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【转载】释老毛点评华夏幸福

(2017-01-11 16:52:45)
分类: 转载[投资]
【点评华夏幸福】$华夏幸福(SH600340)$ 向老毛君问这个问题,说明你眼力不浅,老粉才知道,这家公司与我渊源很深,不过不是他的股东,而是他的客户https://xueqiu.com/6146070786/46027974 作为业主我对华夏幸福印象不错,虽然产品免不了有一些瑕疵,物业服务也有可吐槽之处,但相比小型房企还算努力。这家公司布局环京带比较早,土地储备很厚,土地成本很低,以前奉行薄利多销的策略,真的是真金白银让利给消费者,这个可以从净利率看出来,我前年是看过他家财报之后才马上拍板决定买它的产品。估计这两年股东不如业主赚得多![大笑]


华夏这几年从二线房企蹿升到一线,亦非侥幸,主要是依托商业模式的创新。房地产的模式主流原来就二种:一种是工厂模式,就是流水线,把房子当消费品卖,房企就是房屋制造工厂,低库存,快周转,回款之后马上开发新的楼盘,杰出代表就是早期的万科,这种模式轻资产,roe很高,现金流很旺,加杠杆很便利,在房地产牛市中扩张非常迅猛,恒大、融创都是学习万科;一种是囤地模式,周转极慢,囤地获取土地增值收益,并持有大量自持物业,只租不卖,靠收息获得稳定收益,最典型的就是香港的房企,李超人是囤地派的杰出代表,潘石屹他们都是跪舔李嘉诚模式的。这种模式roe会降低,现金流较慢,增长缓慢,但比较稳健,在房地产周期里不会暴死。当房地产从增量市场变为存量市场后,很多房企的商业模式都会转向后者。

华夏幸福的不同之处在于在两种模式之外,开辟了第三条道路,并且由于政策红利歪打正着,还实践成功了!这种模式就是造城模式。园区开发,利用地方政府的GDP渴望,低价获得大量廉价土地和财政补贴,招商引资,开发产业新城,通过产业新城这个创新模式,与地方政府结成命运共同体,对,就是习大大用的词“命运共同体”,地方政府获得GDP、就业机会和税收,华夏幸福获得廉价土地储备,还有招商引资、土地整理、基础建设等大量的财政返还,实际上成了以前很多殖民地治理中的“二政府”、“包税人”。造城模式使得华夏幸福能享受土地一级市场、二级市场、后续产业服务物业服务配套服务等一整条产业链的利润,而不简单是个房产商。

有人说华夏幸福的利基是园区服务,也是YY,其实不然,服务毛利率虽高但真实占比很小,真正赚钱的还是靠卖房,只不过变相囤地更廉价更长期,获得了合法性。初期让利是为了导入流量,人口流量多了就可以支撑起医院学校商超等配套设施,把荒地捂成熟地,赚的是土地增值的差价。本质上,华夏的商业模式不是盖房,而是造城。从开始固安造城食髓知味后,迅速扩张,这些年华夏不知道造了多少座孔雀城?把北京快围起来了,可以说是京津冀一体化最受益的龙头股之一。今年北三县这种涨法它的货值又增加不少。

基于其独特的造城战略和布局能力,公司已经从一家二线地产商成长为A股市值前列的一线龙头。目前看,15倍市盈率,动态市盈率12倍,保持20%以上的增长应无问题,估值不算贵,庞大的土地储备和京津冀一体化政策对后期增长也有保障,主要防止政策调控和杠杆风险,以及环京带的造城模式能否成功在异地复制。

披露:本人不持有$华夏幸福(SH600340)$ 仓位,股价不可预测,意见仅供参考。

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