新年前后房价还有走高的可能_楚芸工作室

新年前后房价还有走高的可能(2009-10-27 19:57:31)

新年前后，也就是人们寄望拐点产生的关键时间，房价可能会继续走高，其原因主要有以下三点：

1、最核心的原因是供应方面的因素发生质的变化。

2007年紧缩后开发商被纷纷抛盘，直接导致市场一夜之间的逆转，再加上信贷收缩，投资投机消费撤离，纯粹有价无市以及开发商为生存计，拐点论左右市场，抵制了消费动机，刚需也因此被强制沉淀下来。本轮与之最大的不同是：开发商不差钱，腰杆硬了！

万科/金地/万达/复地/首创/保利/碧桂园/雅居乐等近40家公司在今年八月前后通过不同方式获得了超过1000亿元的融资。同期实现的销售额过百亿的四家，过50亿的十九家。另外，万科华润等累计还获得了超过1500亿元的银行授信。

我们看到，资金在向大房企与品牌房企集中，囤地加上固有的储备也集中在这些巨头手里，因此，总体来说，决定未来市场成交量、成交价的主流权利掌握在垄断性房企手中，在他们不差钱的前提下，不会急于将手中的楼盘进行全面套现，甚至存在一定程度的捂盘，其核心目标已经不在于销售变现，却在于实现有效的供应与持续经营。

由此可以判断未来主流市场继续坚挺几个月是没有问题的。

2、在上述前提下，开发商主导市场房源销售，让高房价下滑的势能空间减弱。

以前的情形是：中介通过借鸡生蛋，一方面联合炒房团、开发商，另一方面联合评估机构与银行，从中取得银行返点、尾盘销售差价与承销手续费、评估差价以及代炒房团居间运作猎获高额利润。现在，一方面开发商放量供应的压力没有了，原有新房市场主要销售适销对路房源，次优房与尾盘被甩手给中介没有了基础，再加上银行收紧信贷，现在市场，中介业务大量萎缩，开发商成为市场房源销售的主体。

当开发商一枝独秀后，而开发商又不差钱，这说明什么呢，开发商会通过博弈来与市场中的观望需求进行较量。2009年上海秋季房展会结果显示，开发商谨慎应对成交下滑与有价无市，在参展的220家开发商楼盘，一半没有确定具体开盘时间。

不是开发商不想开盘，也不是害怕价格下滑，因为在中介业务萎缩后，开发商需要通过两个方面的调整来应对未来市场，一是存量，盘存的次优房必须缓慢出货，存量地必须在结合市场变化前提下优化供应；另一方面，开发商很容易左右市场宏观供应，他们更清楚前八个月消化的是刚需，以后此类需求趋于饱和，接下来的投资消费与改善型消费在现有时间无法拉动市场，而明显存在拉锯周期。

3、现在至明年五一前存在一个政策调整期，导致开发商借助于本轮市场盘整进行供应调整，此种态势不会产生激烈的销售促进，换句话说，开发商既看到市场冷却周期也看到政策修正期间市场需求不会放量，因此他们的最正确的选择就是不降价，少销售。

住建部发改委现在的想法就是做好保障房一块蛋糕，这一方面加剧了中低收入阶层进入商品化市场的观望，另一方面反而会在政策无法惠及的阶层形成对商品房市的快速进入。决定其成败的主要时间就是新年前后，至两会，这一时间，政策的主体调子应该是坚持保障，适当开发旧城改造甚至是旧村改造以及中小城市的城镇化建设，让商品房市场在既定政策下自行运行一段时间。

如果没有地方政府，上述做法肯定会带来市场需求的分流，再加上信贷适当收紧，房价自然会回落，但因为地方政府的存在，只有房地产能够快速实现其任期目标，所以地方政府对房地产的期待更迫切。