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房产税降房价是认识误区

(2012-08-20 13:57:18)
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中国

房产税

房价

转嫁

征收

分类: 我思故我在
 

    这是个形而上学的认识:即你持有二套房,我就征税,并且按照市场变化来计征,似乎你持有的房子,通过开征房产税,便可以将其中的价差稀释掉,从而导致房产的投资消费减弱,进而构建一个完全的以刚需为主的市场,当然这个市场便会是买方市场,从而房价便降了下来。

    我们不妨从以下六个角度分析一下,房产税降房价是不存在的,它本身是个认识误区。

    一,成本转嫁机制的影响:每日1只涨5%以上的 股

    投机投资盛行的最重要的原因在于成本的可转嫁性,相对于转嫁成本的方便度,税收的杠杆作用与利率的杠杆作用被大大稀释。

    成本转嫁机制建立在供求失衡基础上,因为土地资源的透支、城市化在发展经济中的畸形、自住需求及投资投机需求并举,再加上类似丈母娘的努力,以及老龄化、家庭分裂、生育及就业高峰期因素,中国未来十余年依然处于供求紧张状态,也就是依然处于卖方市场格局。

    在这种供求紧张环境下,击鼓传花会不断延续下去,成本转嫁便可将房产税带来的新增负担转嫁给下一家购买者,如同二手房交易中的许多税费可协商一样,最终的负担人只能是最后一个购房者。

    另外,中国房地产相关税费相对个人而言有一个重要特点,那就是时间递延,通过时间可以将增加的负担递延处理,并且这还建立在房价整体上涨的长期趋势线下。

    二,泡沫部分释放的影响:

    因为在目前房价并未实质回归到合理水平线,所以,包括在房价中的泡沫可以部分释放,这是一个买卖双方共同分割房价泡沫的过程,相当于卖方将泡沫的一部分以优惠的形式让于购买者。

    而在房价并未实质回归之时推出房产税,其最大的能动作用不处让房价不涨或稍跌,尚不足以振动整体房价的下行,因此即使有房产税,也因为前期房价泡沫式上涨,导致对调控力度降低,不会带来房价发生实质下降。

    三,市值评估导致房价逐渐固化:

    如果按照目前财政部的设计,按市值评估来征税,则很有可能让目前的房价固化,形成常态。

    四,房产税属长线费用:

    递进征收在所难免,不太可能象国外那样由地方政府决定税率,也不太可能由国家规定一个上限税率,地方政府决定执行税率。

    整体看,房产税的设计将完成两点,一是对以前出现的多次征税进行归依合并,让不动产税简单化;二是肩负着清理过去已经完成的投资投机消费任务。无论哪一点,最终因为存在成本转嫁,交易不会受到过多干扰,并且合并征收,按照我国的不动产权法律约束,开征房产税后对买卖双方而言,都只是长线费用。

    而带动房价上涨的推力本身就是超前消费,征收一个合并式的税种,充其量相当于增加月供,该买的,买得起的,依然会将房产这个供求紧张关系下的有利持有物作为香饽饽。

    五,房产税的负担问题:

    目前中国房地产税负已经不低:笔者收罗了一下,中国境内房地产相关税负包括土地增值税(低于20%不计征)、城镇土地使用税、耕地占有税、房产税、契税、营业税、城市建设维护费、所税税,此外实际还涉及到与成本相关的一些费用,如土地补偿、拆迁安置、征地费、安置补助、青苗补助等等。

    包括土地出让金,中国确实已经收取了房价成本中的56%,这个税负已经接近极限。

    因此可以预测一下,未来中国扩容的房产税或者直接设计并实施的房产税,其重头戏实际在于合并征收与平滑征收,并可能存在一定程度的费改税,让征收更合理,更科学,此外税基、纳税人范围均有所扩充。

    总体税负的设计不可能大幅增加,因此从这个方面看,对未来房价的影响并不显见。

    六,税率难言超越平均通胀率:每日1只涨5%以上的 股

    纵观国内外计征土地税与房产税的国家,其平均税率约0.3-1.5%,而我国过去平均通胀率已经远远超过这个数字,约达到3.1%,也就是说,房价自然增值部分大于税负,这样会削弱其对不动产消费的影响力。

 

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