三板上市,所以公司所有操作流程都会非常规范。”他表示,“房宝宝”产品已经正在筹备独立出来在北京成立公司总部,背后将有神秘大股东。这也意味着神秘的业内大咖也看好该项目前景。

    中信御园在哪里?团贷网跟开发商什么关系?

    中信御园是位于东莞“富人区”的别墅楼盘,核心地段、不可复制的黄旗山景观资源决定了别墅的身价,市场均价在35000元/平方米。由于“批量团购”,“房宝宝”项目的负责人李明睿向南都记者坦言,团贷网拿下的价格平均水平为市场价7折余。所以,只要有高出这个价格的买家接手,众筹投资者们就有可观的收益。

    中信御园开发商方面并没有正面佐证该说法,中信华南(东莞)有限公司有关负责人表示,“目前阶段我们不便对外透露。”不过南都记者从可靠渠道获悉,团贷网与中信御园是通过一家中介公司牵线,简化而言仍是买卖关系,由于签合同是独立的第三方公司,所以团贷网还是“中介”,第三方公司与中信是开发商与购房者的关系。“对于中信而言,就是一次性可以卖出18套别墅,为加速回笼资金,给予一定的团购优惠是肯定的。”一位知情人士告诉南都记者。

    从团贷网公布的楼宇认购书和商品房买卖合同来看,众筹完成的两套别墅总价为原价7.3折,未含税费价格折合单价为3万元/平方米。

    质疑

    1.第三方公司与团贷网关联密切不够中立?

    众筹买房后,一个房产证上的要注明所有众筹参与者,共有数百号人共同持有吗?“房宝宝”项目主管李明睿表示,产权登记的持有人是与团贷合作的第三方公司,共同参与者与第三方公司有个委托协议,委托第三方管理公司代为持有,房屋所有权按照参与人份额比例持有。

    南都记者了解到,目前完成的两期别墅众筹项目,第三方公司分别是东莞市浩全实业投资有限公司和东莞市汇才物业投资有限公司,两家公司与团贷网关联密切。后者与团贷网为同一法人代表唐军。在东莞红盾信息网可以查询到,第一期项目的资产管理方是东莞市浩全实业投资有限公司,其营业执照上的登记地址与团贷网位于同一栋大厦即汇成大厦504号。南都记者实地走访并无发现有浩全实业投资有限公司的门牌,而504号正是团贷网公司的办公场所。在该大厦1楼的团贷网门店,客服人员坦言,浩全实业法定代表人吴志军也是团贷网的股东。团贷网CEO唐军在接受南都记者采访时并不讳言,每一套上线众筹的别墅第三方房产托管公司为团贷网股东控股的公司,但独立经营,其依法按照协议规定内容执行委托管理职责。

    “众筹买房”在第三方代持房产公司的非独立性、监管上的不确定性也受到了各方质疑。众筹资深业内人士、美国G oldItem en-ture金点投资合伙人陈晖表示,关联交易无法避免,当然最好是第三方公司为专业机构操作最佳。目前没能够看到代持人是否有对众筹的该别墅持股的文件,目前就国内的执行操作状况,很难完全避免大股东控制操盘的问题。

    广东明冠律师事务所律师邱平旺认为,为了保证公开透明,资金应该由第三方监管,产权代持人应该是中立的第三方。另外,因为众筹的房子的特殊性,小投资者合伙和委托的协议最好是需要当面签署,而目前的协议都是在网上进行,网上电子签名是否可靠,是有待确认的。其形式要件都要符合法律的要求,才真正具有法律效力。

    北京金诚同达(深圳)律师事务所律师文浩表示,委托代持是合同关系,代持方如果自行处置相关房产,并因第三人相信登记信息而善意取得房产,从而使得投资者只能通过合同追究代持方违约责任,或者通过侵权责任认定追究代持方侵权责任(无权处分他人财产给他人造成损失)。特别是当代持人是房产众筹组织者的关联方的时候,恶意串通及关联交易造成不公允等情形,均可能损害投资者的利益。

    .众筹买房实则集资炒房?

    在第一套别墅已经找到买主,并公布了出价1600万元(含税)购买后,投资者也可以清楚看到,众筹的第一个项目只要卖出短期内就可以套现。这种短期盈利着实让人眼红。

    依照团贷网“房宝宝”的描述,房地产众筹是经过房产价值的变化而对投资者产生收益,更简单的理解,实际上只告诉投资人,众筹到的房子通过倒卖、转手,从而获得增值。假设如果遇到房价下行的阶段,没有买家接盘并以高溢价购买,那投资者就不产生收益。这种的众筹目的性,让众多业内人士、投资者看到了“房宝宝”实质为“炒房”的概念。

    寒桐投资顾问有限公司总经理、广州房协专委会委员韩世同表示,这样的“买卖”实际上是一种无门槛的投机,能不能赚钱靠的是运气。“在楼市下行环境下炒别墅不一定稳赚的。别墅需求者小众,溢价空间也不大。”

    国内一家大型房企的政策研究部门负责人、美国特许金融分析师许嘉伟分析,“现在中国房地产市场在下行,有可能只是短期调整,如是拐点的话就会下探很深了,那么房子卖不出去,众筹人变现不了,转让份额也只能折价转让。本来投资房产就有这种风险,这跟自己炒房子是一样的。”许嘉伟分析,作为一种低门槛的炒房工具出现,给了更多平民百姓炒房的可能性,既然是投资性产品,就要接受涨和跌。“但是跟自己炒房又不一样,因为这里面没有杠杆,大家众筹1800玩买房是一次性付款的,而自己炒房可以贷款,房价涨了的话,有杠杆的可以赚得更多“房宝宝”就没有杠杆的能力了。”

    .以投票人数决定房产处置公平否?

    “房宝宝”的游戏规则规定,该房产最长持有期限共同约定不得超过3年,中途按照网站代理寻找到买家并实时更新价格,参与众筹者投票决定是否卖出获得投资收益,参与众筹者投票超过51%即为通过,反之亦然。

    51%指的是参与众筹者的实际账户数。以第一套众筹的别墅项目为例,22个小时内共有443人次,而实际为287个ID账号参与,也就是说投票者为287个用户。

    房地产业内人士质疑,每个账户仅为人数的规则,很可能这部分人的众筹额度占比很小,会产生“小股东”话事的局面。美国G oldItem enture金点投资合伙人陈晖表示,目前没有看到代持人占的比例的文件,目前就国内的执行操作状况很难完全避免股东控制操盘的问题。

    按照唐军的说法,其不希望“房宝宝”成为一个资本游戏,成为大户捆绑小户的工具,在这里,无论是参与1000元的小户还是参与100万的大户,都是平等的,他们对房子的处置都有一样的话语权,而与众筹额度无关。

    广东卓建律师事务所律师、合伙人,担保融资部负责人金振朝分析,以投票人数作为游戏规则或为权宜之计。“可能是为了避免投票系统过于复杂,按享有权益比例投票可能更为合理,但绝对的公平合理也是难以做到的。”

    对话

    “我们做房地产众筹没有盈利”

    唐军

    团贷网创始人、董事长兼CEO

    南方都市报:众筹完成、买楼以后,房产代持人是你们自己的股东成立的公司,相当于发起众筹是你们自己,而众筹来的钱买下的别墅都在你们名下。为什么第三方公司是你们自己?这样客户的风险很大。

    唐军:我们这么做是为了整个流程走起来更方便。做任何投资都有风险啊,我们叫房产投资。房价涨了就赚钱,降价了就亏钱。我们写得很明确。

    南都:依靠众筹筹集的资金管理方是哪个?你们第二套别墅众筹完成后就筹到了房产全款,到跟开发商签合同付款,中间庞大的资金,可能产生的利息在哪里?

    唐军:钱在投资者自己的账户(先完成从银行卡转账进入投资者在团贷网的账户里,由财付通托管),在众筹开始后,通过协议委托一对一委托给第三方公司(钱就从平台上投资者的账户里支付到众筹项目的大账户,也是由财付通托管,再提现至第三方公司于银行的账号,银行账号同样有监管机构和担保机构)。目前我们和第三方公司以及银行都已经签署了监管协议,规定资金只能定向流向开发商,定向划转(南都记者向相关银行了解到,团贷网的确开设了监管银行账号,但是银行只负责监管这笔款项去向)。所有的资金明细是很清楚,这里不会有利息。买楼这个过程要时间的。这样子也规避了非法集资的可能。一套别墅差不多两千万,我也不会吃这点区区的利息。

    南都:你的盈利点是?

    唐军:刚开始的阶段,不谈盈利。互联网平台上,京东等等做到现在都是在亏钱的。我们需要的是用户信任我们,我们需要的是容量,能为他们带来服务。盈利是以后的事情。

    南都:现阶段你们选择的是高端物业来众筹,接下来会不会有更广泛的选择?比如刚需的中小户型的房子,这种产品流转更快。

    唐军:这个是肯定的。“房宝宝”未来的零售产品,各种各样的房产类别都会纳入进来,小商铺啊,收租的(小户型),都可以成为我们的产品。

    南都:未来互联网和房地产的互动,你认为还有哪些空间?

    唐军:“房宝宝”项目卖的是一种模式,我们的初衷不是为了凑份子,这一步只是一个尝试,最终目标实际上是未来帮助中小型的地产开发商实现转型。我认为,未来的互联网和房地产的互动是,将开发商变成了服务商。让他们不用担心库存积压的问题,还可以为购房者降低房价。等于是为双方都提供一个定制服务。

    南都:怎么降?

    唐军:假如我们在某地有10万个人,如果每人凑1万块钱就10个亿,委托我们一个中小型第三方的开发公司你帮我把这个地拿下来,我把钱给你,你按我的安排来盖楼,这样我们可以想象没有利息成本,盖完楼以后再返卖给我们自己,开发商没有了库存啊。

    南都:听起来像集资建房的概念?

    唐军:“房宝宝”的终极目标是往未来这个方向去走的,让开发商、地产中介也到我们平台来,就类似于淘宝一样,把所有服务商放到自己平台而已。所以我觉得未来这是一个方向,当然做起来还是很困难的,很漫长。

    国际

    美国众筹地产以公寓、商铺、仓库为主

    陈晖,一站式众筹创始人、众筹规划顾问,美国G oldItem enture金点投资合伙人

    众筹在2007年以前就有了,2012年4月5日奥巴马签署JO ct法案,众筹才有了法律定义。地产这么大规模众筹,没有法律支持谁都不敢做。美国众筹地产最早20 12年在纽约出现,2013年上线的R ealty ogul(一家专门从事房地产投资的众筹平台)奠定了美国众筹地产的基础。2013年后出现的众筹金融,主要是众筹地产、股权众筹、基金众筹。房地产本来就是金融的一种,众筹地产只是把集资金额降到更低,募集人数更多。2009年美国金融危机,各种房地产都大跌,市场没有了支撑。通过这种募集民间的小资本汇集成大资本的方法,在美国房地产复苏的道路上起到一定作用。

    众筹地产对投资人提供了更多的选择。发起者原本就是在线下募集的,现在多了线上募集的途径,资金来源更广泛了。如何履行契约,需要有完整的法律作为依据,以及监管部门监督管理。

    美国是以商业地产众筹为主,主要是公寓、商业铺面以及仓库等为主。地产众筹在美国主要的住宅是单栋的别墅,单栋别墅不占主要的部分。众筹地产主要选择商业地产主要是利润高,商业地产更关注回报率,投资和居住,关注的方向是不一样的。

    如果一个众筹地产的项目,没有全面评估租赁、出售的方案,会存在一定风险的。在地产上升的大环境中或能如期盈利,但在国内现在地产市场下行行情中又将如何面对?如果要利用金融杠杆操作,也应该在募股说明书事前说明。

    普遍的美国商业房地产回报在7%左右,管理成本估计在5%左右,加上这两年从低谷强劲反弹,超20%的盈利是有可能的。当大环境不好的时候,例如2009年的时候,美房地产大跌,很多地方跌了一半的价钱。美国一般房地产周期是7年,2013年开始升,估计还有好长的一段升幅。有个案例把募集股权拆解到2500美金一股,设置上线和底线都由项目发起方设定,有人购买就能定价。

    地产众筹本质就是金融,投机永远存在,众筹是杠杆操作方式之一。

    业内

    它不是一个纯众筹项目

    盛佳,网信金融集团CEO

    众筹就是大众筹资或群众筹资。现代众筹指通过互联网方式发布筹款项目并募集资金。筹款项目可以是实物,也可以是股权,待筹款项目成功后,以实物或者服务的方式回报对方。而目前房地产众筹在中国还没有概念,但是从当前“房宝宝”的众筹产品看起来,这件事本身是以投资为目的,具有一定的风险。

    众筹项目的卖点都是“帮助你实现梦想”,潜台词也可以认为,你原来的梦想难以企及,那么众筹来帮助你实现,是“积小钱办大事”的概念。“房宝宝”众筹的是一套千万级别的别墅,那么如果你的梦想只是买得起,那就太简单了,只是一个买卖的关系。他的概念不是买到了要“住”,哪怕你是住一天也是完成了住别墅的梦想啊。所以若是纯买卖房子的概念,不能算是纯众筹的模式。

    众筹买别墅是一种无门槛的投机

    韩世同,寒桐投资顾问有限公司总经理、广州房协专委会委员

    高端别墅是奢侈品,其受众是塔尖阶层,这也意味着需求小,需求小那么能产生溢价的空间就不大。现在房地产价格普遍下行,你能拿到低价的别墅,别人说不定也能拿到,短期内项目即使能盈利,能达到目的,也可能是偶然因素。众筹买别墅,虽然新颖,但实际上是一种无门槛的投机,靠的是运气。再说,这种众筹方式的法律风险也存疑。

    目前如何去界定房地产众筹,监管上也有缺失,但总归它是一个新鲜事物,这种跨界组合肯定带来一定的新景观、气候和新的思维方式,但实际上能改变房地产的不太多。未来众筹建房子,变开发商为服务商,也不是不可行。但事实上众筹建房,还是集资建房的概念,我接触过集资建房的一些组织,过度扁平化的组织,意见五花八门,无法统一,现阶段解决不了。过度的民主可能就会变成无法决策,所以实际上操作起来是很难实现的。

    这是个短期项目,不成气候

    张霞,中国房地产经纪同业联盟华南区负责人、广东科威国际不动产董事长

    网络众筹让本属于资金雄厚的投资者的专属领域,向普通投资者开启大门,尤其到了众筹房子、别墅的概念,很容易理解引发“全民炒房”,只不过这个份额分得很细,而又是以转手、出售到获利为目的,这是具备投资投机色彩的。

    豪宅市场在目前的相对不稳定的市场环境下,本来就有价格下跌的态势。而从开发商来看,由于市场低迷,那么借助众筹来获得关注,开发商将自己的利润空间放开,也就是说团贷网来了一趟谈团购,这也是变相的电商模式,只要有购买,就有资金回笼,这也是搭建了另一个销售平台。我个人认为,这个事物是新颖的,但只有短期的合作,开发商在市场环境向上态势的时候,就是卖方市场,不会给你谈下更大的优惠空间,所以这种方式是短期的合作,不太理性,我的判断是不会成为大气候。

    律师

    投资者权益保障完全依赖平台

    金振朝,广东卓建律师事务所律师、合伙人,担保融资部负责人

    从目前国内出现的房地产众筹来看,事实上也是存在的模式,比如(合伙)集资买房、私募基金(实物投资)的新的变化。创新之处是通过网络众筹、平台连接,解决陌生人之间的相互信任问题,汇小成多。对开发商而言有利促进销售,对投资者而言增加投资渠道,降低投资成本。

    目前看来,房产购买是通过平台委托第三方公司进行,投资者的权益保障完全依赖平台和第三方公司,疑虑和风险是存在的,缺乏外部监督制约,只能靠原来既有法律和平台、从业者自律。

    如果排除集资诈骗因素,本质上都是合同行为,投资者应当有足够的理性做出决策。市场经济下,契约自由乃基本法律原则,如果人们的行为处处都需要保姆式监管,就背离了市场经济;当然,如果出现违约、违法行为,理应承担相应的责任。

    摄影:南都记者 陈奕启

http://epaper.nandu.com/epaper/H/html/2014-08/08/content_3292351.htm?div=-1

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