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(八)京津冀协同发展时期的“圈地英雄”

(2018-11-08 09:01:15)
标签:

财经

分类: 人生最后一站

【第三章】京津冀协同发展时期的“圈地英雄”

土地成为谷去皮第三次创业的致胜法宝,

拿地成为高碑店新发城完成开发后首要任务,

于是,他开始新时期的商业“圈地运动”,

以“京津地协同发展”和保障雄安新区建设的名义,

仍以“产城配套”老旧说辞。

一部分呼应政府政策,大部分用以开发房地产。

在房地产开发上,谷去皮尝过一次成功甜头后,越发表现出异常的彪悍和执着。中国的房地产业是一个充斥着灰色交易的行业,在许多地块的背后都有一个让人厌恶的博弈故事,各种利益环节纠缠不清,谷去皮房地产的执事者们主要的工作就是在这个肮脏的漩涡中摆平关系,互博套利。

谷去皮迷恋于这个游戏里,他的土地大多数是通过“产城配套开发”哭来的或吹出来的,他的策略是一买二哭三吹。在竞标会上,他拿地以纠缠不休而著称。一位离职的新发城前高管后来回忆说:“每要一块项目用地前,大家都围坐在一起,商讨着如何生造一个概念,然后把一个概念说得动听与圆满,以致通宵达旦,我们都痛苦地煎熬着!”

一向不擅长做员工思想工作的谷去皮,在一个曾经倚重但负气出走的高管离开后,在群里引用一段话,以稳定军心:《轶之晨言》:熬,是生命最好的磨石。在我们身边,有一些人,沉得下心,耐得住寂寞,也不肯轻言放弃。或许他们没有大事业,但在人生路上,已成赢家。熬得久了,心性磨练得坚韧了,他们就算在百折千磨中,也能成为可以被打倒,却绝不会被击垮的人。熬,是生命赐予的最好礼物。没有经历过“熬”的人,哪能知道“站着说话不腰疼”的道理。熬,是上天赐予你与自己灵魂对话的机会,是“天将降大任于斯人也”的先兆。艰难岁月,熬得住,才有柳暗花明。总之,熬得住,出众;熬不过,出局。

从来不善于文字表达的谷去,引用这段酸溜溜的心灵鸡汤,心情是何等复杂。

尽管八字没一撇,可是谷去皮总可以把项目概念说得如在眼前,似乎只要土地到手,明天就可以建成“罗马城”,然后通过各种新闻媒体,把子虚乌有的项目搞得风生水起。随之而来的软硬宣传也像谷去皮本人那样强硬,气势逼人。每当政府某官员有些松口,有个别楼盘获得,获得首批开发权后,便请来专业营销队伍,开始将体量扩大十几倍、甚至几十倍后,开展宣传造势。正如,安国城守恒健康城,硬是把一个118亩的小楼盘,吹成3500亩的超级大盘。

有人亲眼看到,位于中国药都河北安国地产项目,区区百亩楼盘,几栋住宅,被放大近35倍,然后招摇过市,把几栋房子吹成一座城。此浮夸风被执事的品牌中心总经理看不过,于离职后向社会进行批露,结果遭至残酷的打击报复。

我们可首先认知一下3500亩的概念。在广州番禺,被外界誉为中国第一村的祈福新村,单体楼盘达7500亩,是二十多年前加籍华商彭磷基一口气拿下的乱岗荒地,开发成中国第一村。那里简直就是一座相对独立运作城市,常住人口近20万人,其医院、学院全部自建,直到现在,仍处于扩充之中。最值得强调的是,祈福新村由于开发得早,高层建筑少之又少,大多以6层以下的洋房和别墅户型存在。如果按20层以上计算推算,可容纳至少30万人居住、工作和生活。

再回到河北安国守恒健康城,3500亩,按20层以上计算,也得有15万人,按三口之家计算,那就是5万个家庭。 为什么要按20层计算呢?因为此楼盘初期只征到118亩地,按谷去皮的计算方式,首期开发并销售完,其投入的几亿资金便可解套。

118亩盘中,最初规划有18套别墅。在野蛮营销进行到2个月时,政府突然宣布,别墅要停建。确实,国家为了限制别墅开发,早已经作出规定,但谷去皮和其领事者以为可以打擦边球,结果打了个滚球。洋房当下已经不时兴,高层电梯则为首选。按此计算下去,谷去皮的守恒健康城得多少百姓才能住满啊。这意味着现有一半的安国人口都必须住进谷去皮开发的楼盘。这就是谷去发射的卫星之一,而往往是这样,行走于灰色地带,缺少社会监管,往往却能达到目的。这种大喊大叫式的广告模式被专业人士看不起,但中国的老百姓总是容易盲目地相信。谷去皮靠着这种强悍的高举高打但又隐身幕后的战略,售价虽然比附近地段的都要高,却还是受到市民们的不断询问。

其实,谷去皮是按照声东击西打法进行房地产开发的。众所周知,现在房产土控政策管控异常严厉,尤其打击挂羊头卖狗肉的屯地行为,借工业、农业、商业开发名义搞房地产开发。因为已经在高碑店尝过甜头的谷去皮,暗地在全保定布局房地产开发时,必须进行必要的政策遵循和规避相关风险。所以,在进行营销蓄客时,谷去皮把守恒健康城与河北新发城及谷去皮个人之间的关系撇得干干净净,以掩人耳目。谷去皮大搞房地产开发的野心已经昭然若揭。其实搞房地产开发,只要符合国家政策,阳光操作,有什么好遮掩的,为什么要遮遮掩掩,一切另有企图,那就是为其他地方拿地扫清障碍,同时获得信贷资金。

中国土地经济有许多套路,有的挂羊头卖狗肉,有的声东击西,有的暗渡陈仓,只有一个目的,那就是投机屯地。地产业是中国取消福利分房20年市场化过程中,政府不断经验摸索经验、商业不断游走博弈的20年。套路极为相似的南京雨润祝义财在这方面套路就玩得极为娴熟,但最终结果可想而知,谷去皮第二轮房地产开发自打桩的第一天起,就意味打下是整个河北新发城大败局的基础。

谷去皮以近乎无礼的方式挑衅地产界规则和相关地产大佬,因为已经有全国排名前十的地产大佬入驻安国,看上去很不可思议。不过,他这么做,除了桀骜本性之外,并非是完全的冲动行为。事实上,正如有地产界人士所评价的,此刻的谷去皮,已经迷恋于中国房地产业。

2002 年以后的中国房地产市场一派火暴,北京、上海等中心城市的房价年均增长都在30% 以上,武汉、重庆及天津等次中心城市的房价也水涨船高,民众购买力很强的杭州等地还出现了炒房团,更引人关注的是,很多二线城市也相继到了房价井喷的时刻。

2012年,已经波及到中国三四五六线城市。谷去皮判断,随着宏观经济的向好、京津冀协同发展和雄安新区的千年规划,环京津冀房地产市场将有一个较长期的上涨阶段。而在这种大背景下,谷去皮绝不会苟且在一个高碑店六线城市。

各地政府在经营城市理念的推动下,其实非常希望有实力的房地产公司进入开发,土地的公开招标制度也为企业拿地提供了政策上的可能。一个最为重要的事实是,房地产业实在是一个利润太高的行业,而且房价又在持续上涨的通道里。尤其是第一次擦边球和用地合理改变土规的成功实践后,经过种种分析,谷去皮得出的结论是,此时正是走出高碑店,到全国去“割稻子”的最好时机。

他对那些房地产到底有没有泡沫的争论十分不以为然。在一次对话会上,他不耐烦地说:“咱们开发商在这里讨论泡沫毫无意义,如果你判断有泡沫,那就赶快卖房;如果判断没泡沫,那就赶快买地……”

谷去皮真的攀到了事业的一个巅峰。在他的眼中,河北高碑店显然不是他梦想的全部。这个雄心勃勃的人把目光瞄准了一个更大的天地:以保定为中心,辐射全中国。截至2018年,谷去皮而已保定范围内的有清苑、满城、易县、涞水、安国等环京冀周边,保定之外有的曹妃甸、湖南常德、海南儋州。这些概念,无一不通过玩“亚洲最大的农批市场”概念、放数字大卫星,要么把自己包装成为膀大腰圆的实力企业,要么上演苦情戏,博得政府同情,讨得政府在土地审批时有所倾斜。

谷去把要拿的土地分成四大类:第一类是指环高碑店,可以继续巩固已经取得的成绩;第二类是环保定,仍借产城配套的概念,争取多拿地、拿好地,然后进行房地产开始,以便快速回笼现金。规模不大,一期回本,减轻财务成本和压力;二期挣钱,达到盈利;第三类是属于环京津保,概念是“疏解北京非首都功能”和“保障雄安新区建设”。这里没有理由,拿到地后再去想项目;第四类则属于遥远的异域,西至新疆、南至湖南常德、海南儋州,借农产品全产业链概念,博取当地政府欢心。至于,拿到地后,干什么,仍就是一个你情我愿的骗局。谷去皮希望,通过这样的中长期战略目标,能够使河北新发城在将来成为区域性的领导者。

没想到,首战之役,便遭重创。由于房地产开始的经验不足和高管层的不稳定,首先是被政府通告,别墅项目停建、地块手续不齐全,其次就虚假宣传遭遇内部人员举报。在安国守恒健康城被内部人揭露后,谷去皮不得不领营销团队将部分实情公布,以作回应。

20189月,在河北安国和保定的百度贴吧里,出现下面一则贴子:3500亩安国首衡健康城纯属捏造,我以人格担保,我所表达,如有不实,五雷轰顶!

我此前系河北新发城员工,而且职责是分管房地产营销宣传,所以清楚此中一切内幕。现已经离职,故将此谎言拆穿,请安国父老购房时警惕。

所谓的3500亩房地产项目设在河北保定药都安国。实际首期为117亩,硬是把几栋房子吹成一座城。

谷去皮出面公关应对,改变宣传口径。而不几日,又吊诡地出现一则举报者的道歉声明,而几天之后,道歉声明撤销,又出现一则举报者推翻道歉声明的贴子。

     本人曾发贴:3500亩安国首衡健康城纯属捏造,我以人格担保,我所表达,如有不实,五雷轰顶!结果当日即有“首衡健康城”的公众号发消息,标题为:《好事“城”双,北京首衡地产落子安国,首拿地块118亩,3500规划占地指日可待》的公众号微信贴,并将原虚假宣传内容删除。很显然,此“此地无银三百两”的作法,是造假者希望用“铁的事实”来掌举报者的脸。所谓“自证清白”,实际又令造假者蹈入另一个窘境:请君入瓮!此举间接证明虚假宣传的事实存在,不然怎么会删贴和跟贴呢。呵呵,造假者用行动作出反应,自认为诚实与聪明,没想到这一记耳光却打在自己脸上。

不打自招,蠢哉!笑哉!

2012 年到2018 8 月间,环京津冀政府经受了一次又一次的谷去皮的公关骚扰。那么,河北新发城所宣传的2万亩土地储备,到底是意淫还是企图呢?

谷去皮确实多次于高管会上曾交过底,以鼓舞士气:目前已基本实现2万亩土地的规划与储备。除对外宣称的所谓“河北新发城物流园区项目二期”占地面积7500亩外,大体包括高碑店、饶阳、清苑、满城、易县、涞水、安国等环京冀及雄安周边,在保定之外有的雄安、曹妃甸等,省外则有湖南常德、海南儋州等。这些项目话说起来,土地规模还真有可能达到2万亩,涉及资金则逾千亿元。此等规模,如果出自万达与恒大这样的超级企业,可以勿庸置疑。但对于河北新发城来说,不过是是一厢情愿的意淫。

河北新发城的掌舵人谷去皮的“圈地运动”始于2012年,在上面篇幅中已经介绍。在高碑店实际获取多少土地,至今只有少数人知道,因为在对外宣传的2081亩数据中,很明显是不值得信任的。因为这个数据一直就很笼统。笼的好处在于,可以继续借民生项目伸手向高市继续要地。

这一点,我们可以从河北新发城对外披露的数据中看到,河北新发城物流园区占地2081亩,这2081亩肯定是包含房地产用地,但是否包含饶阳农资市场用地,便不得而知。只能说,想包含就包含,不想包含就可以不包含。

其官网是这样描述的:公司投建项目地址位于饶阳县同岳乡, 占地面积 600 亩,规划建设面积 68 万平米。主要建设有综合交易区、农机农资区、冷链仓储区、加工配送区、农副产品检测检验中心、农副产品电子交易中心等,引入农产品加工流通企业 100 家以上,建成可日供北京各大超市蔬菜2000 吨以上,年加工蔬菜 50 万吨,年交易量 200 万吨。本项目建成后将成为冀东南地区最大的农产品产地批发市场,不仅能带动饶阳本地水果与蔬菜的生产和销售,还能对周边县市起到一定的辐射带动作用,对饶阳蔬菜品牌的整体提升具有重要的意义。

在向政府伸手要地过程中,河北新发城一直扮演着两种角色,一是苦情角色,因为地永远不够用。他不断地向地方政府甚至省长写信求地,意思不离于说目前规划已出,只欠土地,请政府尽快批地。二是喜庆角色。一直以来,河北新发城把自己装扮成膀大腰圆的企业,向其他地方政府显示肌肉和雄厚,证明自己实力雄厚,是政府值得依赖的被招商投资人。另外一个重要的目的,就是向银行秀资产。出身于金融专业的谷去皮很显然深谙其道,有了土地作抵,任何银行都愿意把钱借给他。

在这个过程中,最典型的就是所谓的“高碑店物流园区项目二期”。在其自2017年对外宣传说辞中,就频频出现投资“329亿元” 规模、面积达“7500亩”的二规划。为此,还特地拿出1200万元,建立一个不乏高技术含量的视频招商展示馆,因为子虚乌有而吊足媒体胃口。但凡有大小来访者,谷去皮会盛情接待。接待路线极其固定:市场-冷库-食品检测中心-招商展示馆-会议室。选取摊点最多的一段市场,尽显市场繁荣;选香蕉冷库租赁大户林青作形象代言;让食品检测中心的小伙伴假装在忙碌地进行食品安全检验;让新闻发言魏束俭不断重复一个未来传说;会议室座谈,根据来访身份,要么高唱凯歌,要么扮演苦情角色。一整套流程,通过内部微信群控制,安排得井井有条,令来访者舒舒服服。此法确实获得极好的演出效果。

同时,此法也获得金融部门的好感。不断地有有银行行长级的人向拜访河北新发城,给予贷款授信。至少,在资金方面,只人土地到位,向银行方向融资几十个亿,问题不大。

这些插曲除了能生动地佐证河北新发城的攻击力之外,并不能阻止它猛兽般的脚步。到2018 年,河北新发城旋风般地跑马全国,立项10余个,涉及资金上千亿。在短短的1 年时间里,谷去驰从一家地方性公司变成了全国性集团公司,企业的员工从几百人陡增到近2000人。谷去所取得的业绩似乎也很让人服气。

从以下媒体宣传即可见相关“雄心壮志”及“大胆猫腻”:

集团目前运营的河北新发城农副产品物流园一期,占地2081亩,总投资54亿元,是目前亚洲规模最大的农副产品交易集散基地,每年达成600万吨和300亿元的农副产品交易。

全部正常运营后,将实现年交易额3000亿元,年均收入70亿元,直接带动就业岗位5万个,间接带动就业岗位20万以上。

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