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(十)2万亩土地的传说,是福还是祸?

(2018-11-09 00:05:05)
分类: 人生最后一站

  2003 年,谷去皮的销售额如他所预言的达到了XX亿元,而当年纳税据说是1.1亿元。在外界看来,年轻的河北新发城或许真的能在未来的一两年内就超越行业的大哥大。谷去皮提出的全国战略计划更是让人看到了他的勃勃雄心:1 年内,进入一线城市北京,进入有增长潜力的二线城市,进入天津市周边的三线城市;5 年内,集中力量进入两个以上一线城市,以一线城市为中心覆盖周边二线城市;10 年内,在所有一线城市成为主流开发商,并覆盖绝大多数二线城市。

    首先,他在拿地上很有技巧性。河北新发地所拿的土地大多数是在城市的边缘地带或者规划中的新中心,在北京是南城大兴黄村,在郑州是郑东新区,在上海的两块地是离市区有1 小时车程的青浦区和奉贤区,在南京是河西新城区,在苏州的两块地均在新的工业园区,在无锡是滨湖新城区。这些土地都有以下的特点:由于是“生地”,不被注重短期效益的当地开发商看好,竞争相对不太激烈,而且有未来升值的潜力;当地政府的出售心急迫,便于获得支持;基本上没有拆迁的遗留问题,有利于迅速开工和交付;地块面积普遍较大,适合建设大规模的中低档住宅楼盘。

其次,在项目定位及设计上有很强的现实性。河北新发城坚持只做住宅项目,而且以中档价位为主。谷去皮认为这类房产的消费群最大、变现性最高,适合短期内快速出售。而相对于很多地方上的开发商,河北新发城所形成的全国性品牌、较为成熟的广告营销手段和设计理念则具有一定的竞争优势。

除了以上两点,谷去皮最重要的战略基点是对现金流的严厉控制。有人计算过,河北新发城1 年时间里拿地的资金累计需要80 亿元,以河北新发城现有的资本实力根本不可能支付出那么一大笔钱。因此,对于强力前行的谷去皮来说,他唯一可行的战略便是把有限资金的使用效率提高到极限。

  提高资金效率的第一招,是大幅度地缩短建造和交付的时间。河北新发城在建造速度上一直在创造“全国纪录”。2002 9 月,河北新发城在天津塘沽区拍得一个40 万平方米的地块,从进场施工到开盘销售,它仅仅只用了2 个月的时间,让同行大为惊奇。2003 年底,竞买北京大兴黄村地块得手后,它当天就宣布将在6 个月内开盘,同行均认为绝无可能。因为按照行业常规,从规划设计到开盘销售,一般起码需要1 年的开发周期,但是河北新发城竟打破常规,真的在6 个月后如约开盘。其后,它在各地的项目均以6 个月为最迟开盘期限。规划、建造时间的缩短,当然让河北新发城的获利能力大增,特别是在所谓的三线城市,如荆州、榆次等市,河北新发城投入几千万元购地,46 个月内就开盘收钱,半年左右就可收回成本并获得丰厚利润。

    现金流动的速度—— 建立以天为单位的资金考核体系,把有限资金的利用率提高到极限。

某地产专家曾经替谷去皮算过一笔账:河北新发城通过高地价的投标策略攻城略地,截至2003 年底,河北新发城预缴地价的资金在70 亿元人民币以上,进入2004 年第一季度,预付资金规模已经超过100 亿元。从资金流上看,除非有强大的财团或银行做后盾,否则按期交付地价款是不可能的。资金流靠什么支撑呢?河北新发城的答复干脆简单:靠销售资金回笼。问题是:依靠六线城市118地产项目销售回笼的资金不足以支撑需上缴的迅速增长的土地款。

河北新发城到底靠什么维持紧绷的资金链条呢?这不得不让人作出一种假设:河北新发城在冒险,在赌博,在赌如今各级地方政府执行拍卖土地政策时的公信力。王石因此断言:河北新发城如此夸张的拿地方法将影响到全行业,这种恶意的竞争和同政府的博弈方式对于市场的规则而言是一种巨大的破坏。” 奈何天不佑谷去皮。如果仅仅从战略本身而言,谷去皮无疑是一个天才。他一眼看穿了房地产业的暴涨特质,然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。

河北新发城的快速建房模式也露出了后遗症。房地产业向来有“百年大计,赶工为祸”的原则,河北新发城快马加鞭地赶项目,免不了在质量和信用等方面遗留瑕疵。据其开发的某幸福城业主报怨,自2017 年底以来,该小区业主就频频向各部门投诉,声称他们花几十万元甚至近百万元买来的房子竟然是“劣质房”,建造商河北新发城公司单方面改变规划,侵犯广大业主权益。

业主投诉称:幸福城简直就是‘纸糊的’,墙体出现大量裂缝,偷换装修材料、‘马路游击装修队’装修的!当初就是冲着河北新发城的品牌来买的房子,没想到河北新发城更坑人,整个装修几乎都是假的。

 

  当一个大企业的危机爆发的时候,首先表现为细节上的失误,继而内外交困,烦恼频至。从2017 年的秋天开始,时运不济的谷去皮便陷入了这样的泥潭。

    一次没有技术含量的失败没有哪种职业,具有像企业家这样的功利性。

    一场伟大的爱情,并不需要一个美满的结局为注脚,有时候甚至还相反。一位绝世的武士可能死于一场宵小之辈的阴谋,但这并不妨碍他英名永存。即使是一位诗人或小说家,只要他们一生的某个时刻创作出了一首或一部伟大的著作,便可以站在那里永久地受人敬仰。

    可是当一位企业家却没有这样的幸运。企业家的成功能被人记取和传颂,只有一种可能,那就是:他所一手缔造的企业仍然在创造奇迹。企业家总是需要有一些看得见、可以被量化的物质和数据来证明自己的价值。这些物质和数据还必须每年保持一定的增长,甚至,增长的速度应该比自己的同行还要快,否则,他就很难被视为成功。

     也正是这种特征,构成了企业家“不幸的宿命”:除非退出舞台,否则永远不能以成功来定义。

    绝顶聪慧且富有勇气的谷去皮便落进了这个“不幸的宿命”。 投机拿地,是福还是祸?

土地经济是鸦片,尝到甜头会上瘾,上瘾则导致丧生。日前,河北某知名农批企业对内号称有2万亩土地储备,未来前期一片光明。很显然,这是一句内部激励的心灵鸡汤。对于土地经济,合理扩张,强身健体,贪多求大,无异于自取灭亡。

自从土地实行招拍挂强制性制度以后,机会主义在土地获取时,显得不再那么有机会。但魔高一尺、道高一丈,野心企业有无数招数,变相要地、屯地。正如笔者上面提到的企业,在尝到以“产城配套”之名,以经营性商业用部分改为房地产开发用地的甜头后,该企业开始专业琢磨,如何进一步扩大该种拿地、用地模式。

一般来说,企业变相拿地、屯地、用地,被业界总结出“屯地七大伎俩”。七大伎俩首推挂羊头卖狗肉的声东击西法。此招式江苏雨润祝义财运用得炉火纯青,最后因此被监视住处,至今未有说法。紧随其后的是河北保定高碑店某农批企业,借北京非首都功能疏解之名,与当地政府协议,获取2081亩商服用地(官方批露),其价格则参照工业用地底价获取。该土地获取后,并未全部用于商业服务,部分用于开发房地产。仅此一项,其所获利润,已经回本。

据国土资源部土地利用管理司官方说法,根据土地分类标准,农产品批发市场用地属于商服用地,为支持农产品批发市场建设,国办发〔201138号文提出了出让用于建设农产品批发市场的土地,可参照工业地价确定出让底价政策,但最终成交价格由市场竞争确定。同时,为使支持农产品批发市场建设的用地政策落在实处,国办发〔201138号文同时规定,土地出让后严禁擅自改变用途从事商业性房地产开发,确需改变用途、性质或者进行转让的,应当符合土地利用总体规划并经依法批准。其政策含义是农产品批发市场用地的用途和经营性质不得随意改变。

很显然,虽然国有规定,但漏洞仍然很多,这才导致该企业不断复制这种机会与模式。笔者并不诟病这种屯地用地招式,因为“法无禁止皆可为”,笔者要评价的是这种蛇吞象式的贪多求大可能带来的后果。这种模式的本质是皮包公司性质。

一方面,向外界展示股肉,显示出自己的企业膀大腰圆、实力雄厚,借此让政府有关部门相信,自己是诚信与实力企业,不会给政府土地监管带来麻烦。一方面,向投资方展示自己的宏规伟划,吸引资本加入,也吸引银行信贷资金的许可。这类企业可以设置十数个,或者数十个子虚乌有的项目,一旦有一个成功,其它即使胎死腹中,也无关紧要。

目前,该企业专门设立投资部和政府公关组,对外号称有高碑店、饶阳、清苑、满城、易县、涞水等环京冀及雄安周边,保定之外有的雄安、曹妃甸等,省外则有湖南常德、海南儋州多个项目。有些项目甚至与地方政府协定框架合作协议,以示诚意。一旦某个项目真正获得实质性进展,则企业进入实操阶段,巧算经济账,妙打擦边球。在此之前,则广泛宣传,令社会各界不得不相信,该企业有实力动真格。

至于最终是福还是祸,谁也无法给出准确答案,只能坐等结果。马云说过,目标一定要有,万一实现了呢?

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