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[转载]同样是投资,不一样的结果

(2019-08-13 15:22:43)
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原文地址:同样是投资,不一样的结果作者:

[转载]同样是投资,不一样的结果

 

同样是投资,为什么过去十几年投股市和投房地产结果不一样?从下表中我们来看一下数据,从2007年到2018年的12年里,沪深300代表的企业的扣非净利润增加相对较快,扣非净利润,2018年是2007年的3.89倍,而房屋租金,2018年仅为2007年的1.7倍。

 


沪深300成分股扣非净利润(亿元)

四大一线城市住宅租金指数

2007

6981.77

100

2018

27148.20

170

2018/2007

3.89

1.70

 

市盈率是股票价格除以每股盈利的比率。市盈率反映了在每股盈利不变的情况下,当派息率为100%时及所得股息没有进行再投资的条件下,经过多少年我们的投资可以通过股息全部收回。房产的市盈率可以理解为一套房房价与该房出租年净租金的比例。


如果股市和房市的市盈率,在过去的12年没有变化的话,股市参与者理应比房地产参与者获得更大的上涨.


但过去的12年,大家看到了,股市的市盈率不断下跌,市盈率从50倍下跌至12倍左右,尽管过去12年企业净利润,2018年是2007年的3.89倍。


但是,因为市盈率下降的幅度比盈利增加的幅度更大,根据:股票价格=市盈率*每股盈利,股票价格还是下降的,所以在过去的十几年,不管你怎么努力,大部分投资者都没有取得正收益。


而房市的市盈率不断上升,一线城市住房市盈率从十几倍上张到了目前的70倍左右.房地产投资者获得了可观的帐面上涨这种上涨其中很大一部分是来自市盈率的增长,而另一部分来自租金的上涨。


  这里我想起了巴菲特的一段话:如果身处顺风顺水的行业,经理人很容易看起来像天才一样;但如果身处困难的行业,经理人大多数时候看起来就像笨蛋。


   实际上,身处顺风顺水的行业的他们就像是池塘里的鸭子,下雨时,随着池塘水面的上涨,鸭子也浮了起来,但鸭子居然认为是自己而不是上苍让自己上浮。于是,它们来到不下雨的地方,一屁股坐在地上,试图使身体浮起来,结果是可想而知的。

    

   我们回望历史,在中国投资房地产市场的人们,取得了可观的收益,绝大部分是因为池塘水面的上涨,是因为投资者赶上了时代的红利,踩到了市盈率快速上涨的节奏上而已,而绝非他们当时就预测到了房地产会获得这么大的收益。


  未来股市和房地产市场会怎么走,我们没办法预测,但如果股市和房地产两个市场市盈率回归的话,就有可能使得两个市场呈现出跟过去完全不一样的表现。


文章作者:成国强教授。[仅提供思考.不作为投资建议]


 

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