2010年中国楼市在号称史上最严厉的调控下，依然高歌猛进，据报道，全年房价上涨了24%，其中北京上涨了42%，尽管如此，却未见出台进一步的调控措施。但有一点逐步明朗化，即住房体系形成保障性住房体系和商品房体系双轨制，同时政府和市场的职责已经划分开来——政府管保障性住房，市场管商品性住房。政府在调控商品房的同时，加大了对保障性住房的政策扶持力度，2010年，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年，中央将再安排建设各类保障房1000万套。在这样的大趋势下，人们普遍把保障性住房建设当作平抑当前高昂房价的法宝，期待着房价的下落。很显然，这只是一厢情愿的美好想法。

       第一，保障性住房是政府为了解决贫困家庭或低收入家庭“住有所居”的需要，这部分人群依靠自身能力，买不起商品房和无能力自行解决住房问题（包括无能力租赁市场价的住房），必须通过政府买单的方式来保障其有房可住。由于他们从始至终根本就不是市场中的商品房的消费群体，所以撇除预期因素看，保障性住房建设改变不了商品房的价格水平，因为商品房的价格是由市场中有能力自行解决住房问题的家庭与人群决定的。这是两个完全不同的客户群体。政府考虑问题的出发点与普通购房者是不一样的，普通购房者希望房价跌下来，以便自己买到便宜的房子，然后再安静地等着房价涨上去，无论这房子是自住或者是投资，基本上是这个心态。但政府考虑的是民生和社会的稳定。毕竟贫困家庭和低收入家庭所在人群占社会的比重还相当大，真正富裕的人群比重还相当小，前期房价的迅猛上涨让这部分民众对住房产生了绝望，自然民意滔滔，其实他们不是对房价民意滔滔，因为即使房价大跌，贫困家庭和中低收入家庭依然无力购买，他们希望的是有房可住。只要住有所居了，这部分人群自然就安居乐业了。以后，无能力的人享受政府的保障房，所谓“低端有保障”，有能力的人群到市场上购买商品房，各得其乐，政府对这一点自然看得很清楚。

       第二，对收入不低但没有积蓄的“夹心层”，他们既买不起经济适用房又不够廉租房条件，政府解决的办法是加快公共租赁房的建设，让“中端有支持”。如果公共租赁房能够真正完善起来，而且租金确实比市场有吸引力，它倒可以让一部分急于买房者延缓购房行为，给目前高烧的购房需求撤去一些柴火，但它对房价的抑制作用到底有多大，却不好说。因为：一是它仅仅是撤去一些柴火，减轻了商品房供需压力，但没有解决供需不平衡的问题，所以房价上涨压力依然存在；二是公共租赁房制度真正完善需要时间，公共租赁房大量入市也需要时间，且不说政府财力是否能够支持，所以希望借此避免大量需求集中入市，为楼市调控争取时间的愿望并不一定能顺利达到；三是公共租赁房的租金水平与“夹心层”的预期差异。按规定，公租房的租金标准，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整，比如上海，将按保本微利的原则，结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金，一定比例下浮确定公共租赁住房的租金。如果租赁房的租金对“夹心层”没有吸引力，也减少不了他们对购房的需求；四是如果市场商品房价格没有实质性的稳定住，“夹心层”对未来房价上涨的预期很高，那么，即使他们暂时享受了公共租赁房，也减少不了他们对购房的需求。

    第三，只要楼市依然是GDP的重要贡献者，只要人们觉得投资楼市不会象股市那样做电梯，楼市的价格就不会降下来。即使没有“夹心层”的需求，单靠有能力购买的人群的需求就足以把房价支撑住。除非政府下决心要让楼市价格掉头。

    当然，如果仅从总量数字上看房价，随着保障性住房的大量入市，肯定能起到拉平房价的作用，因为经济适用房的价格比市场商品房的价格要低很多，但这改变不了市场商品房的价格水平。